首套房贷款利率进入「3时代」，要不要提前还贷？
和客户相处久了，即使不是保险方面的问题，他们也会来问问我们的意见。
去年年底，漂亮国使劲加息、美元存款利率比较高的时候，来咨询的小伙伴就比较多。
这段时间，热点就变成要不要提前还房贷了。
在天朝，结婚三大件，房子是重中之重。
对于普通家庭来说，买个房可不像买白菜，本金加上利息，动辄几百万的支出，肯定慎之又慎。
2022年，为了提振房市，国家和地方都出了很多政策，又是降LPR，又是放松四限（限购/限贷/限售/限价）、放松公积金贷款要求、增加购房补贴等等。
但看起来报复性买房暂时还没来，报复性”提前还贷“来了。
今天我们就来聊聊这个话题：
为什么现在大家想提前还贷了？
提前还贷到底值不值？
要不要提前还贷？
01
为什么现在大家想提前还贷了？
进入2023年，关注房地产新闻的盆友们可能会注意到，很多地方的商业银行都下调了首套房的贷款利率，不少都跌破4%，进入了”3时代“。
而相比之下，前几年买房的人，通常的房贷利率在5%~6%左右。存量房贷利率和首套房贷的利差，就让买了房的人有减少利息支出的冲动。
去年金融市场的表现不说一地鸡毛，也是让不少投资人出了一身冷汗。
股票、债券、基金一片绿油油。连相对稳健的银行理财在年底也是一波”破净“。
不但赚不到比房贷利率更高的收益，还有可能本金亏损，那部分有闲钱的小伙伴肯定会考虑先把房贷先还了，降低负债。
再加上，时不时会收到资金中介电话，和你安利”可以用经营贷和消费贷来置换房贷，利率仅需3%~4%“。很多人就动了提前还款的心思。
提前还款人数猛增，银行肯定不“乐意”。
房贷属于银行的优质资产，大家伙儿都上赶着提前把钱还了，相应本金的利息就收不到了。
这样不但银行资产缩水，还会打乱银行的资金安排节奏，引起一系列的蝴蝶效应。
所以有的银行关闭了线上预约通道，只能线下协商办理。有的小伙伴被告知，当月额度早已用完，得排大队等上几个月。
一来二去，提前还房贷难就上了热搜话题。
02
提前还房贷到底值不值？
我们分几种情况和大家好好算算。
（一）自有资金全额还款
假设30岁的小王，2020年贷款100万，买了一套房，房贷利率是5.7%，贷款期限30年，等额本息。
小编在网上找了一个贷款计算器，小王每月得还款5804元。
2023年小王中了彩票，想办理提前全额还贷。
三年下来，小王已经还了4.1万的本金，还有93.9万的本金一次缴清。
按照原来的缴费计划，小王的总利息是109万。小王交了三年的利息，大约16.8万元，也就是说节省了将近92万的利息支出。
（二）自有资金部分还款
还是上面30岁的小王的例子。
2023年小王把之前投到股市、基金里的20万取出来，申请了提前还贷。
小王选择的是总贷款时限不变，还是30年。
提前还款后，小王每月还款额降到4595元。
假设房贷利率不变，那么小王需要支付的总利息是73万，节约了19万左右的利息支出。
如果这20万没有提前还款，而是去买了银行五年期定存，年化利率3%，并约定自动转存。
假设这家银行五年期定存利率一直没有变化的话，27年后20万就变成了42.6万，有22.6万的利息收入。
这么算下来的话，提前还款还亏了3.6万。
虽然为了简化计算，并没有考虑房贷利率或者银行利率后期的变化，但通常两者之间的变化是同步的。
如果考虑银行对提前还贷设置的违约金，那亏的可能更多。
（三）用经营贷、消费贷置换房贷
这里暂不讨论用经营贷、信用贷置换房贷的法律风险，只是算笔账。
还是上面30岁的小王的例子。
2023年小王通过某渠道，办理了3年20万的经营贷，贷款利率3.65%，小王拿这20万办理了提前还房贷。
在房贷上，小王节省了未来27年总共19万左右的利息支出，而20万的信用贷，利息一共是1.1万，两项相减，能少支付18万的利息。
我们节省的钱就是银行少赚的钱，难怪银行要跳脚！
不过借的20万不是不用还。如果选择等额本息的还款方式的话，每月的还款额是5873元。
加上房贷的4595元，接下来三年每个月还贷要10469元，还是挺考验这三年的收入稳定性。
如果发生逾期，那银行是要本息一起计算，变成复利的。
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03
要不要提前还款呢？
如果单纯考虑房贷，提前还款无疑能够减少贷款本金，从而使利息支出减少。
但通过上面的计算，我们可以看到提前还贷的收益可能并不像我们想像的那么简单。
一要考虑因为提前还贷，损失潜在收益的机会成本
在上面举的第二个例子中，我们就能看到银行定期存款，每隔五年的一次复利，在存期足够长之后，就能做到收益超过房贷利息。
如果把银行五年期存款换成增额寿，结果会如何？
还是上面30岁的小王的例子。
2023年小王买了20万的乐享年年，到了第27年，账户里的现金价值49.9万。
扣除20万本金，收益能比提前还贷节省的利息高出20万。
部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大，市场上关于降低存量房贷款利率的呼声也很高。
如果是果真实现，增额寿的收益和提前还贷节约的利息支出之间的差距会更大。
同样是无风险理财，和国债、银行存款相比，增额寿在投保的时候，就锁定了当前的利率，每一年的账户价值会写入合同，确定执行，不会随着市场行情变化而上下波动。
二要考虑未来几年的资金规划
提前还款会大量消耗家庭现金储备，如果未来几年有大额支出的需求，或者有意外的情况发生，那么应对的余地显然就小很多。
三要考虑还款方式的法律风险
相信不少盆友们接到过信贷中介人员的电话，说可以用经营贷或者信用贷置换房贷。
信用贷的额度不高，往往只有几万块，而且一旦批下来，半年内就不能申请经营贷、房贷或车贷。
如果额度不大，节约的利息有限，而且信用贷有严格的用途规定，不允许进入房地产领域。
如果违反使用，银行有可能提前宣布贷款到期，并上征信记录。
所以用信用贷置换，有些得不偿失。
经营贷可以申请的额度比较高，但是申请需要符合经营贷的条件，的确用于公司经营领域，同样也不允许进入房地产。
如果违规使用，就面临着银行收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任的风险。
除此之外，经营贷贷款期限一般为3到5年，如果想延长还款期限，就需要每3年或5年续签一次。
如果3年、5年后银行政策发生变化，经营贷续签不成，银行要求一次性提前还贷也是有可能的，资金链就可能断裂。
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04
写在最后
对于我们普通人而言，要根据自身的情况来决定要不要提前还贷。
如果手头有大量闲置资金，也不打算进入资本市场，并且还贷不会对家庭或企业未来几年的现金流产生重大影响，提前还贷来减少利息支出是一种选择。
如果有稳定、可靠的投资产品（比如说储蓄险）能够跑赢房贷利息或者未来几年有大额的资金需求，提前还贷未必是最佳选择。
申请经营贷、信用贷风险比较大，短期内还款压力也高，建议能不碰就不碰。
还有什么想了解的内容，欢迎给我们留言。
