销售数据全线下滑，楚雄的5字头房价增长乏力！
据近日“楚雄优居”发布的数据显示，2021年1-9月，楚雄市商品房成交数据全线下滑，其中，成交金额同比2020年下降20%，成交面积下降16%，成交套数下降6%，成交均价下降300元/㎡。
而在被视为房地产销售黄金销售期的“金九”，数据更是惨不忍睹：成交金额、面积、套数同比下滑均超过50%。
成交量断崖式下跌，客户观望情绪浓重，开发商回款难度提升，楚雄楼市将何去何从？
房地产市场“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。
北、上、广、深的房价之所以坚挺且是国内房地产市场的天花板，与这些城市人口高度密集、优质土地稀缺、经济高度繁荣息息相关。将人、地、钱的评判模式套用到楚雄，结论又是什么呢？
人：自然增长率低 人口流出量大
根据第七次人口普查数据，截至2020年，楚雄州人口总量为241.67万人，而2010年的六普人口是268.42万人，这意味着在过去10年里，楚雄州的人口数量大幅度减少了26.74万人，人增长率为-9.96%，在云南16个州市中排名倒数第一。
除此之外，政府公报显示，2018年楚雄州的人口自然增长率为4.76‰，2019年为5.12‰，均低于同期云南省的平均水平：6.87‰和6.43‰。
自然出生率低，人口流出量大，房地产市场发展的基础不牢固，将持续制约楼市的发展，甚至上升到需要“救市”地步。
近期，哈尔滨市一口气发布多条利好购房者和楼市的新举措，这些举措被一些媒体称为“打响了救市第一枪”。
在人口指标方面，哈尔滨是最近10年间全国唯一出现人口净流出的省会城市，2020年全市人口自然增长率为-1.36‰。
同样是人口自然增长率低、人口净流出，哈尔滨作为人口接近千万的省会，尚且需要“救市”。以此为参照，楚雄的城市能级、人口总量、发展水平、资源集中度都有不小差距。
地：土地价值低 新房溢价空间有限
从地理位置来看，楚雄位于云南中部偏北，东靠昆明市，西接大理州，南接普洱市和玉溪市，北临四川省攀枝花市，是省会昆明市西出滇西7（州市）及缅甸必经之地，属于滇中城市群、滇中经济圈、滇中产业聚集区的核心城市之一，被誉为“滇中翡翠”。
楚雄区位
但恰恰就是因为距离滇西（大理）和滇中（昆明）太近，楚雄的区位反而显得尴尬。
从昆明至楚雄市，乘动车55分钟即至；从楚雄市至大理市，动车时距约1小时。绝大部分人口红利都朝着周边的城市能级更高、资源更丰富的昆明、大理等热点城市释放，楚雄仿佛是两者之间的“小透明”。
存在感低，造成了品牌开发商对楚雄不太“感冒”的困境，稀缺土地价值也就无从谈起。2019年10月，楚雄一宗商业用地的楼面价甚至低到了64元/㎡。
有数据显示，近年来，楚雄市住宅用地成交单价基本在38-300万元/亩，与昆明动辄数千万的住宅用地单价以及大理市住宅用地575-844万元/亩的价格相比，较低的土地价值决定了上层建筑的溢价空间十分有限。
目前，楚雄仅有新鸥鹏教育小镇、中梁国宾府、中农联·楚雄国际农产品交易中心、万景·平山院子等少数几个项目在售，新房均价在5000元/㎡左右，远低于大理、腾冲、版纳、玉溪等地。
钱：第三产业占比低
数据显示，2020楚雄州的GDP总量为1372.16亿元，其中第二产业占比为40%，第三产业占比仅为41%。
相比而言，大理市2020年第三产业产值占比高达64.4%，第二产业只有30.1%；昆明市的第三产业占比也有64.2%，第二产业占31.2%。
第三产业的兴旺发达是现代经济繁荣的一个重要特征。放眼全世界，第三产业的发展水平已成为一国或地区生产力发展水平的重要标志之一。
众所周知，第三产业是吸纳劳动力最多的产业，与之对应的是更多的就业领域，更多的就业岗位，普通劳动者更容易获得劳动收入。
而楚雄第三产业占比仅为41%，就业岗位不足，薪资水平较低，导致了人口流动过程中，无法在本地找到心仪岗位、得到合适收入，进而直接影响了住房购买力。
此外，昆明至大理的动车开通后，楚雄至大理、昆明基本实现了公交化出行。城市虹吸效应，将加速人口流出，进而形成恶性循环。
今年底，新昆楚高速将建成通车，从昆明到楚雄将比走现有昆楚高速节省约半小时车程，楚雄人到昆明就业、生活甚至置业安家将更方便。
9月初，中国电子工程设计院有限公司民航所一行6位专家曾到楚雄开展昆明第二机场场址现场踏勘工作。楚雄作为大滇西旅游环线上的关键节点，建设昆明第二机场也有其合理性。
如果机场落地，新建机场对于航空运输、交通网络、城市能级、经济发展都有着难以估量的推动作用，对房地产市场也是巨大的利好。
但是相比之下，楚雄的“赢面”不是很大（参考《昆明第二机场启动现场踏勘 玉溪、安宁、楚雄“赢面”最大？》）。倘若没有重大规划或者配套落地，楚雄的楼市前景难言可观。
来源：云南乐居
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