中建璞园 槽点比优点多？朝阳前苇沟向刚需伸出了橄榄枝
进入7月，售楼员明显感觉开发商们各个摩拳擦掌，新房市场时而不时传来新消息。
比如，招商台湖0032地块案名定为招商璀璨时代，户型除了102平三居外，基本和璀璨公元（招商东小马）项目相同，以及关于越秀四季青项目和城建奶西315-1地块项目的最新信息。
在快周转下的北京楼市，没有几个项目能在拿地之初胜券在握，拼流速、搞创新是关键，更何况是内卷严重的朝阳。
近两年，朝阳作为“先规划、后发展”方面的优等生，先后带红了东坝、奶西、崔各庄等热门板块，只要有规划预期在，购房者就有盼头。
相比上面这几个板块，前苇沟板块有关注，但似乎关注度又不够，原因就是其槽点比优点多。
售楼员向来是个爱说实话的人，前苇沟板块短板确实摆在明面儿上。
槽点一：地块不受开发商待见。
朝阳区孙河乡前苇沟组团002、003地块是多次流拍再上架地块。
今年4月28号土拍当天，由于之前参与竞拍的唯二开发商中海迟迟未报价，最终由中建智地以40.4亿元底价拿下该地块，案名定为中建璞园，楼面价约为4.38万/平，项目销售指导价为7.98万/平。
虽然地块性质不错，无配建保障性住房，无套内7090限制，但是从多次流拍就能看出来，这块地大家都不爱拿，毕竟后面还有那么多好地待上架，最好的永远在后面。
槽点二：周边缺少配套是事实。
缺少配套是很多“先规划、后发展”板块的通病，前苇沟板块也不例外。
首先，板块内无地铁，距离5号线孙河站约4.5公里，距离在建的曹各庄北直线距离有3公里，指望地铁通勤肯定不太现实。
大部分周边业主只能依赖自驾通勤，不管是往北去走机场高速、京密路还是往南走机场二高速，项目西侧的东苇路是必经之路。
其次，中建璞园目前的城市界面确实一般，南侧一街之隔的大城中村，周边还有很多待开发的荒芜土地，缺少大型生活配套，发展预期真的要等很久很久。
槽点三：价格不占优势。
中建璞园周边的青云上府和朝阳一墅，虽然是共有产权房，但是目前均价在6.5万/平左右，俩项目都是2021年开盘的，去化率也一般。
再往南，金盏的中海首开拾光里热度很高，别墅项目，不过单价约7.4万/平，这么一看，中建璞园单价上没啥优势。
邻居青云上府和朝阳一墅新房在售，压力给到销售指导价7.98万/平的中建璞园这边。
要说中建智地也不是北京楼市新手了，要经验有经验，要产品有产品，敢接盘前苇沟，中建智地也是有自己考虑的。
中建毕竟是底价拿的地，项目的最大优势，即地价差近3.6万/平，利润足够，只要做好流速卖出溢价，就是利益和口碑双赢。
要说中建智地最擅长的就是产品的差异化打法，奶西的中建宸园就是个很好的例子。
当市场都不看好他在奶西做小户型产品时，中建宸园在一片质疑声中证明了自己。
而在孙河这块被别墅和大户型垄断的区域，虽然地块容积率只有1.5，但是做叠拼去化太慢，前有中建宸园洋房的满分答卷，这里复制即可。
看看周边邻居，朝阳一墅主打148平户型，青云上府主打163平户型，做大户型硬刚，单价略高的中建璞园比较吃亏，不如逆势而为，改走小户型刚需路线，主打流速快。
思路有了，产品必须要跟上。
不得不说，中建璞园确实将产品力发挥到了极致。
项目的四个户型，从74平两居，到88平和99平三居，再到125平四居，全部为南北通透户型。
从产品上来看，璞园是朝阳首个南阳台（全部）北飘窗，对购房人很“惠”！
为什么这么说呢，大家看户型图就知道了，拿99㎡的户型举例，这个户型赠送接近10㎡，套内面积单价骤降。
当然了，不计入销售面积部分外围用落地的表现形式很nice。
（中建璞园99㎡户型图）
户型鉴赏
94平的三居，跟88户型类似，相差在94的北向两个次卧面积大一些，更宽敞舒适。
74平两居，南向面宽6.7米，南北还算通透，厨房U型设计，有玄关，独立的餐厅，北向的卧室还挺大的。
88的三居，南向面宽约7.2米，双卫设计，从户型图来看，是一个小三居的设计，主卧做了套间，南向有阳台
103的南向三面宽，是99户型边户，同样户型方正，南北通透，全明户型，有独立的家政间，餐客厨LDK一体化设计。
125平四居，是项目最大的户型，也是全明户型，北向的两个次卧可以打通，做成一个大的一居。南向12米的面宽，南北通透，户型方正。
仔细看户型图，不难发现，暗藏玄机，户型内前有内阳台，后有设备平台，高得房率是中建璞园的优点之一，可以说项目的得房率在市面上同价位段产品中没什么对手。
中建璞园为4-8层洋房，层高2.95-3.1米，共983户，分为南北两区，两个区产品定位没有差异。
项目在产品定位上也是给足了诚意。
据售楼员了解，中建建璞园的硬件材质，延续了“宸园”标准，而且产品的精装配置标准非常高，包括括德国旭格窗、大金空调、新风除霾、全屋净水以及智能AI系统等，这在同价位产品中非常少见。
园林设计上，中建璞园也是不遗余力的做好细节，将完整的“山、水、院、园”相融合一，每平米园林的造价成本，就远高于普通刚需项目。
朝阳前苇沟属于孙河新居住板块，也是该组团中的第一个项目，旁边还有6块住宅用地，规划有绿地、公园、商业、幼儿园、中小学、社区、医疗、养老等配套。
据孙河资深业主瓜姐的小道消息，板块未来可能会引进八十中，如果学校落地，也算周边一大利好。
目前按照项目销售指导价估算，74平两居总价大约500多万就能上车，中建璞园向刚需伸出了橄榄枝，况且朝阳的未来，也不会太差。
本周末我们安排了中建璞园实地看盘，可以咨询户型图上售楼员参与~
