地产屠龙——焦虑的新贵阳人，想好在哪里买房了吗（板块解析）

2020-08-02 21:56 作者:西南官话八级王黄璜 0人读过 | 我要投稿

本文由地产屠龙与4月10日创作，现获权分享。

最近这段时间接到不少朋友咨询买房子的电话，一个家在兴义的高中同学，想给自己快上初中的小孩在贵阳买个学区房，让我推荐几个合适的项目。

一个目前在成都工作的小朋友，毕业后在外面闯荡了几年，最终还是决定在贵阳安家落户，打电话过来让我推荐几个贵阳目前有发展潜力的板块看看，准备买个婚房。

突然意识到，在贵阳这种二线省会城市，单核城市的虹吸效应和人员的回流现象正成为一个清晰的信号，越来越多的“非贵阳本地人”出于各种各样的考虑，打算在贵阳置业买房。贵阳对于他们而言，既熟悉又陌生，没有过去生活圈的限制，不会过多受到区域地段的束缚。另一方面，各种渠道零零散散得到的信息，又不足以支撑他们去下判断、做选择，但他们又很急迫，一切都显得那么焦虑。

于是，有了下面这篇文章，从一个地产老司机对市场发展的角度出发，聊聊对贵阳楼市各个区域板块的理解。 1 对于贵阳来说，购房者无外乎分为本地人和新贵阳人两个阵营，以及少量的外地投资者。有一种本地购房者，叫“老贵阳”，消费观念很可怕，南不过沙冲路，北不过小关，西不过三桥，东不过富源路，这个圈仅仅比贵阳传统意义上的一环稍微放大了一点点。

除此之外的地方，在他们眼里都不叫贵阳，买房必须两城区，花多少钱无所谓，面积大小、小区楼品可以商量，但地段概念、生活圈是没得商量的。在他们的消费观念里面，往往是个“不计较”的状态，年薪8万，可以提一个车，然后啃3年馒头，套5年信用卡，花20万的老底子，很正常。

相对应的另外一群人则叫做“新贵阳人”，从地州县城，或者外省，因为读书，或者爱情，等等诸多机缘巧合留在了贵阳，这里是承载他们城市梦想启航的地方。

有了工作，有了朋友，有了生活圈之后，传统观念里面安身立家的就是房子了，房子才能让人真正的融入到这个城市的完整体系里面。

贵阳总人口基数不高，低于多数上升期二线城市，但人口净流入率高，这也是近几年贵阳整体经济持续强劲发展的主要源动力所在，毕竟，有人的地方就有活力。

数据来源：全国统计年鉴

从过去近十年的人口变化数据来看，无论是户籍人口，还是非户籍人口，贵阳每年都保持8-10万人的增长幅度，人口净流入带动了房地产的刚性需求，开启了贵阳楼市的快速上涨期。

数据来源：贵州统计年鉴

对于每年持续增长的人口净流入，2594平方公里的贵阳市六区，加上1302平方公里的清镇市，哪里才是新贵阳人热衷、向往的梦想落脚之地呢。2

买房除了要考虑当前直观看得到的小区内部品质、户型、景观，外部交通、教育、医疗、生活配套设施等，还需要有一定的前瞻性，也就是我们常说的区域发展规划价值。

十年前你对观山湖爱理不理，今天却又有点高攀不起，未来会发展成什么样子我们没有办法预测，但城市规划却是有迹可循的，这决定了城市未来的发展方向，成功的买房置业本身也是一种顺势而为的行动。

看起来“北拓、南延、西连、东扩”，城市每个方位都在发展，从居住的角度来看其实不然。细细品味规划文件里面的每一句话：以老城区（南明区、云岩区）、金阳新区（观山湖区）共同构成城市核心，连片发展小河、二戈寨、三桥马王庙、白云等区域。

很显然，两城区寸土寸金之下，穿过黔灵山，开阔的观山湖区将是未来城市发展的高地。

两城区、观山湖区共同构成城市核心，观山湖的发展趋势向好是一个不争的事实，但对于老贵阳人来说却不见得是购房的首选区域，当然这个现象也在逐步改变。而对于新贵阳人来说，与城市同呼吸共发展才是最重要的，这个概念一定要树立清楚。

在主城周边布局了4个相对独立的功能组团：北部高新区组团，南部花溪组团，东部龙洞堡组团，东北部新天组团。外围的四个组团主要都是依据产业来做的属性定位，可以根据每个人实际可能的工作关系做一个参考，工作的便利度也是购房时候的一个主要考虑因素。

如果因为购买力的原因，主城核心区上不了车，退而求其次选择而外围组团上车，也要根据产业发展和自身工作的可能关联性，选择外围组团里面的核心板块，不要因为开发商各种套路和非套路的促销而慌乱上车，首套房贷款资格很珍贵，要慎用。

贵阳城市整体发展规划，看起来都是比较大的条条框框，好像对指导买房也没有太实质性的说明，继续来看下面这张图。

红色椭圆圈内算是城市核心区域，外围就属于拓展区域和远郊板块了，白云组团借势观山湖区域的发展，数博大道、金融北城概念逐步形成，目前还是有一定性价比优势的。
清镇组团依托观山西的概念火了起来，价格一路飙升至7500元/平米，在观山湖区域，特别是会展金融城以西板块上班的人确实可以考虑，15公里的距离，换来2500+元/平米的差价，它不香吗，时间上比住市区堵车过来还要好得多。
贵安新区现在虽然有“金八条”护体，公积金也可以全贵阳通用，后市可期。但客观来说，个人觉得还是有点远，如果不是在贵安工作上班，纯粹刚需上车的话，还是要慎重一点，注重环境改善的另当别论，云漫湖、万亩樱花林景色资源确实不错。
花溪板块同样的道理，贵阳人心目中的春游胜地，从6800套的销量到6800元/平米的价格，种种现象都表明这是一个被过度透支的区域。并不是说这个区域不好，只是说要真正的从自己买房的客观需求出发，到底关注什么，再擦亮眼睛选好房子。
双龙板块因中铁生态城而成，上手定位不低，高端别墅居住区的概念初步形成，融创、碧桂园、金科等品牌开发商先期进入，新城、星华、德杰后续跟进，高端改善板块正逐步演变成一个自住刚需板块，同城化发展的步伐还没有那么快，纯自住需求还有待观察。
乌当和新添寨板块，恒半城和中天吾乡的加持，让这个原本略微寂寞的区域焕发出新一轮生机，但终究不是贵阳人心目中上风上水的地段，性价比就尤为重要了。

把贵阳的区域地图再进一步细分，结合行政属地和楼盘开发区域特点，可以分成38个小板块，便于直观感受，帮助大家下判断、做选择的时候指向性更强一点。家里有矿的就不说了，观山湖核心区域的项目各种配套设施齐全，金华园比肩老城区第一贵的学区房也随便选。环观山湖外围的几个地方，三马板块、长坡岭公园观山东板块、白云泉湖板块都是目前比较有潜力的热点区域。