本文首发自公众号：船长理财

金融系船长说明：reits基金真像一些文章里写的那样是稳健的投资？reits基金最长的封闭期达99年、浮动管理费可以不经过持有人同意就能改变……除了这些，投资中又有哪些风险，我们结合了本次发行的9只公募reits以及海外市场的经验，跟大家分享一下，有哪些坑是你可能忽略的。

正文开始：

01投了REITs，四舍五入等于买了房？

本周，我国第一批审核通过的9支公募REITs基金正式开始募集期，也就是说大家可以正式投资公募REITs基金了。

REITs(Real Estate Investment Trust)全称“不动产信托投资基金”，顾名思义，它主要的投资范围是不动产。

我们平时买的基金，白酒、医药、新能源等等，主要指的是处于这些行业内的上市公司，比如茅台五粮液之类，基金持有这些公司的股票。

简单来说，你想买茅台的股票等着它升值，但是一手20多万起步你买不起，就去买一个有茅台的基金就可以了；同理，你想买房做投资，但是一套房几百万你更买不起，那就买一个REITs基金就可以了，它投资房地产，四舍五入你也就是房东了。

对应来看，买股票型基金我们看的是公司股价的上涨+每年股票的分红给我们带来利润，REITs基金看的就是房价的上涨+每年收的房租带来的利润。

是不是有人觉着这个模式挺眼熟的？深房理直呼内行哈哈。

当然公募REITs和深房理最本质上的区别就是是否合法，是否有监管部门全程介入，另外深房理涉及到一些违规发放的贷款和影子银行的事儿，我们今日暂且不表。

公募REITs的投资范围不止房地产，欧美发达国家的REITs基金发展了很多年了，涵盖很多层面，像公寓、商场、工厂、医院、酒店、基础建设等等种类都有。

今天我们要说的9支公募REITs基金，是我国第一批审核通过的REITs，包含了京津冀、长三角、雄安新区、长江经济带、粤港澳和海南六个国家重点区域，投资范围涵盖了包括高速公路、产业园区、仓储物流、垃圾及污水处理在内的基建项目，起投点1000元。

02公募REITs值得投资吗？

可以说第一批审批下来的公募REITs基金项目还是比较优质的。

如果你想要投这些基金，只需要花1000元你就可以参与咱们基建狂魔的设施建造了。回头出去玩儿的时候就可以跟人吹牛B说：咱们现在跑的这条高速公路就是我出钱造的！

那可能大家就有些疑问了：像高速公路、污水处理这些的，这怎么才能升值呢？

这我们就要说到了，REITs不光持有这些地产，还会负责管理。因此这部分利润就是收上来的租金，或者经营产生的收入。

这里再给大家简单说一下我国这次发行的公募REITs的投资结构。

这个图比较复杂，简单来讲就是你给REITs基金投钱，基金把募集上来的钱给到项目公司，项目公司拿到钱然后去经营那些高速公路仓储物流的项目就可以了。等到赚了钱，利润100%给到项目公司，项目公司再分配到公募REITs，再以一定的比例回到你手上。

比如高速公路，每辆车路过收费站交的过路费，都有你一份；比如仓储物流，每个人网上购物所产生的仓储费物流费仓库租金，也都有你一份；比如产业园区，将来假如腾讯阿里百度美团集体搬家到新的园区里了，他们交的租金也有你一份。

还有一个优点就是强制分红，本次募集的9支REITs中，7只要求为“每年现金分配不低于可供分配金额的90%”，广州广河高速REIT要求不低于95%，东吴苏州产业园REIT要求前两年分配100%，之后每年90%。

