拆迁评估时，院落、空地应该如何补偿？其价值应该如何评估呢？

 前言

院落、空地看似没有实际的价值，不属于实际的资产，在没有遇到征收之前，被征收人可以在院落、空地种植瓜果，在夏天炎热的夜晚仰望星空乘凉……

可以说是否有院落、空地，实实在在地影响着被征收人的生活幸福感。此外，在实际生活中，院落、空地实际上也影响着房屋的价值。

那么在拆迁时，院落、空地的价值可以被无视吗？院落、空地价值几何？应该如何评估呢？

案例

2014年徐女士位于某市房屋面临征收，但是其后的两三年，徐女士因为评估和补偿的事情却十分闹心。

徐女士闹心的根源在于一份评估报告。

2014年1月，某房地产评估有限公司针对徐女士即将被征收的房屋作出了《房屋征收补偿价格评估分户报告》，其中载明：建筑面积、估价方法、评估时点、补偿总价等数据，但是对于院落空地的价值却没有评估。

徐女士认为自己的房屋既然要被征收了，那么自家的院落、空地也会一并收走，难道就不应该进行评估和补偿吗？

为此徐女士对评估结果十分不满，因此并未同意相关补偿协议。但是随后一份行政补偿决定依然送到了徐女士的手上。

2016年11月，该市某行政机关作出《房屋征收补偿决定》并公告，并决定对徐女士等人的房屋进行补偿，而其补偿的依据依然是原评估报告。

徐女士等四人对该征收补偿决定不服，于2017年5月向法院提起行政诉讼，请求撤销该《房屋征收补偿决定》。

起诉后不久，2017年6月，某房地产评估有限公司就该公司2014年作出的《房屋征收补偿价格评估分户报告》中无评估及审核人员签名问题作出更正，并作出一份新的《房屋征收补偿价格评估分户报告》。

但是上述两份评估报告中均没有载明徐女士等四人的院落空地价值。

因此在诉讼中徐女士要求对其院落、空地及其未依法登记的房屋建筑面积进行确权并予补偿，针对涉案房屋院落、空地未予补偿的问题，法院认为，被诉补偿决定未充分考虑院落、空地对涉案房屋评估价值的影响不符合法律规定。

随后该市某征收部门在一审审理期间进行了补充评估、依法送达，并承诺对院落、空地予以补偿，改正了不当行为。

实践中，其实像徐女士这种情况的非常多，拆迁方为了低成本征收，通常都会采取各式各样的手段来达到他们的目的，侵害被征收人合法权益。

总体来说应该遵循公平原则进行补偿，

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

其次根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，征收房屋补偿范围主要包括如下三部分内容：

(一)被征收房屋价值的补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

从以上的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定来看，虽然没有明确规定空地、院落是否能够得到补偿，但是拆迁方也不能作为不对院落进行补偿的依据。

拆迁时，根据相关法律规定，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。虽然影响房屋的市场价有很多的因素，但是院落是否进行补偿，这也会对房屋市场价造成很大的影响。

那么这样一来，拆迁补偿不仅要考虑房屋占地面积，还要考虑对征收房屋价值产生重要影响的附属设施，如院落等。不能就僵硬地将其理解为只补房屋、不补院落，事实上，院落正是房屋的一部分。

且《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款中也提到：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”因此，院落作为被拆迁人的合法财产，自然是要补偿的。

 

总结和提醒

那么对于房屋附属的院落和空地怎么补偿才合理呢？

根据2013年5月15日实施的《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（[2012]行他字第16号）第二项“国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿”的规定，被征收人合法享有的国有土地使用权的院落，应当一并予以征收补偿。

按照最高法做出的司法解释来说，在国有土地上房屋征收中，应当将被征收人合法使用的国有土地院落以及空地纳入到补偿的范围之内，并且也要按照处收时房地产市场价给予补偿。

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