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关于违约方能否解除合同问题，存在两种观点。一种观点认为，合同解除作为非违约方的救济方式之一，只能非违约方才享有解除权，违约方无权解除合同。另一种观点认为，在合同陷入僵局等特定情况下，应当允许违约方通过起诉方式由人民法院决定是否解除合同，以打破合同僵局。

四、违约方起诉解除的问题

01条文援引

48.【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：
（1）违约方不存在恶意违约的情形；
（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；
（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

02观点争议

关于违约方能否解除合同问题，存在两种观点。一种观点认为，合同解 除作为非违约方的救济方式之一，只能非违约方才享有解除权，违约方无权 解除合同。另一种观点认为，在合同陷入僵局等特定情况下，应当允许违约方通过起诉方式由人民法院决定是否解除合同，以打破合同僵局。九民纪要采取了第二种观点。

03规定违约方起诉解除的原因

《合同法》第8条第1款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约 束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。” 这是合同法律效力的重要内容，合同严守是审判实践中应遵循的一项重要原则。但在房屋租赁等长期性合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同。在出现合同僵局的情形下，允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系，从而使当事人从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。

总结司法实践经验，本条规定，同时具备以下三个条件的，违约方可以起诉请求解除合同：一是违约方不存在恶意违约的情形；二是违约方继续履行合同，对其显失公平；三是守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。之所以这样规定，主要有两点考虑：

一是具有法律上的依据。《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行 非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下 列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的 不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履 行。”根据该规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符 合约定的，没有违约行为的一方当事人要求继续履行合同，当法律上或者事 实上不能履行、违约方继续履约所需费用过高的，可以不再履行合同。

二是通过明确违约方起诉请求法院解除合同的条件和法律后果，有利于破解合同僵局，实现实质正义，促进市场经济发展。对于不能履行的交易， 以鼓励交易的名义强制履行，并不是鼓励交易的真义。按照诚实信用原则， 交易双方都要善意行使权利，在合同履行不能时，应当允许违约方起诉请求 解除合同。违约方要求解除合同往往是长期的房屋租赁合同，若不解除该房 屋租赁合同，一方面将导致涉案房屋长期闲置，另一方面将使承租方在不占 有使用房屋的情况下承担租金损失。还有，因为承租方不使用租赁房屋，支 付租金的能力受到限制，反过来使得出租方的租金难以得到保障。

04违约方起诉解除适用

根据本条的规定，违约方起诉解除合同需要同时具备三个条件：

第一个条件是违约方起诉请求解除合同主观上必须是非恶意的。规定该条件的目的是防止违约方实施机会主义行为而侵害守约方的利益。违约方在履行困难或者履行对其经济上不合理时就选择故意违约，这将引发相关的道德风险，违反了任何人不能从其不法行为中获利的原则。例如，在房屋价格 上涨的情形下，违约方可能进行一房数卖，恶意解约，此类违约行为在实践中时常发生，如果予以认可，将极大地危害交易安全和交易秩序。

第二个条件是违约方继续履行合同对其显失公平。在形成合同僵局的情形下，法律上允许违约方提起诉讼解除合同，目的在于纠正利益失衡现象, 从而平衡当事人之间的利益关系，最终实现实质正义。因此，在合同僵局的情形下，应当是守约方拒绝解除合同明显导致双方当事人利益关系显失公平。如果继续履行合同可以给守约方带来一定的利益，但此种利益与给违约方造成的损失相比，明显不对等，尤其是在违约方能够赔偿守约方因合同解除而遭受的损失时，当事人之间的利益失衡更加明显。实务中，在出现合同僵局时，享有解除权的一方当事人拒绝行使解除权，常常是为了向对方索要高价，这就违反了诚信和公平原则。如果任由守约方拒绝解除合同，可能造成双方利益严重失衡。因而，在法律上有必要予以纠正。

第三个条件是守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则。根据诚实信用原则，合同交易不是零和游戏，而是互赢的关系，合同的双方当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益。通常在形成合同僵局的情形下，如果违约方能够找到替代的履行方式，能够保障守约方履行利益的实现，而且对守约方因合同解除而遭受的损失进行赔偿，则能够保障守约方的利益；但在此情形下，守约方坚持继续履行合同，可以认定守约方已经违反了诚信原则。如在房屋租赁合同中，违约方愿意补偿守约方较长期间比如6个月或1年的租金，而守约方仍然拒绝解除合同，通常应当认定其行为违反了诚信原则。

