郑州投拓界“活地图”马水旺：“集中批次”可增加三四线城市拿地机会！

楼事儿／楼市豫报｜出品分发

热点城市推行“两集中三批次”供地模式，对楼市影响如何？对房价影响几何？开发商和购房者都关注。

借此，对话郑州土地拓展界资深地产人老马，闲聊土地市场。

老马，马水旺，从1993年涉入房地产企业至今，郑州房地产界资深人士，曾多次在房地论坛“偶遇”自己的见解。说起老马，不能不提郑州市永威置业，他是郑州市永威置业元老级人物，他参与和见证了永威系产品、营销、文化、品牌、物管、产品管控、产品品质及品牌影响力等方面的开发和建设。曾任常务副总经理，副总经理，投拓中心总经理，总经济师，有地产媒体人及地产业内人士说“郑州土地市场，没有老马不知道、不清楚的地”，有郑州投拓界“活地图”之称。对土地市场，楼市评论拥有历练，以微博、微信，座谈、媒体访谈等途径对市场、政策、行业发展有独特见解。

据介绍，日前，国家自然资源部下发文件，22个城市将实行“两集中，三批次”新规。包括北上广深4个一线城市，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市，将集中供应土地。“两集中”就是土地集中供应，集中招拍挂出让；“三批次”就是一年卖三次地，过去是一年四季都可以，现在是一年只能三次。

图片说明｜公开资料图

有观点认为，上述政策的推出，中央变相的收回了土地管理权，彻底贯彻“房住不炒”，以及对土地市场及房地产市场的影响。

楼事儿：楼市与股市的关系。

老马：这几天A股房地产板块大涨，北京、深圳等一线城市二手房的量、价随着春暖花开也在悄悄升升温。

进入2021年元月以来，各地房地产调控仍在继续，根据自然资源部的相关会议精神，对多个热点城市推行“二集中三批次”集中供地模式。对此有些媒体大发论点，说是房地产日期不好过了，房价要下跌了，楼市要降温了……我认为凡是说这样话的人都是对当前楼市了解不深入，可以说是没有根据地瞎猜一通。

楼事儿：土地市场及楼市的变化。

老马：现在，我们可以关注在后续拿地交易市场集中供地的情况下房地产的变化。进入三月份才几天，郑州这样的二线城市楼价也在悄悄的上涨。我认为这与开发商在“二集中三批次”供地约束下项目失调、预期市场房源不足在造势的涨价。我分析，今后楼市会有以下几个方面的小改变。

第一、本次土地集中供应重点在在热点城市，越是热点城市越抓有实力房企的眼球，一旦有土地供应做规模的房企都会集中去竞拍拿地，由原来参与少的竞争变为更多人参与竞争。实践证明，参与竞争的越多，竞争的结果就是高地价或高房价。对稳定地价和房价不会有很好的效果。这也是地方政府很喜欢看到的土地财政现象。

第二、供地新规对三四线城市拿地条件相对变化不大，由于没什么约束条件，这宽松的投资拿地机会，会为在一二线城市拿不到地的开发商提供了在三四线城市拿地的机会，这将会为三四线城市的开发增添活力。

楼盘沙盘图

第三、热点城市的“二集中三批次”供地模式，可会产生多个房企私下串通联合拿地，一旦出现这种情况，这样的方法与公正、公开的招拍挂政策相违背，是变相的协议拿地。

第四、有媒体写文章表示，供地新规下，对于存量土地政府会收购走。这都是外行人的观点，说了会让内行人笑掉下巴。这是因为全国一二线城市的住宅用地少的可怜又可怜，即使有点大家都会去抢地，这些城市即使有些存量地也是那些没有市场前景的商业、物流、旅游等项目用地，这些用地对有些房企是一个负担，等着政府收购呢，这对一、二线住宅市场不会有任何影响。至于三四线的存量土地本身就是供大于求造成的，对于这样的土地政府也不会去做走回头路的事儿。

答案，正在揭晓。现在，要做的，也是未来想要的。不止是开发商，还有购房者。

我们希望，未来给大家分享更多更好的品牌房企和她们的作品，还有观点。