凯诺拆迁律师团：征收集体土地上经营性用房的补偿标准是多少？

　　近日，山东省济南的一位老百姓咨询律师说，年前开始，村里就有人不断传出要拆迁了，可是一直没有实际开展拆迁工作，直到去年年末的时候，村里张贴了土地征收预公告才确定，其的房屋也在拆迁范围内。据这位当事人的阐述，其在该村有一处合法宅基地，由于临近路边，所以就把其中一间屋子用来经营了。

　　房屋被拆迁后，听相关部门的工作人员说，这一间房屋会按住宅性质进行补偿，不会按照经营性用房进行补偿，而且其也查看了补偿标准，但是补偿标准特别的低，但最主要的是，其用来经营的房屋如果按照住宅进行补偿的话，那显然是不合理的，据这位当事人所反映的来看，其不仅办理了营业执照，而且还一直依法纳税，所以其认为应当要按经营性用房给予补偿。

　　实践中，类似于这样的情况非常多，在集体土地征收中，我们经常能遇见征收范围内的房屋不仅仅只是住宅，有的还是加工厂、养殖场以及小商铺，小商店这种经营性用房。那么，在集体土地征收中，对于这种将原本是住宅的房屋改为经营性用房的，应当要如何补偿呢？

　　首先，在知道怎么补偿之前，我们需要先对此类房屋的性质进行认定，那么，如何认定这类房屋性质呢？根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中的规定，对拆迁范围之内的，产权为住宅，但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续，各地应当根据其经营情况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当的补偿。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，如果征收范围内的房屋原本是住宅，后来因位置比较好，又改成商用房的，即用来经营生产，此时，如果已经取得了营业执照，同时也有依法纳税的话，那么该房屋则是可以认定为住改商房屋的，在拆迁时也需要按照经营性用房给予被征收人补偿。

　　实践中，倘若有征收方以是将住宅改变经营性用房为由，以住宅性质给予被征收人补偿的话，那原则上来说则是不合理的，这很有可能是相关部门为了降低征收成本而使出的招数，作为被征收人，在此时，一定要对相关部门的话进行分析了，千万不要信以为真，只要坚信自己有依法纳税，且有营业执照，那么，我们可以先拒绝相关部门提出的要求，也尽量不要在补偿安置协议上面签字，避免让自己有所损失。

　　那么，对于住宅商的补偿标准是怎样的呢？

　　在了解了住宅商应该以什么性质进行补偿以后，我们再来了解一下，集体土地征收中的住改商都是怎么补偿的？补偿标准是什么？下面我们就结合《张家界市集体土地征收及其房屋拆迁补偿安置办法》中的规定来看一下

　　根据该《补偿安置办法》中的规定，拆迁集体企业经营性房屋，按本办法房屋拆迁补偿标准增加35%补偿。

　　拆迁个人生产、经营用房的，有经营现状且已依法取得营业执照，照章纳税并连续经营3年以上的房屋的征收，按本办法房屋拆迁补偿标准增加25%补偿。

　　而对于住改商停产停业费、搬迁费等相关费用的标准，该《补偿安置办法》中规定，拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，应当支付停产、停业补助费。房屋产权人和使用权人不是同一人的，停产、停业补助费支付给房屋使用权人。停产、停业补助费的标准为每月按照被征收房屋补偿额（主体+装饰装修）的7‰给予补助。停产、停业期限，按照实际停产、停业的月数计算确定。

　　凯诺律师最后需要提醒大家，关于住改商的拆迁补偿标准以及其他各项补偿费的标准，每个地方都是不一样的，我们上面所说到的，也只是一个参考标准，对于具体是多少，且被征收人又能拿到多少，都需要结合实际的情况来确定。

　　总之，集体土地征收关系着被征收人的利益，集体土地征收中的房屋性质是什么更是影响着广大被征收人的利益，所以，当这类房屋遇上拆迁时，广大被征收人首先要弄清楚自家房屋的性质是什么，如果有营业执照，且正常经营，有依法纳税，那么即使是后来改为经营性用房的，也需要按照经营性用房给予自己补偿，实践中，相关部门要是以住宅性质对自己补偿，那就侵害了被征收人的合法权益，被征收人可能及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，启动法律程序依法维护自己的权益。

　　北京市凯诺律师事务所，拥有一支专注于以“征地拆迁案件”为主的行政诉讼律师团队。由执业二十余年的贾启华主任律师领衔，代理业务遍及北京、福建、黑龙江、安徽、广东、广西、天津、河北、河南、山东、湖北、湖南、浙江、江苏、四川、内蒙古、吉林、辽宁、新疆等30个省、自治区、直辖市。

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