05违约方起诉解除不影响其承担违约责任

违约方起诉解除合同需要对守约方的损失进行充分赔偿。违约方请求解除合同的，应当承担违约责任，确保守约方的利益得到保障。有些地方法院 对租赁合同中提前解约制定了补偿规则。例如，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条的规定，承 租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任, 出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同 的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。

违约方通过起诉主张解除合同的，法院审查认为符合合同解除条件的， 应当进行释明，告知守约方可以直接要求损害赔偿，也可另行起诉主张损害赔偿。关于赔偿损失的范围，应当按照《合同法》第113条的规定，支持守约方向违约方主张可得利益，但应当遵守《合同法》第113条的可预见性规 则和第119条的防止损失扩大规则。

06典型案例研读

新宇公司诉冯某商铺买卖合同纠纷案（案例来源：《最高人民法院公报案例》2006年第6期）

1998年10月19日，新宇公司与冯某签订了一份商铺买卖合同，约定：新宇公司向冯某出售时代广场第二层编号为2B050的商铺，建筑面积22. 50 平方米，总价款368184元。合同签订后，冯某按约支付了全部价款。1998 年11月3日，新宇公司将2B050号商铺交付冯某使用，但一直未办理产权过户手续。时代广场两次停业。新宇公司的新股东为盘活资产、重新开业， 拟对时代广场的全部经营面积进行调整，重新规划布局，为此陆续与大部分小业主解除了商铺买卖合同，并开始在时代广场内施工。2003年3月17日, 新宇公司致函冯某，通知其解除双方签订的商铺买卖合同。3月27日，新宇公司拆除了冯某所购商铺的玻璃幕墙及部分管线设施。6月30日，新宇公司再次向冯某致函，冯某不同意解除合同。由于冯某坚持不退商铺，新宇公司 不能继续施工，6万平方米建筑闲置，新宇公司向法院起诉解除合同。

南京市玄武区人民法院认为：新宇公司在回收了大部分业主的商铺后， 拟对时代广场重新进行规划布局，争取再次开业。冯某坚持新宇公司必须按每平方米30万元的高价回收其商铺，否则就要求继续履行商铺买卖合同。虽经调解，由于双方当事人互不信任，不能达成调解协议，以至新宇公司的6万平方米建筑和冯某的22. 50平方米商铺均处于闲置状态。考虑到冯某所购商铺，只是新宇公司在时代广场里分割出售的150余间商铺中的一间。在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现在时代广场的大部分业主已经退回商铺，支持新宇公司对时代广场重新规划布局的工作，今后的时代广场内不再具有商铺经营的氛围条件。冯某以其在时代广场中只占很小比例的商铺，要求新宇公司继续履行本案合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，影响时代广场物业整体功能的发挥，且由于时代广场内失去了精品商铺的经营条件，再难以通过经营商铺 营利，继续履行实非其本意。考虑到时代广场位于闹市区，现在仅因双方当 事人之间的互不信任而被闲置，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。从衡平双方当事人目前利 益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效，尽管冯某在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的商铺买卖合同也应当解除。鉴于冯某在履行商铺买卖合同中没有任何过错，在商铺买卖合同解除后，其因商铺买卖合同而获得的 利益必须得到合理充分的补偿，补偿标准是保证冯某能在与时代广场同类的地区购得面积相同的类似商铺。新宇公司同意在商铺买卖合同解除后，除返 还冯某原付的购房价款、赔偿该商铺的增值款外，还给冯某补款48万元, 这一数额足以使冯某的现实既得利益不因合同解除而减少，应予确认。据此，南京市玄武区人民法院于2004年4月30日判决：新宇公司与冯某签订的商铺买卖合同予以解除；新宇公司返还冯某的商铺价款368 184元，赔偿 冯某商铺的增值额163516元；新宇公司赔偿冯某逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失48万元。

冯某不服一审判决，向南京市中级人民法院上诉。南京市中级人民法院维持了解除合同的判项，同时将违约金及其他经济损失增加到68万元。