史诗级救市到底来不来，不来咱继续跌了

六月都在传史诗级救市将出台，大家也都在焦急的等待，但是地产股是最现实的，最近涨幅又萎靡了，上上周的涨幅有1.42%，上周呢只有区区0.27%了，而且年初至今的还是整体下跌的，达到了10.89%，这政策到底是空穴来风，还是说在草拟中，亦或者在走签批流程了，大家不得而知，但是光说不练的话，市场那可都是真金白银在里面，能有多少耐心呢，卖家现在也是每天都亏着钱在陪等，按月跌幅1%来算，300万房子每个月亏3万块，一天就亏1000块。

试问，有多少人一天能赚到1000块的，要知道，咱们现在月薪1000块以下的还有6亿人，月入过万的人大概有7110万人，都已经超越95%的人了。所以，史诗级救市你千万别玩狼来了的故事，如果你还不来的话，那没办法了，只能市场自我调节后的继续下跌。

大家好，我是谢晖。之前咱们说过史诗级救市7月要出来，但是市场可不管那么多，没出来之前都是虚的，谁也不知道啥程度、啥力度了，毕竟，咱们的楼市是政策市，政策主导的因素太多，谁也无法判断政策的底线是啥，但是可以知道的是，只要楼市数据变得更不好看了，这个力度才会更大一些。而易居研究院也刚刚公布了这个月前20天的成交数据，50个重点城市新房住宅成交1062万平方米，环比跌幅10%，同比跌幅22%，有31个城市交易行情有环比下降态势，即有6成城市交易量还不如5月份。

这说明市场降温具有一定的普遍性，即不是单个城市所遇到的问题。去年行情不好可以把锅甩给疫情，现在售楼处冷清了，还有人说是因为端午节期间南方暴雨、北方高温影响了销量，我只想说天气不背这个锅，要是风和日丽的话，是不是可以说交通太堵了，客户不来看房买房，行情差就承认，没必要怪天气不好。这说明市场整体已经疲软了，古语有云，一鼓作气、再而衰、三而竭，彼竭我盈，故克之。现在就是在第二层次，已经衰了。

而且咱们看看这一轮楼市的走势大盘，重点70城在21年4月达到涨幅最高点1.3%，此后涨幅回落，到达21年7月开启下跌之路，然后开始持续的下跌，算是下个月的话已经快满两年了，而且这一轮整体下跌幅度和时间都几乎是超过以往的，还有媒体说李嘉诚正在抄底合景泰富与龙光合伙开发的香港“凯玥”项目，价值307亿元，然后就借机说楼市跌到底了，大家快去抢购。

首先，人家就是玩地产的，低买高卖是正常的行为，而这次的收购也是在楼市下跌期捡漏买入核心资产，有媒体判断，如果后续长实集团收购抵押债权成功，然后反对债务重组的话，可以逼迫项目走上拍卖转让之路，最终导致项目易主，实现大额的盈利。这只能说是自食其果，是过去很多房企加高杠杆拿地王的后果，楼市下跌，各种债务到期等还钱，而这些优质地块又被重新再度抵押或者被迫拍卖了，这不能说楼市到底了，只能说很多百亿千亿房企也看走眼了，跟现在高位套牢的购房者是一样一样的。

在之前的视频里也说过，现在股价一块钱以下的房企已经有两位数，咱们的A股的房企们也迎来了史上最强退市潮，现在已经有8家房企触达退市条件，还有20家房企已经走到退市边缘，可以说是各行业中最艰难的一个了，因为过去还没有哪个行业像房地产一样，有这么多企业同时在触发退市，这里面是否有猫腻咱不能妄下定论，但是房企的确实肉眼可见，因为大家都知道在A股中只要你的股价连续20天低于1块钱，就将被强制退市，看看这些曾经辉煌的房企，有百强房企之一的美好置业，还有四川房企一哥蓝光发展，更有销售额破千亿的房企20强泰禾集团，曾经拍出过单价地王，泰禾深圳院子，目前依然是“半拉子工程”。更惨的是坪山的泰禾中央广场，很多买房人都被坑到了。

而且下半年还是房企还债的生死期，根据数据显示，2023年房地产行业境内债到期规模约1.99万亿元，同比上涨13.3%，偿还高峰集中在今年6—8月，虽然前四个月房企们都在加紧还债，已经还了9053亿元，但是仍有约1.09万亿元待偿还债务。这还没算上境外的5490.43亿元到期债，所以后续开发商除了要保交付的底线以外，还得努力让债务展期，那就只能增加更多优质资产的抵押以及降价卖房快速回笼资金了，当然，还有寻找国资混改重组，抱住大腿才能活下来。

当然，房企日子难过的话，地方政府土拍也就不太好，从2021年下半年开始城投就一直在托底拿地，当了两年楼市守护神。整个2022年，土地市场基本在靠央企和城投，第一批次拿地占比30%、第二批次占比29%，第三批次更是达到50%。但自今年以来也在开始不断收缩拿地了，因为托底拿的地并不能完全市场化的盈利，很多地块都是民企看不上的，开发价值要打个大大的问号，当然还有一些城投暴雷的，像遵义最大的城投平台遵义道桥，在违约风波后，展期20年，也创下城投债最长展期期限。

所以现在对购房者来说，现在如果不是真的特别刚需的话就再等等，像有朋友在二三月买房的，到现在也亏了十几个W也大有人在，想抄底没想到买在半山腰了，因为房地产税都还没出来，真的不用特别急，比你急的人太多了，房企每天闭眼就是利息、员工工资、房子跌掉的钱，地方政府呢，也是愁卖地，集中卖地还是分散卖，宝贝地块是否拿出来，开发商没那么多钱给了可以分几期，人家都在思考这些事了，所以，先静观其变就好。