省内第一个！芜湖将打造第四代住宅 网友直呼买不起

正是楼市一地鸡毛的时候，芜湖2314号宗地城东人民公园2号地块，在上周以一种相对激烈的方式，下嫁给了一家本土房企。

为什么用了“下嫁”这个词？因为这块地足够高端。

根据地块出让公告的要求：2314号宗地建设的商品房每户须设置至少一个主体结构外悬挑的空中花园，高度不低于两个自然层高度且≥5.6m，须两面对外通透开敞、不封闭、无围护墙；单个空中花园面积不小于28㎡，不大于50㎡；空中花园绿化面积≥60%，平均覆土深度≥0.5m，最低深度≥0.35m；绿化应以灌木为主，适当种植小乔木。

这个就是所谓的第四代住宅。

据说这是安徽省内第一个试点的第四代住宅项目，试点城市就是芜湖——一个主打宜居的江滨小城。因此，不论从哪个维度看，该地块不可谓不高端呀。

既然有第四代项目，那一定是有了前三代的住宅项目。鱼眼也因此查了一些资料，从总体上来看，我国住宅发展大致经历了3次的更新迭代：第一代为旧时“茅草房”，第二代是老式“砖瓦房”，第三代是现代“电梯房”。第一代和第二代住宅主要受贫富影响，有个结实的住的地方就好。

第三代住宅集中出现城镇化之后，要在有限的城市土地上建造更多房子，容纳更多的新城市人口。换句通俗的话来说，就是要实现老百姓“住有所居，居有其所”。果然经过了20多年房地产市场的蓬勃发展后，中国终于实现了城镇居民人均为1.06间的住宅间数（七普数据）。

中国房地产市场发生的“重点变化”的一个数据就在于此——市场上“平凡无奇”的房子已经够多了。可是即便如此，芜湖新房市场还在可劲地造着“第三代住宅”项目，数一数已经有10多个了。鱼眼稍稍估计了一下，这些项目的建筑面积加起来有160余万方，如果以百平方一套计，粗略估计也得有1.6万套住宅。

这些房子要卖给谁？

前段时间遇到一个业内人士，我就问了他这个问题。他说江北的卖给富有的无为人，其余的卖给其他人。这位业内人士着实高深莫测，我回来想了好久也不得其意。直到前些天看到调整后的人才新政发布，我才恍然大悟。

真是好大的一盘棋！

如果说“第三代住宅”解决的是土地问题，住房的问题，那么“第四代住宅”的出现，确有划时代的意义，因为它要解决的是从“有得住”到“住得好”的跨越。

第四代住宅又叫“城市森林花园住宅”，它将庭院搬入高层家中，是一种更贴近自然的创新设计。

其主要特征是：每套住宅自带一个空中花园，可以植花草树木、揽景入户；每层都有一个公共院落，邻里之间可以相互交流，增进彼此之间的感情；每户都拥有一个专属停车位，不需要将车停在地下室之后等电梯，可以直接出门开车，更加方便。

做销售的几乎都知道，什么东西最好卖？显然，只有稀缺的东西不愁卖，相比16000套的平庸住宅，2314号项目属于稀缺产品。

2314号项目作为安徽省内第一个第四代住宅的试点项目，以至于在拍卖现场上表现出近年来土拍市场少有的激烈场面，参拍房企自然比我们更懂得新产品的竞争力。其实，安徽的第一，在其他地方已经如火如荼了。

2021年，福州更是从开始开发第四代住宅项目了，就在这2年的时间里，福州已经开发出了11个第四代住宅项目。2023年，第四代住宅在更多的城市落地，比如龙岩、西安、信阳、温州、九江等。

以鱼眼观察芜湖房地产市场多年的感受来看，政策方在房地产市场上的决策几乎与时代保持着神同步。在调控政策的制定，土拍条件的设定等多方面，芜湖的政策方始终保持着很高的学习力。这一次，在住宅产品升级上，芜湖又走在了安徽的前列。

由此，得出一个基本结论：房地产市场的发展是市场与政策相向而行的合力过程。市场不行，要调整产品的结构，产品不行，要根据市场调整方向。在电梯房足够多的当下，在第三代住宅滞销的困境下，楼市该怎么走？除了政策之外，提升产品竞争力就是底层逻辑。

所以，2314号第四代住宅项目既是市场倒逼的，也是政策引导的。在某些市场上已经取得了不错的市场成绩。以福州市场为例，第一个第四代住宅项目首开去化超8成，3个多月成尾盘，更有项目在开盘1个月就售罄。

这是经济学上稀缺规律的体现，也是市场对创新产品的肯定。

区别于以往的住宅产品，以及第四代住宅带来的居住品质，我们最关心的自然就是备案价格。显然，这类产品跟目前市场的豪宅存在一定的共性——面积大，成本高。单价不低，总价更高，目标人群更加精准。

市场上就有声音认为，这是一个拉高芜湖房价的项目，鱼眼基本认同。如果说芜湖房地产市场还有什么可值得期待和关注的，除了2314号项目的备案价外，它对当下芜湖住宅产品升级换代的意义似乎更大一些。我是鱼眼，下期再见！