好的婚姻，要守护财产和爱-吴杰臻-03-婚恋中的房子
03-婚恋中的房子
为何婚前自己买房更划算
最大限度享受增值
《婚姻法》第十八条规定，婚前购买的房屋，属于夫妻个人财产
前提：
一是用自己的婚前个人存款购买，包括存放自己账户的存款、个人凑的、父母资助的、他人赠与的钱等
二是全款购买，而不是按揭购买
如果婚前按揭购买，这套房屋该如何分割
《婚姻法司法解释（三）》第十条规定，只有婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分属于共同所有，其余部分属于个人所有
离婚时，法院会把房屋判给购房人，购房人补偿另一方婚后共同还贷及对应增值的一半
案例
无共同还贷，则无补偿
原则：婚后的收入是共同财产，无论以谁的存款还贷，都会推定为共同还贷
例外：夫妻没有共同还贷，离婚时女方无须补偿对方
1．女方父母每月打一笔钱到子女的还贷账户还贷；
2．女方父母动用其住房公积金为子女还贷；
3．女方用嫁妆还贷；
4．女方用彩礼还贷；
5．女方用婚前积蓄还贷。
离婚时可分到房子
当只有一套共有房产时，法院往往会判给取得抚养权的一方
因为，孩子更需要稳定的住所
当你拥有一套婚前按揭房时，法院就会将其判给你
如果有共同还贷，则只需补偿对方一笔钱
内在门道
法院要确定你补偿多少钱给对方时，就要先确定房屋的价值。双方先协商房价，协商不成则评估。假设评估出来的结果是300万元。此时离法院作出判决还有一段时间。三至六个月过去了，法院才判决离婚。此时，房价涨到330万元。当有一方不服上诉，又六个月过去了，房价又涨到380万元了。二审法院不会再重新评估房价了，只会根据300万元的评估价来确定补偿数额。
避免婚后买房变共有
谈论论嫁时买房的坑
谈婚论嫁时偷偷按揭买房
《婚姻法司法解释（三）》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
存在婚后共同还贷，补偿给对方的钱=（婚后共同还贷+该部分的增值）/2
切勿为对方房子出资装修
男方买房，女方出钱装修的隐患
1．男方父母每月还贷的钱，来源不可控
既有可能是男方父母的，也有可能是男方取现给他们的
这会导致婚后还贷部分不属于夫妻共同财产
2．由于男方父母帮忙供房，婚后双方可支配的收入就多些。
这会导致日常消费增加
3．如果是夫妻两人自己供房，可支配的钱少，消费自然会有所节制，但供房的钱算是夫妻俩的投资了
4．父母给自己的孩子还贷，帮的都是自己的孩子
谈婚论嫁时买房的七点建议
1．双方家庭均可以买房，宜各自按揭一套，双方均享受首套房福利
2．一方家庭富裕，另一方经济条件不足以买房：想买房的一方，应问另一方是否有买房意向，是各自买房，还是合资共同买房
3．双方经济条件均不足以独自买房，宜商量合资买房
4．如合资买房，建议协商各自出资比例和房屋份额，避免各自暗地里盘算对方
5．无论如何，任何一方都不应让对方出资装修，而应转化为购房出资款
6．男方在协商房屋份额比例时，可以考虑将相应份额换算成彩礼
7．房产证加名，可以约定为按比例享有的按份共有
房子写一人名字很危险
签署放弃产权声明
当夫妻一方申请登记时，房管局会要求共有人签署类似的声明
这原本一道行政管理的手续，但若打起官司来，究竟是否会被当成夫妻书面财产约定，需要法院的最后判决
单方出售或抵押房屋
婚后买的房子写谁的名字都一样，都是夫妻共同的房子
当房屋写他一个人的名字时，他想把房子卖了，过户的时候需要配偶签字
因为法律默认是共同的，这也是房管局的传统操作
但是，2008年《物权法》出台后，越来越多城市的房屋过户已不需要配偶签名
房屋登记在夫妻一方名下，有被随意抵押或出售的风险
假借父母出资买房
女方买了套房子写在自己名下，款项由父母的账户支付
根据《婚姻法司法解释（三）》第七条规定，这是女方个人财产
建议
除了婚前各自按揭购房，享受首套房优惠外，宜共同出资购房，登记夫妻两人名字，实现双向安全
如何登记房产份额的比例，由双方协商而定
警惕父母出资变借款
推定为借款的趋势（保护老人的财产）
近年来的司法判决，似乎有改变举证责任的趋势，要求被资助方来证明是赠与。 如没有相应证据证实，则推定借款成立
见：四川省高法（2017）川民申4120号民事裁定书、广州市中级人民法院微信公众号2019年3月22日刊登的《父母出资210万给孩子买房，是赠与还是借款？这对夫妻把儿子告上了法庭》、南京市中级人民法院微信公众号2018年11月2日发表的《婚后父母为子女购房出资都是赠与吗？》
建议：结婚的时候就会要求出资方的父母以书面方式明确出资的性质
借名买房要三思
为何会借名买房
1. 没有购房资格
2. 为了省点首付
3. 为享受房改房的优惠
借名买房的风险
借名买房的五点忠告
1．借父母名义买房改房，要不得
2．不要贪小便宜，为了省那点钱就轻易用了别人的名字买房
最后付出的代价，远远超出你的想象
3．如果真要借名买房，务必写一份完备的代持协议，包括房屋归属、返还房屋的请求权、房屋增值部分的利益归属和擅自处分房屋的责任等
4．所有出资款项务必通过银行转账完成，保留完整的证据链条
5．建议在专业律师的指导下完成
婚后置换婚前房要小心
学区房写谁的名字
写对方名字
= 整套房屋都是夫妻共同所有
出售婚前房屋所得的350万元，就转化成共同所有的房屋了
根据银行流水进行区分：
A. 你把350万元直接转给卖家，再从100万元存款里拿50万元给卖家
= 350万元转化为房产里的价值，剩余的50万元存款则仍然是共同存款
B. 如果你把300万元直接转给卖家，再把那100万元存款转给卖家
= 350万元里的300万元转化为房产价值，剩余的50万元仍然是婚前房屋的售房款
C. 如果你把350万元和原有的100万元存款放在一起，再付给卖家400万元
= 无法区分剩余的50万元是什么性质的
