重磅！青浦成为最大供应量区，上海今年首批19幅“土拍”地块公布
内容摘要：上海市今年首批“土拍”拟出让地块公布，19幅地块（含多幅打包地块）将共计出让高达94.42公顷土地。青浦区成为本期供应量最大区，面积达24.39公顷，位于新城中央商务区和徐泾虹桥主城片区。
今天（2月10日），上海土地市场发布了《上海市2023年拟出让住宅用地清单信息公示（一）》。
该公示提到，为稳定市场预期，进一步优化营商环境，本市将根据年度供地计划，分批公布拟出让的商品住宅用地项目清单，首批公布的拟供商品住宅用地项目清单如下：
该公告还提到，以上地块最晚于2023年5月前组织出让公告。
我们看到首批公布的拟供商品住宅用地项目清单中总计19幅地块（含多幅打包地块）将出让高达94.42公顷土地，分布于浦东新区、徐汇区、静安区、普陀区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区和金山区11个行政区。
从数量来看，闵行区、嘉定区和青浦区是供应地块最多的，都为3幅地块。但从实际供应面积来看，毫无疑问青浦区当仁不让成为首批“土拍”中供应量最大区，总计拟出让面积高达了24.39公顷，占了整个首批供应量的25.83%，而其中的青浦区盈浦街道竹盈路南侧地块更是由多达8宗地块打包而成。
我们发现自去年第四批“土拍”开始，青浦区打包地块盛行，而且这个“包”是越打越大了。去年青浦区赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块是由3宗地块打包，最终居然吸引了多达8家竞标者参与竞拍，最终上述地块以总价33.08亿元成交；而去年的另外一幅打包地块，即凤溪社区新凤南路西侧16-05、16-06、17-02、18-03地块，由高达4宗地块打包而成，可能是总价高的原因，最终仅一家单位竞标，以底价48.76亿元成交。
按“土拍”市场的公告惯例，不出意外的话，青浦区盈浦街道竹盈路南侧17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地块是作为一幅地块打包出让，这或许成为青浦有史以来最大的打包地块，我们按照盈浦街道最近一次的土拍成交单价2.74万元/平方米计算（漕稼一路西侧10-04地块），盈浦街道这幅打包地块面积为15.59公顷，那么该地块的土拍起始价预计在40多亿元左右，这某种程度也是一种排他性招拍挂设置，门槛提高了，相对来说竞争者也少些，按照现有的土拍流程，在上拍前，都会与潜在竞标者有互动交流。
下面我们就来介绍一下首批青浦区出让地块。
今年青浦区首批拟出让商品住宅用地行政区划上涉及两个街镇，分别为盈浦街道和徐泾镇。
板块上分别隶属于新城中央商务区和虹桥主城片区，可谓都是青浦“一线”热门板块。根据已批复的片区规划显示，本期青浦区出让地块规划供应住宅套数下限总计3873套，其中新城中央商务区2840套，徐泾主城片区供应1033套。
我们先来看一下新城中央商务区板块。
一、青浦区盈浦街道竹盈路南侧17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地块
盈浦街道竹盈路南侧拟出让地块板块上隶属于青浦新城中央商务区先行启动区。
其实，上述地块早在去年10月份就已在“推介地块”栏中出现过，不过后来没能入选去年的最后一期“土拍”。
盈浦街道竹盈路南侧8宗打包地块区位图
本次青浦新城中央商务区先行启动区一共有8幅打包地块，总用地面积达15.59公顷，其中7幅为普通商品房用地，用地面积13.28公顷，均为三类住宅组团用地，限高都在50米，规划住宅套数合计2840套；1幅为商业办公地块，面积2.31公顷。
从已批复的新城中央商务区控规来看，竹盈路、城中北路、上达河和胜利路所围合的板块仅还剩幼儿园地块、社区公共设施用地和公共绿地，按照以往土拍操作模式，应该会附带在周边住宅项目由相应开发商一起出资代建，所以这也意味着这个片区将整体启动开发。
项目周边配套
该片区周边配套上，其除了本身规划了一所幼儿园，在该片区北侧还规划了从幼儿园至初中的基础教育设施，就近上学将非常便利。
地块东侧是规划绿地面积高达49.46公顷的上达中央公园，这将是天然绿肺和休闲的好去处，其中南园一期已举行工程启动仪式。
上述地块距离建设中三线换乘枢纽新城站直线距离仅1.5公里，目前17号线已运营中，边上有绿地缤纷城，未来还规划了大型TOD项目；另外，相同距离的项目西侧还有17号线漕盈路站和富绅时代广场。
下面我们来看看盈浦街道这次打包地块的每宗土地情况：
1、青浦区盈浦街道竹盈路南侧17-01地块
