险资撤离房地产？别天真了，他们还会卷土重来的

割肉很痛，这一次轮到了泰康保险。险资买上市房企的股权，跟你买房差不多，亏本卖房当然是很痛的。

 

恰好亏了一半

 

去年年底（12 月 27 日），泰康卖掉了一些阳光城（00671.HK）的股权，持股比例从约 13.5% 骤降至约 3.4%。

 

你知道的，现在卖房企的股权，大多是要亏本割肉的。一个多月前，中国香港富豪刘銮雄巨亏百亿清仓恒大；现在，泰康倒是没有清仓，也没亏那么多——一年多前（2020 年 9 月），泰康花了 33.78 亿元入股阳光城成为其第二大股东，当时买入价是 6.09 港元/股，现在卖出价是 3.05 港元/股，恰好亏了一半。

 

当时，泰康是从中民投手上买下的。当时阳光城没问题，出问题的是中民投。现在，是阳光城出了资金链紧绷的问题。

 

平安似乎忘了关键一步

 

险资入股上市房企，是当时众生皆爱房地产的证据之一。平安比泰康走得更深：平安是好几家大牌房企的第二大股东，比如碧桂园、融创、华夏幸福、旭辉、金茂……今年 7 月份，平安本来准备入股央企招商蛇口，做它的第五大股东，但 9 月份终止了交易，原因是「目前资本市场环境的变化」。

 

平安被戏称为「中国最大的地产商」。当前，整个房地产行业遭遇超级风暴，房企难受，平安当然也难受。

 

对于包括险资在内的一切资方来说，如今仅仅只是从赚钱的角度看，买上市房企的股权，不如在项目层面进行合作开发，但最糟糕的做法就是自己直接进场开发。平安规避了最糟糕的做法。

 

在 2015 年之前，平安确实直接开发了一些房地产项目，及时承认了隔行如隔山，房地产还是有一些技术壁垒的；所以，在 2015 年之后，平安在房地产领域同时推进了两条战线：既买股权，也做项目合作开发。

 

当然，还是项目合作开发更赚钱。几乎所有的大牌房企，都跟平安有过项目合作开发的愉快经历。平安只管投资，不操盘。平安有非常专业的读地团队，行情热时是跟大牌房企一起拿地，行情冷时干脆自己直接拿下土地，等着哪家大牌房企想明白了再前来合作。

 

平安走出了一条独特并且成功的项目合作开发模式：财务投资+拿地决策，不直接操盘。

 

这样一来，平安就像是开了个考场：凡是有能耐的房企，都可以进这个考场；平安也可以通过这个考场来掂量各家房企的真实水平。

 

可能是平安在项目合作开发时利润极其可观，忘了完成最关键的那个进化步骤：开考场，是为了择优与淘汰；平安只是开了考场，似乎忘了择优，也忘了淘汰。

 

经过这几年的考场掂量，平安本应该甄选出少数几家极其讲究纪律的房企，进行更多更广泛的项目合作开发。如果这样的话，或许现在的平安在房地产领域可以省去很多烦恼。

 

隔行如隔山

 

什么是隔行如隔山？回到三年前，你能看出恒大与碧桂园的区别吗？即便是现在，你能看出金地与旭辉的区别吗？能看出中海与龙湖的区别吗？能看出建发与越秀的区别吗？能看出中南与世茂的区别吗？……

 

每次看到小米或华为这样的互联网大厂跟房企进行业务合作时，忍不住会感慨隔行如隔山：他们看不出一家房企与另一家房企的区别，他们往往选不中最该合作的那家房企。

 

付一些学费

 

泰康只是割肉卖了阳光城的一些股权，还称不上逃离房地产；熬过这阵子，平安还是可以品尝房地产的甜。房地产这场盛宴，还会继续；中途付一些代价与学费，也是应该的。

 文|刘德科