救市前奏真的响起，顶层定调房地产的未来
史诗级救市具体啥时候落地，咱们不知道，但是顶层的号角确实吹响了，要知道楼市经历了这一轮的低迷后，已经很久没出现如此重大的定调和调整了，而不管其他大v或者媒体说救市的文章，都不如这个定调威力的万分之一，而这次的定调对未来楼市的走势影响如何呢，会再来一轮上涨解放套牢的业主们吗，今天咱们好好聊聊。
大家好，我是谢晖。就在昨天，政治局召开了会议，分析研究了当前经济形势，部署下半年经济工作。这个会议可不是普通的会议，参与的人都是咱们的顶层政策制定者们，而这个会议历来都被视为决定下半年宏观经济政策方向的关键会议。去年的7月就提出的是稳定房地产，坚持房住不炒，支持刚性和改善需求，还特别提到了保交楼和稳民生的说法，而从去年以来，几乎所有城市都是在围绕上面那短短几十个字来开展各项楼市工作的，这就是顶层的力量，一字千金，看懂的人都会有未卜先知的能力了。因为咱们楼市是政策市，市场的走向和政策可以说是息息相关，所以咱们仔细看看这次的定调有何不同了。
首先是提出了要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。而全文没有再提房住不炒，可能很多人听多了这四个字，但是不清楚从啥时候开始的，其实早在2016年12月，高层就正式提出了一个影响极其长远的定调——房住不炒。而不到一年后的2017年10月，房住不炒被写入十九大报告，作为一项长期的制度安排，一锤定音，那此后各种大大小小的会议都可以看到这四个字的存在。
那现在不提了，是不是鼓励大家去炒房吗？那肯定不是的，在现在这个楼市环境下，就算是让大家去炒房，大家也不会敢去梭哈了，你说恒大再买地，恒大说，我欠着2.5万亿。让居民贷款买房，居民说我存银行。所以现在再提房住不炒可以说意义不大了，天热了大家会脱衣服，天冷了会加衣服，现在是换了开头的这种更符合实际情况的说法，当前咱们楼市供求关系发生了变化，后面要调整优化楼市政策。这句话说明了房住不炒已经不用刻意提了，但是它是长期的制度已经刻在骨子里了，而现在的楼市已经是供大于求的状态了，需要新的政策来稳定房地产。
在2015年3月，那时候咱们的居民杠杆率还是在36.8%上下，属于比较安全的负债水平，而经过启动棚改货币化去库存后，房价得到了迅速的攀升，到今年的3月，居民的杠杆率已经到了63.3%，假如你的工资是一万块，以前只有3000多元的债务，而到现在的话，已经每月有6000多块的负债了，以前有钱可以吃肯德基全家桶的，现在只能吃华莱士或者肯麦基了。这还是杠杆率的变化，还有咱们人口的变化，去年减少了85万人，这是1962年以来全国人口首次出现负增长，远早于此前有关机构预期的十四五末期或2028年前后。
房子越来越多，人口反而增长越来越慢，这也是很明显的供大于求了。所以咱们可以看出，从去年下半年各地上千条的放松政策出台，但是效果反而是逆向的，越出政策的地方，大家反而越不敢去买了，因为这些政策还是按照过去大家低杠杆率、出生率高的情况下制定的，如果是那时候，当然你有政策，大家有购买力，肯定一窝蜂的人进去买房了，价格自然水涨船高，买的就是赚到的心态。而现在还用过去那些政策来吸引人，基本没啥诱惑力了，不是降低购房门槛，而是要实实在在的让利出来才行，不仅是新的购房者，还有对老业主也是，比如一直墨迹的存量房贷利率，就可以适时的出台具体文件，再比如允许开发商降价，降到市场接受的程度；还有地方自己的土拍也要降价，最好是0元起拍，降低面粉价，才有人去买面包，有人消费了，市场才会慢慢恢复信心。
所以可以预见的是，下半年楼市的各种政策工具箱会慢慢的继续打开，因为在之前有关部门对不同城市实施分类调控、因城施策，选了22个城市进行房地产长效机制的试点，北上广深四个一线，还有南京、苏州、杭州、成都等18个二线城市，这些城市的四限调整都要报上级审批才能通过的，而后续各地限购门槛、首付比例、房贷利率的优化调整上拥有更大的自主裁量权。就拿前几天广州的人社局的征求意见来说，也可以说是广州史上最大的一次户籍政策调整了，具体是怎么操作呢。
直接放开了外围7个区进行差别化入户，白云、黄埔、番禺、花都、南沙、从化、增城，学历降低到大专或者全日制技师班，只要缴纳12个月该区域的社保，年龄要求在28周岁及以下就行了，所以现在广州落户的门槛是四大一线城市中最低的了，很多人说深圳大专也可以落户啊，但是广州的意见稿中写的是大专学历，但是没说是全日制大专，也就是说假设你是初中，中专，高中这些的话，你也可以报一个“ 成人大专 ”，这种方法拿大专文凭，非常快，可以说是彻底放开了对28周岁以下青少年的户籍限制，抢人的意图非常明显，只要你的年轻人，广州热烈欢迎你入户，连一线都开始放下了，估计后续所有的二线及以下城市放开入户已经是指日可待的事情了。
不仅如此，这次的定调还提到了城中村改造的事情，其实之前四月份就提过这件事情，而前几天也出台了在超大特大城市积极稳步实施城中村改造的意见，我前天的视频也专门分析过了，这里不做过多延展。所以 ，也告诉更多开发商，城中村改造是未来可以去发力的点，一座城市几百个城中村够很多开发商分了，存量房时代就在悄然的开启中，还有一个点，将来市场的价格会更多交给市场，允许降价也是指日可待的，所以开发商自身的打铁能力要更加强才行，不然，会很容易被客户所淘汰，全世界最会买房的人，咱们国人说第二，估计没人敢说第一了。