竹盈路南侧17-01地块区位图
四至范围：东至礼沐路（规划），南至盈秀路，西至胜利路，北至竹盈路
地块面积：2.54公顷
地块用途：普通商品房
容积率：2.5
地块限高：50米
住宅套数：560套
2、青浦区盈浦街道竹盈路南侧18-01地块
竹盈路南侧18-01地块区位图
四至范围：东至谦沐路（规划），南至盈秀路，西至礼沐路（规划），北至竹盈路
地块面积：1.63公顷
地块用途：普通商品房
容积率：2.5
地块限高：50米
住宅套数：357套
3、青浦区盈浦街道竹盈路南侧19-01地块
竹盈路南侧19-01地块区位图
四至范围：东至德沐路（规划），南至盈秀路，西至谦沐路（规划），北至竹盈路
地块面积：1.72公顷
地块用途：普通商品房
容积率：2.5
地块限高：50米
住宅套数：381套
4、青浦区盈浦街道盈秀路南侧23-02地块
盈秀路南侧23-02地块区位图
四至范围：东至德沐路（规划），南至毛河浜路（规划），西至谦沐路（规划），北至盈秀路
地块面积：1.25公顷
地块用途：普通商品房
容积率：2.4
地块限高：50米
住宅套数：266套
根据已获批的新城中央商务区控规，其地块北侧是一幅公共绿地，其中规划了占地2400平方米左右的公交首末站，300平方米的运动场等。
5、青浦区盈浦街道盈秀路南侧24-01地块
盈秀路南侧24-01地块区位图
四至范围：东至城中北路，南至毛河浜路（规划），西至德沐路（规划），北至盈秀路
地块面积：2.69公顷
地块用途：普通商品房
容积率：2.4
地块限高：50米
住宅套数：605套
6、青浦区盈浦街道盈秀路南侧21-01地块
盈秀路南侧21-01地块区位图
四至范围：东至礼沐路（规划），南至毛河浜路（规划），西至胜利路，北至盈秀路
地块面积：1.58公顷
地块用途：普通商品房
容积率：2.2
地块限高：50米
住宅套数：308套
根据已获批的新城中央商务区控规，其东侧规划了幼儿园和社区级公共设施用地，按照土拍以往惯例，应该会由本次中标的开发商出资代建。
7、青浦区盈浦街道盈秀路南侧22-01地块
盈秀路南侧22-01地块区位图
四至范围：东至谦沐路（规划），南至毛河浜路（规划），西至礼沐路（规划），北至盈秀路
地块面积：1.87公顷
地块用途：普通商品房
容积率：2.2
地块限高：50米
住宅套数：363套
8、青浦区盈浦街道竹盈路南侧20-01地块
竹盈路南侧20-01地块区位图
四至范围：东至城中北路，南至盈秀路，西至德沐路（规划），北至竹盈路
地块面积：2.31公顷
地块用途：商业办公用地
容积率：3.0
地块限高：80米
相比上述住宅地块高度，这里建筑高度更高。
根据青浦区官方的相关报道，青浦区“新市民中心”项目就选址于该地块，功能为区级市民行政服务中心。
（说明：官方上述推介地块时四至引用的是《中央商务区控规公示版》路名，在正式批复的该控规中很多路名与公示版不一致。其中规划“礼沐路”改名为了“恭贤路”，规划“谦沐路”改名为了“恭谦路”，规划“德沐路”改名为了“恭礼路”，而规划“毛河浜路”改名为了“达恒路”。）
二、青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块
四至范围：东至蟠东路、南至龙联路、西至蟠文路、北至天山西路
地块面积：2.48公顷
地块用途：普通商品房
容积率：2.0
地块限高：50米
住宅套数：191套
07-02地块规划指标截图
龙联路北侧07-02地块位于徐泾镇龙联路与蟠文路交汇处东北，板块上隶属于虹桥主城片区，根据已批复的上位规划显示，该地块用地性质为三类住宅组团用地，原上位规划显示该地块用途为动迁安置房，这次将作为普通商品房来出让了。
该地块位置优越，西侧是建设中的蟠龙新天地，交通方面距离17号蟠龙路站与诸光路站都很近，教育资源方面，著名的民办世外学校就在边上。
三、青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块
52-20地块区位图
四至范围：东至小涞港、南至规划地块、西至涞浪路、北至小涞浪
地块面积：6.32公顷
地块用途：普通商品房
容积率：1.2
地块限高：24米
住宅套数：842套
小涞港西侧52-20地块位于涞浪路与谢卫路交汇处东北，板块上隶属于虹桥主城片区。
根据已批复的片区规划，该地块西侧规划了一所幼儿园（52-26地块），按照以往的“土拍”模式，很有可能作为出让文件的一部分，交由开发商出资代建。
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资料：上海市政府网
编辑：大青浦房谈