这么一看是不是感觉特别牛X疯狂心动？

别着急啊，看我们给大家来分析一下这个公募REITs，看完了你再感受一下到底合不合适。

03宣传资料上不会告诉你的坑！

1.买它100万？不好意思你根本买不到

本次发售公募REITs采取战略配售+网下投资者+公众投资者的配售方式。战略配售就是母公司和下属关联公司必须认购20%，再加上其它战略合作伙伴，总共认购多少呢？

72%。

这就只剩下28%的份额了，这28%还要再经过网下投资者，这指的可不是我们这些基民，而是银行、基金公司、保险公司、信托公司等等机构，最后才轮到大众投资者。

给大家整理了一个表，显示了本次9支公募REITs的募集金额和配售比例情况。

可以看到，原本都是募集十几个亿、几十个亿的项目，到最后配售给公众投资者的份额，最高的只有4个多亿，低的才8000多万。

这就不可避免地会产生超配的现象。5.31和6.1两天募集期下来，9支REITs总募集资金达到了340亿，最多的配售比例也没有超过10%，最低的才1.5%……

难度堪比打新股中签啊。

稍微大点儿的基金公司，发行个新基金怎么也得几十个亿甚至上百亿的规模，这次公募REITs给到大众投资者的份额确实是有点儿不够看。

2.手续费不需要你同意就能改？

这9支REITs的手续费和传统基金有很大的区别。

传统基金的手续费由4部分组成：认/申购费+赎回费+管理费+托管费。其中管理费和托管费是固定的，认购费根据买的金额多少而定，赎回费根据持有天数长短而定——这些都是明码标价给你写好了的。

而公募REITs的手续费极其复杂。

这9支REITs虽然大面儿上来讲基本都是固定手续费+浮动费率的方式，但是具体到细则上，每支的收费规则都不一样。随便挑俩给大家简单解读一下。

以中金普洛斯REIT为例，固定管理费为0.7%每年，浮动部分以“当年仓储租赁收入（I）”为基础，首年为I*5%，次年开始，浮动费率R随I变化：

另外，由于基础设施项目购入或出售等因素引起仓储租赁收入变化的，基金管理人可以调整R，无需召开份额持有人大会。也就是说，比如普洛斯过几年租金上涨了不少，他们就可以直接调整这个R的比例，不需要经过你投资人的同意。

再看一个广州广河高速，其固定管理费分为两部分，太长了我就不写了，有兴趣的可以自行阅读一下。

我们可以简单理解为：每季度以基金净资产为基数收年化0.115%，每月以营业收入为基数收1.37%。

而浮动部分可以简单理解为如果实际营收比每年预计营收高，还要按比例再收一部分。

哪怕是我这种专门从事这项工作的人都看得脑袋都大了，就更别提普通投资者了……实在是过于复杂，十分劝退。

3.基金没到期，项目先黄了？

这次的9支公募REITs里有5支仓储物流、产业园区的项目，是归项目方所有的，属于所有权类的REITs；而剩下4支高速公路、垃圾处理这些，项目方只有经营权，没有所有权，它们是属于经营权类的。

对于经营权类的REITs基金，存在一个概念叫“底层资产存续期”。

以首钢绿能举例，它的存续期是21年，这个存续期我们可以简单粗暴地理解成基金的封闭期，也就是你买了这支REIT，21年内不能赎回，只能在场内进行交易。

投资人老张拿了3年不想继续拿了，可以把他自己持有的份额卖给投资人老李——但是无论如何这些钱都是项目方要用够21年的，不可能提前还给投资人。

而这么长的封闭期，本身就是一个劝退点了，这里还有个更离谱儿的：广州广河高速公路的封闭期是99年……基本可以当传家宝了。

这里还有一个概念叫“特许经营权”。

什么意思呢？咱们还拿首钢绿能来举例。虽然首钢绿能这个基金的封闭期是21年，也就是到2042年，但是其中，首钢绿能处理生活垃圾的行政许可有效期到2022年，持有的《电力业务许可证》有效期到2035年，这两个许可比基金封闭期的时间都短，如果到期之后没续上，就会对项目本身的经营产生非常大的影响。

换句话说，经营权类REITs里存在“基金没到期，但经营权不给续了，项目先黄了”的可能。

4.分散投资、降低整体风险？

我之前看到有别人科普说，公募REITs不是投资房地产和基建设施嘛，跟股票股市的涨跌没有太大的直接关系，比较适合做分散投资，降低整体风险。

但是其实你去看一下欧美成熟市场历年的REITs收益率就知道了。

REITs的收益来源主要来自于租金分红+资本利得。分红确实很稳定，一直都在3、4个点，但是它的资本利得部分依旧是股市大涨的时候就高，股市大跌的时候也跟着跌。

撑死只能说我国本次首批发行的9支REITs因为是涉及基建方向，可能受股价波动的影响不会特别大，但并不代表以后发行的REITs也跟这次一样，所以说REITs并不能完全规避市场波动的风险。

