温铁军：房地产金融化推高社会成本，城镇化不能翻版城市化【温言铁语】
- 【总结】城乡融合是一个长期有争议的话题，也是涉及到长期战略的。城乡关系在1985年开始突破，当时提出打破城乡二元结构，加快城市化发展战略。
- 在1995年，联合组成了城市化课题组，提出了五种不同类型的城市化发展方式。中央明确提出新农村战略的时候，认为要用城镇化来实现中国的城市化，即把城市化和城镇化做了区别。
- 2005年，明确提出了发展县域经济的战略，支撑县域经济的两大支柱分别是中小企业发展和城镇化。
- 在2001年和2003年之后，大量的外资涌进中国，需要相对比较集中的占有土地，形成工业区，形成产业集群，导致外资拉动型或者叫做外需拉动型高增长。
- 在城市化发展战略讨论上，已经明确倾向于在农村的城镇化发展为主，支撑县域经济，但实际上是这个阶段外资大量进入，带动高增长。
- 城市集群化的发展需要大量占有农村土地。推动城市集群发展，需要大量基础设施，以形成一小时经济圈。
- 在城市集群上叠加产业集群，以扩大发展规模。当推动城镇化发展战略时，实际上走出的是一个大都市特大城市、都市圈和城市群等等。
- 从1985年到2005年，中国在突破城乡二元结构方面讨论了20年左右，最终形成了一个城镇化发展战略。
- 大量地征战土地带来预算外收入同时也带来了房地产资本崛起，各大金融机构积极配合房地产资本崛起，进而带动了房地产的金融化。
- 进一步推进城市化以房地产的资本扩张，带动房地产金融化，成为刺激经济的老的经验。房地产过度扩张、金融化造成了严重的制度成本，导致了一系列问题，如婚姻家庭问题和生育问题。
- 现在主张进一步推进城市化和乡村振兴，只有城乡融合实现，才能让产业留在县域，共同去创业创新，实现人与自然和谐共生。
- 过度扩张、形成金融化的房地产行业需要得到正视和引导。房地产金融化导致房地产过度扩张，严重制约了房价的下降。
- 城乡融合战略是解决当前城市化问题的关键，应成为具体政策并落实到基层。
- 新型城镇化需要以人为核心，发展新型县域经济，而不是以房地产资本扩张为中心的老的城市化。“十四五”规划下应进一步强调城乡融合战略的实施和发展。
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