有叠加，青浦中央商务区大型社区再有2幅地块方案公示

内容摘要：青浦区盈浦街道竹盈路南侧7+1地块项目（18-01、23-02地块）方案设计公示，并附该项目首批次房源资讯，首批次供应总套数约420套，共5个户型，有叠加。

盈路南侧“7+1”地块项目区位图

近日，青浦区盈浦街道竹盈路南侧17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地块项目（18-01、23-02地块）方案设计公示（下文简称竹盈路南侧（7+1）地块项目）。

上述竹盈路南侧“7+1”地块项目位于盈浦街道胜利路、竹盈路东南，板块上隶属于青浦新城中央商务区先行启动区。

今年4月，建发旗下苏州兆坤房地产开发有限公司与保利置业旗下上海盛万置业有限公司组成的联合体以70.256亿元摘得上述地块，成交楼板价18149元/平方米，溢价率8.72%。

该项目房地联动价为46500元/平方米。

竹盈路南侧“7+1”地块项目共由7幅三类住宅组团用地和1幅商务办公地块组成。

7月中旬，该项目已公示了其中的“17-01、21-01地块”方案设计。

本次方案公示为18-01、23-02地块。

18-01、23-02地块区位图

下面我们一起来详细了解一下：

一、18-01、23-02地块

18-01、23-02地块位于该项目的中间，2幅地块用途均为普通商品房，2幅地块用地总面积为28802.7平方米，总建筑面积107354平方米，其中地上建筑面积69863平方米，地下建筑面积为37491平方。

地上最多18层，高度54.2米，地下为2层。

公示图则

1、18-01地块

用地面积：16270.6平方米

总建筑面积：66468平方米

其中地上建筑面积：43720平方米

地下建筑面积：22748平方米

楼层：17、18层

容积率：2.56

建筑密度：22%

绿地率：35.01%

18-01地块四至，东至恭谦路、南至盈秀路、西至恭贤路、北至竹盈路。

出入口，公示图则显示，该地块一共规划了3个出入口，其中恭贤路上设置了2处出入口，北侧为车辆出入口和消防出入口，南侧为消防专属出入口；另外在盈秀路上设置了一处专属人行出入口。

住宅楼栋数和层数，18-01地块一共规划了6栋住宅楼。楼层方案总体为前低后高，其中，靠近盈秀路南部2栋住宅楼为17层，其余4栋均为18层。

架空层，从公示图则来看，总计有3栋住宅楼6个单元号首层为架空层，整体面积不少于高层住宅占地面积的10%，用作通道，布置绿化小品，居民休闲等公共用途，并应与住宅小区内部环境一体化设计；架空层不得封闭，满足24小时对外开放。

中小套型，根据项目地块出让时的“答疑纪要”显示，在容积率统筹平衡的前提下，其项目各地块中小套型也可以平衡，但7幅住宅地块中小套型总体占比不变。

根据项目出让合同显示，该项目中小套型占该项目住宅总建筑面积的 60 %，计190649.91 平方米以上。根据《上海市住宅设计标准》定义，十层及十层以上或高度大于27米的住宅为高层住宅，故本项目中小套型面积为不大于100平方米。

保障性住房占比，根据项目地块“出让合同”显示，本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 5 %以上，计 15887.49 平方米以上。

按照“答疑纪要”解读，商品房5%配建的保障房可集中于一个地块建设，并与首期小业主同期交付。

也就是说，该项目商品房5%配建的保障房可以被允许集中于一个地块规划，但最终怎么落实的，是集中一个地块还是分地块设置。由于两次公示图则都不太清晰，故我们无法判断公示地块是否含有保障性住房。

住宅供应量，“答疑纪要”显示，各地块可根据实际建设方案可进行容积率统筹平衡，在容积率统筹平衡的基础上，各地块住宅套数可同步进行平衡，但不得少于7个住宅地块的总住宅套数，即2840 套。