总结：无论如何操作，最终婚前房屋的大部分个人价值都转化为婚后共同房产
写双方名字
结果跟上述分析是一样的
只是房子写了双方名字，还可以在房产证上区分为共同共有和按份共有，在房产证上注明双方各占多少比例
写自己名字（避免婚前房屋转化为婚后共同财产）
婚前个人财产在婚后发生形态变化不导致所有权发生变化：婚前按揭房→350万元售房款→学区房
由于学区房仍然写在你名下，因此这部分个人财产的所有权是没有发生变化的
如何偿还婚前按揭房的贷款
卖房的时候可以通过父母的账户出钱还清按揭款
父母出资买房的陷阱
婚前父母出资为子女购房
《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第一款规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”
十种情形
单方父母出资
全额出资
a. 自己子女名字
= 赠与自己的子女
= 全部归子女所有
b. 对方名字
c. 双方名字
部分出资
d. 自己子女名字
= 赠与自己的子女
婚后共同还贷及对应增值属于共同财产
e. 对方名字
f. 双方名字
双方父母出资
全额出资
g. 一方名字
h. 双方名字
部分出资
i. 一方名字
j. 双方名字
最高人民法院民一庭解释道：“《婚姻法解释二》第二十二条第一款规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。细究该条文，其明确的仅仅是婚前双方父母的出资归属，并未涉及所购置房屋的所有权归属问题。但既然该出资应认定为对子女的个人赠与，那么子女双方用该赠与资金购买房屋的行为自然等同于个人出资行为。相应地，不管事后子女双方有无婚姻关系抑或该房屋所有权登记者是谁，都应视为子女双方按各自的出资份额共有该房屋的所有权。”（倾向性意见）
= 不管房屋登记在谁名下，父母出资部分由自己的子女按比例享有份额
= 在b、c、e、f、g、h、i、j的八种情形下，均按各自父母出资的比例来享有房屋份额
实务中其他处理方式
1．把该房屋当作夫妻共同财产，分割房产时把300万元的出资款扣除给男方
假设房屋值600万元，剩余贷款100万元
房子判给男方，则男方补偿女方100万元［（600-100-300）/2］
房子判给女方，则女方补偿男方400万元［300+（600-100-300）/2］。
2．把该房屋当作夫妻共同财产
如有约定按份共有，则按比例分割
如没有约定，则当共同共有，出资方可适当多分
3．以结婚为目的，没有证据证明明确归登记方个人所有，一般按夫妻共同财产处理
建议：通过书面约定出资金额、资金来源、资金性质（赠与或借款）、房屋比例、房贷承担比例
婚后父母出资为子女购房
法律依据
《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”
《婚姻法司法解释（三）》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
十种情形
单方父母出资
全额出资
a. 自己子女名字
属于《婚姻法司法解释（三）》第七条第一款规定，属于对自己子女的赠与，是个人房产
b. 对方名字
适用《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款规定，属于对夫妻双方的赠与，是夫妻共同房产
c. 双方名字
适用《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款规定，属于对夫妻双方的赠与，是夫妻共同房产
部分出资
d. 自己子女名字
1.《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》一书中认为部分出资也属于“出资为子女购房”
= 父母部分出资就会被视为婚后对自己子女的赠与，该部分出资所对应的房屋份额为个人财产
2. 在2012年和2013年的《民事审判指导与参考》民事审判问答信箱里又改变了看法，认为只有父母全额出资购房的情况下，才属于“出资为子女购房”
= 父母部分出资就会被视为婚后对夫妻双方的赠与，该部分出资所应对房屋份额为夫妻共同财产
3. 离婚时该房屋属于夫妻共同财产，父母出资的那部分款项属于对自己子女的赠与，但相应的增值部分应按照夫妻共同财产予以处理
= 父母出资100万元首付，该首付升值到150万元，里面有100万元是个人的，50万元是共同的
e. 对方名字
适用《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款规定，属于对夫妻双方的赠与，是夫妻共同房产
f. 双方名字
适用《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款规定，属于对夫妻双方的赠与，是夫妻共同房产
双方父母出资
全额出资
g. 一方名字
属于《婚姻法司法解释（三）》第七条第二款规定的情形，故按出资比例享有份额
h. 双方名字
适用《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款规定，属于对夫妻双方的赠与，是夫妻共同房产
部分出资
i. 一方名字
j. 双方名字
适用《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款规定，属于对夫妻双方的赠与，是夫妻共同房产
建议：
通过书面约定出资金额、资金来源、资金性质（赠与或借款）、房屋比例、房贷承担比例
如不愿意双方书面约定，至少在d和i的两种情形下，单方书面明确该资金是否赠与自己的子女，同时在公证处公证
父母出资为子女购房的大漏洞
建议：房屋登记为两人名字，变成h种情形，即可保持为夫妻共同共有
总结
