以房产等抵押作担保，要约定清楚担保债权的范围，避免产生纠纷

【原告诉称】：

2011年8月5日，清河农工商公司与黄某庆签订《解除合作协议》，约定双方就北京展鹏电子技术有限公司（以下简称展鹏公司）的合作事项全部解除，黄某庆出价350万元收购清河农工商公司在展鹏公司的股权。

同日，黄某康与清河农工商公司、黄某庆签订《抵押担保合同》，约定黄某康以涉案房产提供抵押担保，抵押期限自合同签订之日起3年，担保范围为前述黄某庆向清河农工商公司支付的350万元股权收购款。2011年6月2日，清河农工商公司收取了黄某康涉案房产的房产证原件。

2011年8月11日，三方办理了房屋抵押权登记手续，不动产登记簿记载的担保范围为“黄某庆应向清河农工商公司支付的350万元的股权收购款”。后，黄某庆自2011年11月1日至2017年7月将350万元股权收购款全部支付完毕。

2018年9月5日，清河农工商公司致函黄某庆，在确认黄某庆已经向其支付350万元股权收购款的同时，要求黄某庆支付627万元的巨额违约金，黄某庆当即予以拒绝。此后，清河农工商公司再未向黄某庆提出过任何主张，也未办理注销前述房屋的抵押登记手续。

黄某康认为，根据《抵押担保合同》的约定和不动产登记簿的记载，黄某康以涉案房产为清河农工商公司债权提供抵押担保的范围仅限于黄某庆应向清河农工商公司支付的350万元股权收购款。现350万元股权收购款已经支付完毕，主债权消灭，担保物权也归于消灭。

清河农工商公司虽曾于2018年9月5日向黄某庆致函，要求黄某庆向其支付违约金，但该违约金并不属于涉案房产抵押的担保范围。且，自2018年9月5日起至今，清河农工商公司从未再行向黄某庆提出过任何权利主张。在此情况下，清河农工商公司理应协助办理注销涉案房产的抵押登记，并应将案涉房屋的所有权证书返还。故黄某康诉至法院。

黄某康向本院提出诉讼请求：1.清河农工商公司协助黄某康办理注销北京市海淀区11号、12号房产（以下简称涉案房产）的抵押登记；2.清河农工商公司返还上述房屋的房屋所有权证书；3.本案诉讼费由清河农工商公司承担

【被告清河农工商公司辩称】：

清河农工商公司辩称，一、涉案房产的抵押担保范围包括主债务、违约金或损失。《抵押担保合同》约定黄某康为担保清河农工商公司与黄某庆签订的《股权转让协议》的履行，以涉案房产提供担保，黄某庆违约或给清河农工商公司造成损失的，清河农工商公司有权将涉案房产进行拍卖，用所得价款实现清河农工商公司债权。

二、清河农工商公司一直向黄某庆催要因未按期支付股权收购款所产生的违约金，但至今未果。黄某庆除第一笔股权收购款外，其他款项均未按期足额支付。按照《解除合作协议》之约定，每逾期一日应当按欠付款项总额千分之五的标准计算违约金，黄某庆拖欠清河农工商公司违约金576万元，双方就违约金的数额及支付事宜进行多次协商但均未达成一致意见。

违约金在抵押担保范围内，故清河农工商公司不配合办理房屋抵押登记注销手续及返还房屋所有权证有事实及法律依据，请求驳回黄某康的诉讼请求。

黄某庆述称，对黄某康的起诉予以认可。

【人民法院查明事实】：

12011年6月2日，清河农工商公司收到涉案房产的房产证两本及相应评估报告两份。

2011年8月5日，甲方清河农工商公司与乙方黄某庆签订《解除合作协议》，主要约定：一、双方就此前展鹏公司的合作事项全部解除，作为涉及乙方向甲方借款、甲方向乙方投资等事宜的对价，乙方出价350万元收购甲方在展鹏公司的股权，并负责办理股东变更、工商登记手续，向甲方移交相关文件，甲方予以配合，期限为自本协议签订之日起1个月以内。

