雷石普法 | 承租人可否“善意取得”租赁权
案情介绍
2014年6月，张某与徐某签订《租赁合同》用于经营餐饮，合同约定期限5年，租金2万元/年，承租人不得对房屋进行转租。合同签订后，张某缴纳了1年的房租及押金，花费6万元对房屋进行了装修，后投入餐饮经营。
2016年8月，徐某因与他人发生债务纠纷，被诉至法院。后经法院判决涉案商铺被强制执行。2017年7月，案外人周某通过拍卖取得涉案房屋所有权。周某办理房屋产权登记后，便要求张某停止经营，搬离房屋。因张某生意较好，不同意搬出，以“买卖不破租赁”为由要求周某继续履行合同。后双方协商无果，张某诉至法院要求保障其租赁权。
法院认为
张某与徐某签订租赁合同时，涉案房屋不存在担保物权，徐某有权对涉案房屋进行占有、使用、收益，可以进行出租。原合同法第229条（现为民法典第725条）规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原最高人民法院《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款（本条款经2020年修订，现为该规定之28条）规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。徐某在将涉案房屋出租给张某时不存在欺诈行为，张某取得该房屋的租赁权属于善意。现徐某与张某均未主张解除合同，原租赁合同有效。周某在拍卖的情况下取得了房屋的所有权，此时履行合同主体变更为周某，其有权获得该房屋的收益，有权按照原合同约定数额向张某收取租金。最终经过法院审理，判决周某继续履行该房屋租赁合同。
律师观点
对于房屋拍卖之前所存在的租赁权，如何协调好新房主与承租人的利益这一情况，实践中一般采用承受主义，即租赁合同对于新房主仍具有效力。但是如果房屋在法院查封之后才被出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13、14条规定，此时的租赁权将不再受到法律保护。若出租人为了规避执行的不利后果，与承租人恶意串通签订租赁协议，因其行为本身违法，根据相关规定，合同亦属无效。
相关法律
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：
租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。第十四条：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
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