黄埔区旧村改造合作新规重磅出炉！

2023年8月9日，《广州市黄埔区 广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引》（穗开更新规字〔2023〕1号，以下简称“新《指引》”）正式发布！

对比原《广州市黄埔区 广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引（试行）》，新《指引》重点突出合作企业门槛、临迁保障措施以及项目股权转让、合作企业退出路径，体现政府立足新形势推动黄埔旧改更上一层楼的决心。

新《指引》正文共有四大内容，分别为“总则”“公开引入合作企业”“股权变更与退出机制”“附则”，结合工作实务，律房律地作如下解读：

一、鼓励各类主体参与旧村改造

新《指引》“鼓励具有城市更新开发经验的国有企业参与旧村改造项目合作开发”，并明确引入合作企业的资格条件参照《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》(穗建规字〔2023〕2号)要求执行，将联合体成员放宽到5个，并将具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员在联合体中所占份额下限明确为30%等，从这些规定不难看出政府鼓励支持具备实力的央企、国企、民营企业积极参与旧村改造项目的良苦用心。

二、取消招商表决“过八”及村51%股权下限要求

新《指引》取消了《广州市黄埔区 广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引（试行）》中对招商工作表决“过八”的要求，并且按照市场化原则，取消了合资公司农村集体和合作企业股权比例监管要求，即不再要求“农村集体在项目合资公司的股权比例原则上不得低于51%”。该规定更有利于合作企业的引入工作以及合作企业对项目的把控程度。

黄埔区旧村改造招商按照《广州市黄埔区旧村改造村集体经济组织决策事项表决实施指引》（穗开更新规字〔2022〕1号）执行即可，即招商文件可以选择成员大会“双过半”表决通过或者经授权的成员代表会议“到会2/3以上”表决通过；而选出候选企业后，公开招商文件中明确还应进行表决的，再由村集体根据招商文件确定的表决方式表决确定合作企业。

三、多措并举加强资金监管，力保临迁费发放

在今年3月发布的“黄埔城市更新3.0”（律房律地解读可参考《广州开发区旧改新政8大亮点，开启城市更新3.0时代！》）中，黄埔区政府已对临迁费和复建安置监管资金作出特别要求：在确认合作企业后，改造（实施）主体须以4年临迁费标准向属地街镇缴纳银行无条件履约保函作为拆迁保证金；在分期建设阶段，复建安置监管资金及项目拆迁费用须采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存，其中现金比例不低于30%。

新《指引》对拆迁保证金以及复建安置监管资金的缴纳和使用进行了细化规定，争取保障临迁费发放，提振村民改造信心。具体如下：

需要注意的是，拆迁保证金中明确规定缴纳拆迁保证金的前提是“确认合作企业时，项目改造实施方案尚未批复的”，也即是说，改造实施方案批复的，就直接进入复建安置资金缴纳监控了，拆迁保证金就退场了。此外，一般招商文件中规定的履约保证金和拆迁保证金是两笔不同的保证金，具有不同的担保功能，企业需要分别缴纳，其实这就对合作企业资金实力提出了更高的要求。

关于目前较多项目存在临迁费拖欠的现实问题，新《指引》第十五条提出，当发生合作企业失信、资金断链、破产、停工超过2个月、拖欠临迁费累计超过6个月且拖欠临迁费1000万以上等重大风险问题，报相关部门研究同意后，由农村集体经申请批准后，农村集体可召开成员大会或成员代表会议（成员大会授权）对合作企业退出、确定新合作企业等事项进行表决。也就是说，对于严重拖欠临迁费的合作企业，村集体可以主动启动合作企业的退出程序。并且，新《指引》第十六条针对拖欠临迁费的情况还规定，农村集体和属地街镇可以使用履约保证金、拆迁保证金支付临迁费，合作企业、监管银行等相关单位应全力配合。

四、项目股权变更和合作企业退出方式更加灵活

结合目前黄埔区旧改项目面临的实际困难，新《指引》在《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》规定的基础上，结合黄埔区实际，细化了项目股权变更以及合作企业退出的路径，建立合作企业退出机制，特别是对发生重大风险问题的项目，经相关部门研判后可通过农村集体表决方式确定新合作企业，给予现有项目及企业更大的选择空间，能者居上。

（一）项目股权变更的路径

根据新《指引》，项目公司可以按照以下程序完成项目股权变更：

根据新《指引》第十条的要求，股权变更后合作企业或具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员原则上在项目公司除村集体所持股权外的份额不得低于20%，此举为了保证具有资金实力和开发建设能力的企业在项目中占有较大比重，股权变更后亦不脱离项目。在实务中，黄埔区旧改项目招商文件中会明确联合体中资金实力较强的成员所占份额，一般会设置在30%左右甚至更高，因此新《指引》也是将实务工作的探索体现在政策规定中。

（二）合作企业退出路径

新《指引》第三章规定旧改项目可以通过三种途径启动合作企业退出工作，一是由农村集体按合作协议启动合作企业退出程序，二是属地街镇会同区城市更新部门和相关政府部门按监管协议启动合作企业退出程序，三是因发生国家法律法规和政策变化，城市规划调整或市政公共基础设施、公共绿化建设重大调整，改造方式或模式重大变化原因导致旧改项目无法继续实施的，合作企业申请启动合作企业退出程序，具体程序如下：

五、小结

纵观全文，新《指引》直面黄埔区旧改现况，紧紧围绕村民和企业目前最关切的问题用力，体现了有条不絮推进旧村改造工作的信心与决心。有理由相信，随着新《指引》的颁布实施，黄埔区的城中村改造必将焕发新活力，继续走在全市的前列，引领城市更新统筹做地新潮流！