甲乙双方在办理变更手续过程中签署的相关文件与本协议约定不一致的，以本协议为准。二、350万元的股权收购款项由乙方分四次支付给甲方：2011年10月31日前向甲方支付50万元；2011年12月31日前向甲方支付100万元；2012年12月31日前向甲方支付100万元；2013年12月31日前向甲方支付100万元。

三、如乙方未按本协议第二条的约定按时向甲方足额支付相应款项，每逾期一日，乙方应当按欠付款项总额千分之五的标准向甲方支付违约金；违约金应在支付欠付款项的同时支付。六、乙方向甲方提供抵押担保，将涉案房产抵押给乙方。该抵押事宜双方可另行签订抵押协议。

同日，甲方清河农工商公司与乙方黄某庆签订《股权转让协议》，主要约定：自2011年5月1日起甲方将其持有的展鹏公司的全部股权以350万元转让给乙方，乙方于2013年12月31日前支付全部股权转让款350万元。本协议书一经生效，双方必须自觉履行，任何一方未按协议履行义务，应当承担相应违约责任。

同日，抵押权人（甲方）清河农工商公司与抵押人（乙方）黄某康、债务人（丙方）黄某庆签订《抵押担保合同》，主要约定：乙方为担保甲方与丙方于2011年8月5日签订的《股权转让协议》的履行，在平等自愿的基础上乙方以自己享有所有权的两处房产为甲方提供抵押担保。

一、乙方担保的主债务为甲、丙双方于2011年8月5日签订的《股权转让协议》中丙方向甲方支付的350万元股权收购款。二、乙方以涉案房产提供抵押担保，抵押期限：自合同签订之日起3年。以上两处房产，乙方保证此前不存在任何形式的抵押、担保。四、丙方违约或给甲方造成损失，甲方有权将本协议项下的两处房产进行拍卖，将所得价款实现甲方债权。

2011年8月11日，三方就涉案房产办理抵押登记。

其中一份不动产登记证明载明的抵押权登记信息为：抵押权人清河农工商公司、抵押人黄某康、抵押方式一般抵押、登记原因房屋抵押、被担保主债权数额350万元、担保范围黄某庆应向清河农工商公司支付的350万元的股权收购款。

另一份不动产登记证明载明的抵押权登记信息为：抵押权人清河农工商公司、抵押人黄某康、抵押方式一般抵押、登记原因房屋抵押、被担保主债权数额350万元、担保范围黄某庆应向清河农工商公司支付的350万元的股权收购款。

另查，2018年9月5日，清河农工商公司向黄某庆发出《关于支付违约金的函》，认为黄某庆未按约定履行付款义务，相应的股权收购款均延期付款，要求黄某庆按照双方合同约定支付违约金。

庭审中，清河农工商公司认可黄某庆已将350万元股权转让款支付完毕；认可涉案房产的房屋所有权证书现在其处。

【法院认为】：

《解除合作协议》《股权转让协议》《抵押担保合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。抵押权与其担保的主债权同时存在，主债权消灭的，抵押权也消灭。《抵押担保合同》及《不动产登记证明》中均记载涉案房产的担保范围为黄某庆向清河农工商公司支付的350万股权收购款。

庭审中，清河农工商公司认可黄某庆已将350万元股权收购款支付完毕，故涉案房产担保的债权已经消灭。在此情况下，抵押权亦消灭，相应抵押登记应当解除。清河农工商公司亦应向黄某康返还涉案房产的房屋所有权证。因此，黄某康的相关诉讼请求于法有据，本院予以支持。

清河农工商公司的答辩意见，缺乏事实依据，本院均不予采信。

【判决结果】：

综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，原《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十二条之规定，判决如下：

一、北京市海淀区清河农工商公司于本判决生效之日起十日内协助黄某康办理解除11号和12号两处房屋的抵押登记手续；

二、北京市海淀区清河农工商公司于本判决生效之日起十日内向黄某康返还11号和12号两处房屋的产权证。

案件受理费35元（原告黄某康已预交），由被告北京市海淀区清河农工商公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。