以双流 2023@2335 为例进行解读，双流 2023@2335表示双流区2023年的市场在23年35周的详情。

材料来源于成都楼市量化报告 2021～2023，归档日期2023年9月1日，最新情况见原报告。

本报告从五个层面，由宏观到微观依次进行讲解，请顺序阅读。

"内部翻江倒海，外部风平浪静"

一、城市量化报告

我们的着眼点是整个市场，而不是某个项目，所以先了解城市再谈项目。这是我写报告的切入点，往后的每一份都是如此。

下图一是成都楼市2021～2023新房供需概况，图中标注三点概述一下：

1、大基本面

21年供给17万套左右，22年不及15万套，23年目前9万套多点，与22年同期接近，比21年同期少1万套，预估年终15万套左右。

这是成都楼市的大基本面，是讨论一切楼市话题的前提，这里你需要知道很关键的一点，成都新房市场每年15万套左右的供给量是很稳健的。只要供给量不大幅波动，价格波动的空间是非常有限的。

2、各区差异

在知道大基本面稳定性的前提下，成都23区的各区差异明显，天府21～23年卖了4.5万套+，而浦江卖了1400多套，中间差了32倍。

这种各区差异就造成了，100个人口里就有100个成都楼市，每个人脑子里对成都的范围限定是不同的，自己主要在哪个区活动认识的就是哪个区的楼市，很少会有人去关注23区形成的完整楼市，对他们来说没必要，也做不到。

3、双流位置

在明白各区差异的前提下，来看看双流在成都的位置，3年销售额体量400亿左右，排在二圈层第二位，比一圈层青羊，武侯，金牛要高。赢在成交数量而不是质量上。更多的销售额意味着更多的投入，更好的城市界面，更多的人气等等。看图中三个顶点，天府，成华，龙泉，这完全印证了购房的三个热门区域，量大，人多，热度高。

二、区域量化报告

通过上份报告了解成都楼市和双流在成都楼市的位置后，我们把目光细化到区域内部来。

1、三年概况

双流楼市三年供需递增，23年同期7222套，比22年同期5142套多了40%，比21年同期4451多了60%。别忽略了这三年的外部环境，在大环境不景气的前提下的抗跌属性和逆势拉涨属性，很有指导性意义吧。

2、三年总计

3、三年属性

五大参数：总价，面积，单价，去化率，销售额。和其它博主不同，我并不在意单价，面积，总价的变化，楼市这个大体量，超长周期的玩意，没个5年8年从这里看不出啥变化的，很可能几年都不动，然后某一年就涨个30%～50%。那种每天、每周、每月把涨跌幅都挂出来的平台，纯粹是为了增加用户粘性。

三、项目量化报告

对成都楼市和双流楼市有大概了解后，我们可以进入项目层面了。其实这部分没啥可研究的东西，功课做到位，量化报告一出，一年最多就几十个项目，一页纸就展示完了。

一个项目所有好的和不好的因素，经过每个购房者的权衡取舍后，最终后会反应到成交上面来，这是鸮式看房的理念。

下图也罗列了4点，大致说明

1、全项目已售房源，可售房源量化图，➜表示上周销量。

2、全项目总价分布。

3、全项目的销售额以及所占比例，在原报告中会有互动展示。

4、全项目量化详情，上述的1，2，3是对该详情的图形展示。1号项目和22，23项目有所展示。

报告解读很简单：级别、已售、去化率交叉验证，都是越大越好。

例如8R-1030-81%：解读为一个整体定位800多万的项目，今年已经卖了1030套，当年去化率超过81%。销售额800*1030超过80多亿。

了解市场，横向比较后，谈位置？谈资源？谈产品？谈外立面？谈户型？都是多余的。

四、开盘量化报告

在很长一段时间内，我试图把项目和开盘融合到一起，无论我怎么想方设法，都不够好。所以两份报告做了分别处理，项目报告中的价位系统展示项目已售房源的市场份额，单位1%，合计100%。而开盘量化报告中的价位系统展示可售房源的数量，单位10套。

1、开盘情况，途中只展示了可售房源。

2、开盘单价分布情况，分布区间比较广，最低0.9，最高2.8。

3、每月销售额情况，1，2，7，8月都是楼市假期。

4、详细的报告情况，其中1，2，3图中该详情的可视化展示。

五、户型量化报告

感谢年初的时候遇到的小伙伴，让我们深入到了户型层面。在过去的两年中，成都楼市的量化报告都停留在了上述层面，没有继续下去。

偶然的机会，尝试了户型层面的信息维护，修改了量化算法和系统，找到了一种可以个人维护几十万套房源户型级销量的算法。对数据库系统依赖程度很高，离开系统根本办不到。让一个普通人去做每年10多万套房源的户型级销量统计，难度可想而知呀。

户型量化报告带给了我们前所未有的方式，把视野深入到了户型级别，让你可以准确的知道每个价位的销量情况，各价位的市场份额，哪些是赚钱的，哪些是坑人的。

1、上周各价位房源销售数量。

2、各价位房源销售额。350+买双流就不明智了。400+买双流就出不来了。

3、各价位销售额份额。

4、全部的户型详情，以价位分组，注意全部的意义，无一项目，无一户型列外，只要在对应年开盘的都在此。他是完全遍历的终点。1号户型6L-20-30%解读为高B格冷门项目，78号户型0R-117-69%解读为入门的热门项目，热度高但品质低，常见于存在剪刀差的项目。