房产经纪公司作为出租人与承租人签订合同，是否需就租金开发票？
【原告诉称】：
2018年11月30日，杨某与华鑫居公司签订房屋租赁合同，约定杨某承租位于海淀区某路61号院东8楼5门402的一居室，月租金5000元。杨某于2022年7月26日搬走，但未告知华鑫居公司。故华鑫居公司起诉要求杨某赔偿相应损失及违约金。
华鑫居公司向本院提出诉讼请求：1、杨某向华鑫居公司支付房屋租赁违约金5000元；2、杨某向华鑫居公司支付水费45元、电费153元、燃气费642元、保洁费260元；3、杨某向华鑫居公司支付因空置房屋造成的损失4666元；4、诉讼费用由杨某承担。
【被告辩称】：
杨某辩称，一、不同意支付违约金，2022年5月与华鑫居公司交流退租事宜，征得了华鑫居公司的同意，已达成解除房屋租赁合同的合意，华鑫居公司同意不再收取违约金。
而后来双方通过微信达成新的不定期租赁协议，新的租赁协议未约定违约金相关事宜；二、不同意支付房屋空置费用和保洁费用，租赁协议中没有约定上述两项费用；三、关于水费、电费、燃气费，杨某同意支付至2022年7月26号（即搬离日）的上述三项费用，之后产生的费用不同意承担。
杨某向本院提出反诉请求：华鑫居公司开具2018年11月30日至退租时全部房屋租赁费用的发票，并承担反诉费用。事实和理由：2018年11月30日，杨某与华鑫居公司签订房屋租赁合同，约定杨某承租位于海淀区某路61号院东8楼5门402的一居室，实际租赁至2022年7月25日。杨某向华鑫居公司索要租赁期间房屋租赁发票，华鑫居公司不予开具。
华鑫居公司对杨某的反诉辩称，不同意开具发票。一、开具发票事宜未在租赁协议中约定，华鑫居公司无履行义务；二、杨某的诉讼请求不属于法院受案范围，应予以驳回；三、华鑫居公司收取租金后，将租金转交给房主，华鑫居公司没有实际收取租金，无义务开具房租发票；四、华鑫居公司实际收取了杨某一年的服务费，服务费发票已向杨某开具。
【人民法院查明事实】：
杨某（承租方、乙方）自2018年11月30日起承租华鑫居公司（出租方、甲方）位于北京市海淀区复兴路61号院东8楼5门402室的房屋。双方分别于2018年、2019年、2020年签订《Z1-2016-1002》、《Z1-2018-1002》、《Z1-2020-1002》三份合同，租期自2018年11月30日延续至2022年1月29日，至此双方履约无任何争议。
2022年1月17日，双方针对《Z1-2020-1002》合同签订《续租协议》一份，约定：续租期限为2022年1月29日至2023年1月29日，租金为5000元，按季度付款，在承租期内，发生的水、电、煤气等相关费用由乙方自行负担，并在退租时自行结清，乙方应保留承租期内的所有交费单据，退租时提交甲方进行结算。
本合同在有效期内单方解除合同视为违约，由提出解除合同一方支付守约方一个月的租金作为赔偿对方的违约金。合同还对其他事项进行了约定。
庭审中，双方当事人对杨某是否承担违约金存在争议。杨某主张其2022年4月29日逾期付租后，已告知华鑫居公司提前退租事宜，并征得华鑫居公司的同意。5月30日，双方通过微信沟通的方式达成了新的不定期租赁协议，原续租协议解除，杨某无需支付基于原续租协议而产生的违约金。
杨某提交与华鑫居公司的微信聊天记录及华鑫居公司工商信息证明上述主张。对此，华鑫居公司不予认可，主要理由为：一、其是基于双方签订的续租协议向杨某主张权利。协议中明确约定，任何一方提出解除合同都要支付另一方违约金；二、华鑫居公司出于善意，同意杨某缓交或不定期交租金，并非与杨某达成新的不定期租赁协议；三、关于违约金事宜，双方从未达成一致意见。杨某知道华鑫居公司需得到房主的同意才能免除违约金，亦知道华鑫居公司一直在与房主沟通违约金事宜，直至7月19日，华鑫居公司明确告知杨某房主追究违约金。
经核实，杨某2022年4月29日逾期付租，于5月3日支付5000元，履行4月30日至5月29日的付租义务；于5月30日支付3000元，加上押金（4500元），共计7500元，履行5月30日至7月15日的付租义务；于7月15日支付1500元，履行7月16日至7月25日的付租义务。2022年7月26日，杨某搬离房屋。
