稀缺！仅0.35容积率，虹桥主城片区，纯别墅社区

内容摘要：西郊九溪十八岛二期建筑工程方案设计公示。7个组团，21栋别墅。

西郊九溪十八岛二期区位图

近日，西郊九溪十八岛二期建筑工程方案设计公示。

该项目为存量土地开发。

西郊九溪十八岛位于青浦区徐泾镇高泾路399弄，板块上隶属于虹桥主城区。

西郊九溪十八岛现状卫星图

西郊九溪十八岛共分二期开发，一期为01-27地块，占地面积为219707平方米（约合329.6亩），总栋数138栋，由上海林语置业有限公司于2003年开发。小区由18座岛屿组成，每座岛屿上均规划有5-10栋邻水而建的独栋别墅。（面积摘自片区控规，栋数数据不统一，也有资料显示142栋的，仅供参考。)

西郊九溪十八岛二期规划总平面图

西郊九溪十八岛二期便是本期公示内容，即01-23地块，用地面积55961.57平方米（约合83.9亩）。也就是说一二期开发时间前后相隔了将近20年之久！

下来我们来介绍一下二期方案。

一、西郊九溪十八岛二期方案

西郊九溪十八岛二期规划用地指标如下：

建设单位：上海林语置业有限公司

建设用地位置：青浦区徐泾镇

项目四至：东至高泾路，西至蟠龙巷，南至西郊九溪十八岛一期，北至居礼别墅

用地性质：二类住宅组团用地

建筑高度：12.5米

建筑工程性质：住宅及配套用房

用地面积：55961.57平方米

总建筑面积：59487.92平方米

计容建筑面积：19586.58平方米

地下建筑面积：33901.34平方米

建筑占地面积：9469.17平方米

建筑密度：16.92%

容积率：0.35

绿地面积：19586.59平方米

从这次公示的小区总平面图我们可以看到，西郊九溪十八岛二期共有7个组团构成，它们分别是1-4号，6号，8号，9号，每个组团均规划了3栋别墅，共21套别墅。

稀缺的“0.35”容积率完全可以做成非常棒的独栋别墅。但这里硬生生的把“独栋”做成了“类独栋”了？

应该是不得已而为之吧！为了应对现有的审批标准，以3栋一组团“连”起来了。

住宅楼层/建筑高度，所有住宅均为最高3层，建筑高度除了1号和2号组团为12.5米外，其余均为12.3米。有地下室，但公示中并没有给出具体地下几层。

西郊九溪十八岛二期主入口设置在高泾路上，次入口规划于南部，与一期内部道路衔接。

另外，7号建筑为配套用房，规划了物业、业委会、活动室、消控室、快递、门卫用地。

该小区为人车分流型社区，停车位基本在地下室。

二、周边配套

在项目的东侧规划了1幅幼儿园用地（01-19地块）和1幅社区级公共服务设施用地。

根据9月初青浦区城市更新论坛所展示的资料，上述地块涉及“城中村”改造，属于徐泾镇诸光路沿线“城中村”地块中的1幅，尽管统称为诸光路沿线，但其实该地块位于高泾路西侧。地图显示，目前这里为上海冠生园食品有限公司。

另外，根据《虹桥国际商务区综合交通专项规划》显示，高泾路（沪青平公路-沪渝高速）未来将改扩建，规划等级为主干道。

参考西郊九溪十八岛二期周边配套示意图

教育资源：参考西郊九溪十八岛一期，根据2023年青浦区公办学校招生计划显示，其可能的对口公办学校是徐和路幼儿园，徐泾小学、徐泾中学。

另外，位于徐和路幼儿园南侧正在建设一所徐泾南部九年一贯制学校。年度重大项目计划显示，预计今年11月竣工验收。

民办学校方面，北部有世外学校（幼儿园-高中）、爱菊幼儿园。

商业设施：位于高泾路、沪青平公路东南有夏都小镇和盒马鲜生。

医疗设施：位于沈海高速、沪渝高速西北有远大健康城。

高速出入口：本案西侧有沈海高速出入口。

三、西郊九溪十八岛二期价格预期

目前，西郊九溪十八岛一期二手房市场单价在11万元/平方米以上，挂牌的几套面积都在430平方米/套以上，单套总价在5000万以上。二期的楼栋布局上次于一期，个人判断价格应该低于一期现有的市场价格（仅供参考）。

资料：青浦区政府网

编辑：大青浦房谈