5.预计现金分派率12%？能达到吗？

根据相关要求，基础设施REITs未来3年净现金流分派率不能低于4%（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值），各家公司预估下两年收益率大部分在4%-9%，浙江杭徽高速公路高一点在10%以上。

而实际上我们简单计算一下，还是以首钢绿能为例。

它募集了不到12.5亿，本年可供分配金额在7400万，按这个比例的90%，也就是说今年分配给投资者的在6600万左右。

6600万/12.5亿*100%=5.28%。跟首钢绿能公布的预期现金分配率8.88%……

还是差了不少的。

根据其它几家公司的招募说明书计算下来，收益率高于4%是肯定没问题的，但是你要真说有多高……大概就跟债券型基金差不多。

从这一点来看，大家说公募REITs可以抗通胀，我也持保留意见，毕竟从数字来看，真实的通胀率一年基本在7%左右，像产业园区、仓储物流这种至少在前几年大概还达不到这个数字。

况且，在这么长的封闭期内，我不觉得有多少公众投资者真能拿十年二十年的，总归是要转到场内进行交易的。而一旦想要卖出的人比想要买入的人多，势必就会产生“折价”的现象。

就像咱们买演唱会的票，一开始票都让黄牛抢走了，这时候想买票的人很多，黄牛就加价卖，一张1000的票很可能被卖到3 4千。但是当演唱会快开始的时候，想买票的人变少了，黄牛卖不出去票就只能降价卖，这就是折价。

放到REITs上也一样。想把REITs卖出的人就相当于黄牛，急着脱手找人接盘，但是没多少人买，就只能把价格压到比较低才有人接手，跟卖股票的道理一样。

这么一来本身赚不了几个钱，还得压价格，说不定最后反倒不如真去投个债券型基金。

6.最大的风险点，你注意到了吗？

想买公募REITs基金并不像我们在支付宝上买普通基金那么简单，它的风险评级在所有基金里是属于最高级别的，需要你有足够的投资经验和风险承受能力才能进行投资。

为什么？

我们都知道股票型基金风险高，但它有个限制，就是持仓的每支股票最高不能超过10%，这就使得基金经理必须把钱进行分散投资，少则投数十只股票，多的上百只也有。

但是REITs不一样，它可以把全部资金都投入到一个项目或者一片不动产上，这就造成它的盈亏跟这一片房子的情况有极大的联系，极端情况下，比如这片房子开发商做的豆腐渣工程，没过几年整片楼都塌了，你的资金甚至有可能一分都收不回来。

04当第一个吃螃蟹的人？

最后给大家做个总结。

第一批公募REITs基金如果真的要投，我只能说也是支持国家基建事业了，抱着为建设祖国大好河山，给国家增砖添瓦的心情做出一份自己的贡献，说是用爱发电也没什么问题；

从投资角度来讲个人认为是不值得的，性价比没那么高，投起来也比较麻烦。至于收益……既然有收益相近、且更成熟的债券型基金，何不老老实实选择站在巨人的肩膀上呢？如果追求更高一点的收益，股票型基金也不失为一个好选择。

在这方面，我们还是建议先“保守”一些。基金上市交易后，我们会跟踪研究场内交易价格，用于后续家庭配置使用。

我是金融系船长，一名基金主理人。我们团队从2009年开始协助家庭做资产配置，在2012-13年，2018-19年A股估值中枢以下的位置都成功帮助很多家庭将足够比例的资金配置到股票型基金中，在2015年泡沫前后进行了大幅减仓，保留了收益，并在2016、17年暂别A股，进行港股配置，收获了港股周期的收益。 2020年开始，我设立家庭理财账户【超越哥伦布】和【陪伴哥伦布】，帮助更多投资者更简单地资产配置。