关于水费、电费、燃气费部分，庭审中，华鑫居公司以杨某2018年首次签订的房屋租赁合同记载的底数为基准，计算得出杨某欠付水费45元、电费153元、燃气费642元。对此，杨某认可计算方式和起始日期，但不认可结算日期。杨某同意支付至7月26日（搬离之日）产生的费用，之后的费用不予认可。
华鑫居公司表示，因杨某搬离后未与华鑫居公司做交接，房屋一直空置，因此虽然水费、电费、燃气费统计的日期是8月份，但均系杨某租赁期间产生。
关于卫生费、房屋空置费部分，庭审中，华鑫居公司称因杨某搬家后，卫生较差，故雇佣保洁人员打扫卫生花费260元，杨某搬离后到华鑫居公司与房主交接前的房屋处于空置状态下，折算房屋空置费用为4666元。对此，杨某表示因协议没有约定，故不予认可。
经核实，2022年8月21日，华鑫居公司向房主转账5000元。华鑫居公司称该笔费用系替杨某赔偿给房主的违约金，自杨某搬走之日至与房主进行交接之时，该房屋一直空置，房主为华鑫居公司免除了租金。
【法院认为】：
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华鑫居公司与杨某之间自2018年11月30日签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。根据郭某红与杨某的微信聊天记录，可认定杨某于2022年5月1日提出提前退租请求后，双方未就违约金事宜达成一致意见，杨某依旧按照原租金标准继续承租至7月25日，7月26日搬离。因此，本院认为，杨某单方解除合同的时间为2022年7月26日。根据双方签订的续租协议及《Z1-2020-1002》合同的约定，杨某在租赁期限内单方面解除合同视为违约，应支付华鑫居公司违约金。故本院对华鑫居公司要求杨某支付违约金的诉讼请求予以支持，杨某就该项诉请的辩称理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
关于水费、电费、燃气费一节，本院认为，杨某未按合同约定在退租前将各项费用结清。虽然杨某于7月26日搬离房屋，华鑫居公司统计的结算日期系8月份，但鉴于华鑫居公司与房主于8月21日进行房屋交接，且支付房主5000元，本院有理由推定在此期间房屋处于空置状态。基于本案实际情况及公平原则之考量，本院对华鑫居公司关于水费、电费、燃气费的诉讼请求予以支持。
关于卫生费、房屋空置费一节，本院认为，因双方未对上述费用进行约定，故华鑫居公司的该项诉请于法无据，本院不予支持。
关于华鑫居公司向杨某开具发票一节，本院认为，华鑫居公司系与杨某签订房屋租赁合同的相对方，系房屋租金的收取方。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票。故本院对杨某该项反诉请求予以支持，华鑫居公司的辩称理由于法无据，本院不予采信。
【判决结果】：
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下：
一、杨某于本判决生效之日起十日内向北京市某房地产经纪有限公司支付违约金5000元；
二、杨某于本判决生效之日起十日内向北京市某房地产经纪有限公司支付水费45元、电费153元、燃气费642元；
三、北京市某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向杨某开具自2018年11月30日起至2022年7月25日止的房屋租赁费用发票；
四、驳回北京市某房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费35.1元（北京市某房地产经纪有限公司已预交），由北京市某房地产经纪有限公司负担16.1元，已交纳；杨某负担19元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费25元（杨某已预交），由北京市某房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
