【樾筑地产】贵阳楼市开年遇冷，茅台广场成为首月销冠
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【贵阳楼市开年遇冷】
这个冬天贵阳真冷。哪怕现在已经立春，但寒意依然没有减退。甚至因为寒冷，火石坡立交桥在立春后还得被管制到2月28日。
然而，天气虽冷，但寒意却远比不上贵阳楼市。
据数据机构统计，2022年1月，贵阳市六城区（含经开区）商品房成交面积约为32.2万方，环比下降34.29%，同比下降34%；商品住宅成交面积约为21万方，环比下降19.58%，同比下降50%；
商品住宅成交单价为每平米10435元，环比小幅上涨2.59%，依然保持在万元左右水平。
分城区看，2022年1月，观山湖区依然“量价齐高”，云岩区和白云区商品住宅成交量紧随其后，但相比之下白云区的成交均价为六城区最低，乌当区依然延续颓势，成为当月成交量唯一没有破万方的区域。
不过环比来看，2022年1月，贵阳市六城区均处于下行通道，商品住宅成交量环比均有不同幅度下滑。
从去化周期来看，2022年1月，贵阳市六城区也存在不同程度的变化，其中南明区的去化周期增加2个月，观山湖区增加1个月；乌当区因无新增库存去化周期下降了7个月，但总体依然保持在21个月的缓慢水平。
贵阳市六区整体的去化周期则相对没有较大变化，依然维持在14个月这个相对合理偏高的水平上。
从房企端看，2022年1月，各家都面临着销售额骤然紧缩的问题。TOP10榜单中，有项目延迟备案的阳光城以及正在加速销售回笼资金的融创，成为了1月销售额唯二破两亿元的房企。
而从住宅项目看，2022年1月TOP10榜单变化不大，除了异军突起、勇夺销冠的茅台广场外，建发金融北城、碧桂园印象花溪、万科翡翠公园等项目，均是此前榜单上的常客。
不过值得注意的是，在榜单中，当月销售额破亿的项目仅有茅台广场和建发金融北城2个。而在此前的2021年12月，榜单中销售额破亿的项目有5个，并且其中还有2个项目销售额破两亿元。此外，当月销售套数超过100套的项目，仅有建发金融北城1个。
再把视线放宽到大贵阳范围，2022年1月，三县一市、贵安新区及双龙新区，仅有1个项目进入了销售额TOP20的榜单中。该项目即为广大城，当月销售商品住宅96套，是唯一一个接近建发金融北城销售套数的存在。
另外，榜单中还有一个项目值得注意——中铁尚和锦城。该项目没有上分销，仅靠自访就进入了榜单前十，说明购房者对其认可度相对较高。
以上楼市数据及榜单数据包含的信息量极大。这里我总结几个要点。
第一，2022年1月贵阳市六城区楼市开局表现不佳，相较前几年都相对较差，说明新年贵阳楼市依然保持了此前下行的态势，回暖之说尚不存在。预计在今年上半年，贵阳楼市会继续调整。
第二，从1月份数据来看，结合2月份受春节影响的事实，2022年一季度，贵阳各大房企的业绩压力会相对较大，一季度内、尤其是公布年报前，很可能会放出较大优惠。
第三，虽然观山湖区继续“量价齐高”，但事实上比起去年，哪怕是比起去年12月份，观山湖区的楼市成交量领先幅度已经大幅缩小，与其他城区不再有数量级上的差距。如果2、3、4月份继续保持这样的表现，则观山湖区的“楼市神话”也将不复存在。
第四，建发金融北城和广大城依然是两个最卖得动的项目，万科翡翠公园在1月则略有掉队的倾向。建发项目因诚意营销和惊艳展示效果而卖得好不算意外，而广大城能延续去年的势头，却让我不甚理解，之后得找个机会好好去踩一踩。
第五，从上文未提及的洋房成交榜单了解到，2022年1月，贵阳市场内的洋房呈现出一种“卖不动”的趋势。除了中南林樾单价7800元的低价洋房尚能卖61套外，其余榜单内项目洋房成交套数均不足20套，甚至有部分项目成交套数仅为个位数便能上榜。
第六，即便2月份延续了1月份的颓势，我们也大可不必彻底失去信心。近期各种放松政策正纷至沓来，一旦流动性问题得到解决，新的销售秩序得以建立，那么楼市的春天总会在某个时刻到来。
【贵阳市用国发2号文件考察招商】
据官媒报道，1月9日至10日，贵阳市领导一行赴深圳、上海考察招商，其间考察了比亚迪、深业集团等企业。
