如有有一天，你的工作在鼓楼，生活在鼓楼，被迫在鼓楼区买房。此时你的内心一定有一万个不情愿，因为在市中心工作买房，生活虽然便利，但是小区的居住品质真的很一般。即使付出高额的资金成本，还未必有一个好的学区教育。

西江滨的锦祥佳园亦是如此，它不仅没有优质教育配套，而且还是电梯高层建筑，周边还全是商务办公区，二手房的价格已经和很多商圈的商品房一致。今天向大家解读商务中心里的高端安置房——锦祥佳园。

地处高端写字楼环绕的商务区内

福州闽江北岸中央商务中心区规划用地范围，西起上浦路，东至西二环路，北起工业路，南至北江滨大道。闽江北岸中央商务中心（因地处福州台江区西部，故简称“台西CBD”）。这里是台江的经济核心区域，几栋高层商务写字楼的楼宇经济已经超越了台江万达旁的写字楼经济。

正是因为如此，在闽江北岸这个经济发展快速的商圈内，住宅楼相对较少，其购买力已经超过很多人对它的了解。2022年6月份开盘了180余套的国贸某项目，单价5.5万/平米，而且还是186平米以上的大户型，总价基本到千万级别，仅用了半年的时间就将楼盘售罄。

除了高端楼盘外，安置房的价格也不低，周边辐射到的锦祥佳园，凤湖新城等安置房均价也达到了2.6万以上，这也就衍生出了一句话：房地产的价值除了地段，还是地段。

锦祥佳园的优缺点

优点一、地段好，竞品少

小区位于祥坂路商务中心，属于祥坂片区原地拆迁安置房，周围除了商务区外，距离万宝商圈也较近，周边楼盘少，老旧社区多，同类型对比小区少，所以价格比较坚持。

优点二、楼盘新，户型刚需

锦祥佳园2015年交房，总户数1927户，小区使用年限较短，社区内部与外立面保持较新；户型主要以70-100平米结构，对上班族的刚需来说，更为合适。

优点三、租金高，价格高

以70平米两房为例，居家装修的两房即可租到3000以上的价格；小户型的单价更是达到2.8万以上，从网络数据看，关注该楼盘的人还比较多。

缺点一、租户多，人员杂

小区50%以上的住户均为出租户，没有人车分流管理，电动车较多，导致小区较为杂乱。喜欢环境好的购房者，可以忽略该楼盘。

缺点二、停车紧张，物业管理一般

物业费为1.2元/平米，自由进出小区，楼栋下也没有安装门禁；属于高层建筑，一梯多户，上下班的时候等待电梯时间较长。

缺点三、划片学校一般

锦祥佳园划片教师附属学校第一小学，属于三类学校；这个价位可以选择到更好一些的教育配套学校。

市场价格分析

目前锦祥佳园在售房源35套，租赁房源33套，挂牌均价27500元/平米，历史成交房源价格如下：

1、2023年1月成交136平米，349万，成交单价25665元。

2、2022年11月成交106平米，250万，成交单价23573元。

3、2022年9月成交75平米，187万，成交单价24790元。

从成交不同面积段来看，其大户型的单价最低，小户型单价最高，符合市场逻辑。目前挂牌价格2.7万的价格肯定是高于市场成交，也高于客户对这个小区的期望，真正能成交的价格预计也在24000元左右。

对于这个楼盘价格可参考的小区还有凤湖新城，凤湖新城虽然是三坊七巷拆迁过来的，但是其社区品质也已经开始出现管理不行的现象。凤湖新城的价格也在26000元左右。两个楼盘有一个很明显的差距。

凤湖新城生活便利，交通便利，楼间距密度高，居住人口较为集中。

锦祥佳园生活便利程度一般，楼间距宽，租金高，相对更加独立。

当下购房建议

2023年的第一波政策福利已经来临，银行首套贷款利率3.8，二套4.9，这已经是我从业以来遇见最大的低利率时代，对于刚需购房来说，每个月月供能省下不少的钱。

购买北江滨商务区的房子，如果没有很性价比，我个人不建议入手，毕竟市场刚刚开始，价格高的房源很多，因为市场还有大部分房东只不过是挂出来试探看看而已。

只有一小部分业主，急于在这个阶段出售，价格才会有吸引力，所以作为购房者要耐得住性子，在谈判的过程中多留意业主的卖房原因。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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