我们看到公示显示，18-01地块实际容积率为2.56，而“中央商务区控规”显示，该地块对应指标为2.5。

这意味着原上位规划显示的该地块规划住宅套数“357套”可能存在变数，但变动应该不会太大，仅供参考。

房地联动价，该项目房地联动价为46500元/平方米（包括18-01地块）。

交付标准，该项目为100%全装修交付住宅小区（包括18-01地块和保障性住房）。

停车位，该地块为人车分流型社区，以停车位以地下车库为主，地面设置了少量的访客临时停车位。

“答疑纪要”显示，项目按“三类区域”执行。但按照2021年发布的《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(DG/TJ08-7-2021)规定，五大新城（包括青浦新城）应该属于“二类区域”，这属于“明降暗升”的操作，为什么这么说呢？因为从区域分类上是由二类降为了三类，但反映在车位配比上是反向的，三类地区车位配比最高，二类区域次之，内环线内等一类区域车位配比最低。

按“三类区域”车位配比，即90平方米户型以下停车位配比1.0，90-140平方米户型停车位配比1.3，大于140平方米户型停车位配比1.6。

智慧建筑，项目要求达到智慧建筑一星级建筑标准。聚焦数字家园建设需求，实施数字社区、智能社区安防、智能末端配送等，强化社会化服务和政务服务的可获得性，营造数字化的居住新环境。

绿化率，18-01地块绿化率35.01%，“出让文件”显示住宅地块的集中绿地率要达到10% 。

项目内配套，该整体项目内应设置建筑面积不少于2870 平方米的公共服务设施，包括：文化活动室、生活服务中心、社区文化展示空间、养育托管点、活动室、室内健身点、健身驿站、长者运动健康之家、老年人、残疾人、伤病人康复辅具社区租赁点；老年活动室、社区食堂建筑面积、新时代文明实践站、党群服务站点等。

另外，结合小区出入口或公建配套应设置商业配套，规模不少于地块总计容面积的1%。根据“答疑纪要”显示，在满足服务半径的基础上，商业设施可适当集中布局。同样由于公示图则不太清晰，故我们无法判断该地块中是否规划了商业设施或具体位置。

2、23-02地块

用地面积：12532.1平方米

总建筑面积：40886平方米

其中地上建筑面积：26143平方米

地下建筑面积：14743平方米

容积率：1.94

建筑密度：29%

绿地率：35.01%

23-02地块四至，东至恭礼路、南至达恒路、西至恭谦路、北至盈秀路。

出入口，公示图则显示，该地块主要共规划了3处出入口，其中，东侧恭礼路上设置了2处，北侧为车行出入口，南侧为人行出入口。西侧恭谦路上规划了1处，为车行兼消防出入口。

（不过，图则显示好像地块东侧两侧还有2个出入口字样，图则不是太清楚，仅供参考。）

住宅楼栋数和层数，23-02地块一共规划了4栋住宅楼，其中两栋为4层住宅楼，两栋为高层住宅，具体楼层无法辨认。

据开发商提供的资料，两栋4层住宅楼产品为叠加。其中上叠面积为165平方米（3+1房2厅2卫），下叠面积175平方米（4房2厅3卫）。

根据“上位规划”显示，原23-02地块，容积率为2.4，建筑限高50米。而本次公示的地块容积率为1.94，这就是“答疑纪要”提到的，各地块可根据实际建设方案可进行容积率统筹平衡的魅力和作用吧。

架空层，从公示图则来看，该地块北侧两栋住宅楼约7个单元号设置了首层架空层。

住宅供应量，与上面18-01地块一样，由于各地块可根据实际建设方案可进行容积率统筹平衡，所以该地块实际规划住宅套数不确定（未公示），原上位规划显示，该地块规划住宅套数下限为266套（仅供参考）。