在比亚迪交流时，贵阳市方面表示，希望双方保持密切沟通，全力推进有轨电车项目建设，更好推动动力电池产业发展。
在深业集团考察时，贵阳市方面表示，希望双方在园区建设、管理、运营、招商等方面创新合作机制，共同推进深筑产业园建设，助力贵阳大数据科创城做大做强。
官媒的这则报道虽然信息不多，但依然值得关注。这是国发2号文件下来后，贵阳市领导首次拿着“通行证”出去考察招商。
考察比亚迪，既与有轨电车项目建设有关，又与新能源产业有关，无论是哪一方面能得到更多助力，都对贵阳经济有益。
而考察深业集团，则可能与贵安新区贵阳大数据科创城的总部经济、产业园建设及房地产业有关。
深业集团是深圳国资委直管的大型综合性企业集团，以城市综合开发建设、运营服务、城市核心区更新整治提升、健康养老、托育、大型民生基础设施建设、新兴产业股权及基金投资为主。房地产业方面，目前在成都布局有项目。
【冒沙井地块将征收签约】
2月11日，贵州省政府采购网发布了云岩区冒沙井地块城市更新建设项目征收签约服务机构采购需求公示。据悉，冒沙井地块设计征收签约的建筑面积约为8.815万平米。征收签约工作将于征收公告决定下达之日起60日历天内完成。
【太金线南明段二段规划曝光】
近日，贵阳市环保局公示了太金线南明段二段的环评文件，曝光了其规划内容。据悉，太金线南明段二段全长1.597公里，双向6车道，设计时速为每小时60公里，共设置蔡家关一号隧、蔡家关二号隧两座隧道，以及金竹路立交一座立交。
道路起点接太金线南明区段一期，路线经蔡家关一号隧道（下穿渝黔货运线、株六铁路及延安南路），出隧道后与金竹路设置部分互通立交（金竹路立交），进入蔡家关二号隧道，终点位于南明区与云岩区交界处。
项目涉及拆迁建筑面积24507平米，征地及拆迁补偿方式为现金补偿，不设置异地安置点。项目计划于2021年9月开始施工，2022年9月建成通车。
【两个楼市大政策解读】
最近有不少朋友就两个大政策问了我不少问题。我简单说一下自己的看法。
首先是央行、银保监会发布的《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
这个政策对运营能力强的房企以及政府平台公司来说其实是个好消息，但并非对全行业都有促进作用。之前在长租公寓领域有所建树的万科、龙湖等房企，其实可以考虑通过入局保租房市场，提升自己的融资能力。至于政府平台方面，则可以获得更多建设保租房的支持。
当然，这个政策的意义不仅于此。如果未来万科、龙湖等房企在保租房领域获得了红利，那势必会刺激更多房企参与保租房的建设和运营，也算是倒逼房企们提升自己运营能力的一个政策。
另外一方面，这个政策也可以看做是对房企融资端口的又一次“放松”，与此前的收并购债类似，房企们的融资渠道，至少又多了一条。
这个政策出台后，其实我立刻就想起了贵安新区年初挂牌的那几块“肥瘦搭配”的土地，即两宗宅地及一宗保租房用地。随着这个政策的出台，也许更多房企会对类似的“肥瘦搭配”土地感兴趣。
其次，是财联社报道的，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台的消息。
财联社报道称，该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。
很多官媒和自媒都把这个全国性的预售资金监管政策看作利好。但实际情况需要根据不同的地方做不同的判断。大家都知道，之前预售资金的管理各地不尽相同，有管得松的，也有一刀切的。
这次的管理办法，实际上更为折中，不仅要管得严，还不能管得太死。说人话是既要保证房屋不烂尾，又要保证房企支配更多的流动资金。所以提了一个“监管额度”的概念。
对于一些楼市相对健康的区域来说，这个政策相对会更有影响力，因为首付照常交，售价也足够覆盖成本。但是对于楼市相对混乱的区域来说，这个政策恐怕达不到特别好的效果，反而会成为“紧箍咒”。
不过总的来说，这个政策的积极意义还是更多，至少对购房者来说，项目的可能出现的交付问题可以得到极大改善。
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