2021年「领涨杭州」的板块和购买策略 | 眉锁清秋

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展望2021年杭州楼市，整体态势：领涨国内。

几个关键词：钱、人、基建、产业、周期、亚运会。

2020年11月的资金增速是23.8%，受蚂蚁影响的情况下，依然是全国第一。这个数据毋庸赘述，我甚至觉得，可以等而同之，就是城市未来楼市的涨幅后劲排名。

人：预料还是人才、人口双第一。这是个杭州的时代，在2015年就准备从深圳手里接棒，2019年人口吸纳能力开始超越深圳。

基建：只看地铁。花钱多且对板块的带动能力太强，是对一个城市的普惠影响力。地铁四期肯定会在2021年明确下来，即便是增加266公里，很多板块的价值都会得到加持，甚至是逆袭的机会。

产业：刚刚失去一个逆袭的机会，但还好。还有阿里云、菜鸟、还有首富农夫山泉。既有的数字经济、信息技术的优势已经确立。产业是一个城市独特的标签，杭州靠产业立城，未来结合对人口的吸引力、城市的软实力、旅游环境的独特优势，还是有可能触摸一专多能的世界名城定位。

周期，在2021年和2022年之间，应该是持续的一段宽松周期，2020年3月，全球一起宽松，然后到6月，中国央行开始有所节制，一直到现在都维持一个适度宽松的态势，2021年是战略转换期，也是非常规政策逐步退出的周期，整个周期预计维持一年，个人预计M2将在2020年基础上下滑，但整体保持在较高水准，如果说M2的增速在2020年大多维持在10.5%--11%的区间，预计2021年应该在10%--10.5%的区间。另外2020年3月，曾做出判断，预计2021年1月，M1将跃居M2之上，开启“过热”周期，现在维持原判断。

亚运会，除了杭州人，估计关注的不多。但没办法，亚运会在2021和2022之间，整个大周期，会是过热周期。亚运会会是点燃热情的火把。放到这个大环境中去看，它起得作用那就比较大了，对整个城市、具体板块都会有明显影响。牛市，丁点利好都敢涨停。

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二手房挂牌量一直在高位徘徊，大约是2020年的8月，我们给出明确观点：杭州二手房进入“顶部”点位。

虽然是吓人的12万+，但要看到新政的影响力。

新房的倒挂是非常直白的，直白到没有意义。

要么买不到，要么遥遥无期，甚至会贻误战机。2020年9月，我们说，二手房购买的时机已经过去了，但到了不得不买二手房的时候了，没得选择。

怕就怕天真，太直白的红利，就是虚妄的人生，不是福利都是陷阱。

完美地诠释了一句话，发财要趁早。谁都知道，就等同于不知道。

还是要克服人性的弱点，就是只要最好的。所有的红盘都是时间给的，从路人盘到粉盘，再到红盘，再大红大紫，取决于什么？取决于它卖得快慢。

2019年的年底，好多次好多个楼盘的聊天，都涉及到一个话题，“我们楼盘怎么才能卖得更火啊？”，“卖得慢一点，撑到2020年的下半年！”。

整个2020年，针对一手热盘的调控，宛若打地鼠，此起彼伏。

做线下的时候，不太愿意多讲新政，毕竟“新政”是官家的事，武器库里什么都有，就看逼到什么份上，有什么需要，所有提前的“妄言”都是多余的，因为我相信连运营者到了现在都不知道该怎么办了，见招拆招、谨言慎行、不重不轻中庸之道，既要过难关，也要看以后，不做自由者，也不做保守派。

针对个人购房需求，还是8个字，“无视新政，趋势不改”。

有些研究，还不如不研究。

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二手房的涨幅，有些区域比较大。

年初，桥西先来了一波。得益于文澜转公的传闻。

然后是未来科技城，显著上涨。

再是奥体世纪城，再次领涨。

然后，申花翻红，价值回归。

现在整个，二手市场已经进入“普涨”的态势。但脉络还是比较清晰。第一集团：

1、未来科技城、三墩北；

2、奥体、世纪城；

3、蒋村、申花、桥西。

这里面有个比较超然的钱江新城，这一轮奠定了绝对的王者地位，成为继西湖武林门之后，名副其实地“拥江时代”的新“人文中心”。

未来科技城和三墩北，正在迈向新的“产业中心”。奥体、世纪城是新的“城市中心”定位。蒋村、申花、桥西，是上一轮的当红花旦，正从标准的市区，向“人文中心”过渡。

这里面有一个脉络，产业造城 ⇥ 城市中心 ⇥ 人文中心，一步步上升。

预料，未来科技城与三墩北，会稍微停滞一下。等一等它的城市配套。

然后奥体、世纪城，再次加速。城市配套的每一次加法，核心标杆楼盘的交付、提振和重塑，在亚运会的召唤下，会给它在2021年和2022年间一个“冲顶”的机会。

然后是，蒋村、申花和桥西。蒋村的逻辑是：产业新贵的学区中心。申花的逻辑是：中央居住区，下一个南星。桥西的逻辑是：文澜公办，顶级学区房。

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对板块的价值判别要有前瞻性，比如运河湾，天花板很高。运河新城，未来会成为城北产业的中心。萧山科技城，从年轻人的冒险乐园，蜕变为“学区飞地”。云城会是杭州的第三中心···

本周五，针对房产投资，尤其是「二手房投资」，会做一个线下交流会。

放在我们的新办公室，运河万科中心。

这是一次贴近实战的机会，可能废话不多，直取黄龙。

所以，有二手房购买计划的请务必来，想听鸡汤的可以下次找机会。

恭祝大家，2021，事事遂愿。

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转自清秋短评