该地块其他数据解读请参照上文18-01地块。

二、首批次房源资讯

首批次房源地块区位图

据了解该项目案名为保利建发印象青城。

根据开发商介绍，首批次房源出自17-01、23-02地块，就是我们报道过的首期施工招标地块。

首批次8住宅栋公示图

预计首批次共推出8栋住宅楼，2栋为4层楼的叠加，即位于23-02地块；6栋为16-18层的高层，来自17-01、23-02地块（详见附图）。

首批次供应总套数约420套，共5个户型：

叠加：

上叠165平方米（3+1房2厅2卫），12套

下叠175平方米（4房2厅3卫）12套

高层：

99平方米户型（3房2厅2卫），一梯两户，247套

125平方米户型（4房2厅2卫），一梯两户，85套

147平方米户型（4+1房2厅2卫），一梯两户，64套

项目将采用建发宋雅风、新中式产品。以下为部分户型图。

147平户型图

125平户型图

99平户型图

（以上首批次房源信息仅供参考，一切请以开发商发布的资讯为准。）

三、项目配套

21-02、21-03两幅代建地块区位图

根据项目出让合同规定，21-02地块盈秀路幼儿园项目和21-03地块社区级公共服务设施用地都将由7+1地块项目开发商出资代建，与住宅项目同步建设，同期验收。

盈秀路幼儿园效果图

另外，根据项目“答疑纪要”显示，代建的21-02、21-03地块尚在动迁中。再加之，从一标段招标和本次方案公示来看，该项目将分期建设，所以原出让合同所说的同步建设、同期验收或许解读上存在歧义，也就是说时间上会比较宽泛，这里可能需要有关部门进一步明确代建地块的具体启动时间。

21-03地块社区级公共服务设施项目效果图

今年6月，2023年新城公共建筑及景观项目设计方案征集评审结果公布。其中，盈秀路幼儿园（21-02地块）和21-03地块社区级公共服务设施项目也被纳入了本次方案征集（详见附图）。盈秀路幼儿园规模为15班（包含12个幼儿班、3个托班）。

四、周边同期开发楼盘

青浦新城同期在建楼盘示意图

截至目前，整个青浦新城同期在建的普通商品房项目共有8个（包括本次公示的竹盈路南侧7+1地块项目）。其中，新城中央商务区板块有4个在建楼盘。青浦新城其他区域也有4个开发楼盘，具体项目分布详见附图。

区域房地联动价方面，目前青浦新城板块房地联动价最高的是南通亚伦和上海新黄浦联合开发的夏阳街道青松路西侧H3a-01、H3b-01地块项目，该项目房地联动价为50000元/平方米。该项目案名为江南里，住宅供量不低于345套，产品有联排和低密洋房。

其次为本次公示的竹盈路南侧7+1地块项目，即印象青城，该项目房地联动价为46500元/平方米，整体项目住宅供应量为2840 套，产品总体以高层住宅为主，含少量叠加。

目前青浦新城在建楼盘中，房地联动价最低为43000元/平方米，有三个项目都定了该价位。它们分别是盘谷的06A-01地块，首创的08A-1、08C-01地块，和盛青的13-01、13-03地块。

青浦新城在建楼盘数据汇总

目前，青浦新城在建的8个楼盘住宅供应总量在5801套左右（数据摘自地块出让合同）。

另外，附表中各项目地块对应的学区参照2023年度青浦区公办中小学招生计划，随着新楼盘、新学校的陆续建成，未来公办学区存在调整的可能性，仅供参考。

五、项目周边配套

竹盈路南侧7+1项目地块周边生活配套

竹盈路南侧7+1项目地块地处青浦新城着力打造的新城三大城市板块之首的中央商务区内，未来这里的周边配套将会越来越好。

青浦新城三大城市板块，即1+2，1为中央商务区，2为江南新天地和未来新城样板区。

我们来看一下竹盈路南侧7+1项目地块周边1.5公里生活圈配套情况：

教育方面：

双盈路小学效果图

除了上面提到的本案将代建的21-02地块盈秀路幼儿园外，在项目的北侧还规划了3处基础教育设施，分别为1所幼儿园、1所小学和1所初中，其中双盈路小学项目是去年五大新城公共建筑方案征集项目之一，已完成项目方案设计。

商业方面：

该项目周边坐拥三大购物中心，分别是富绅时代广场、百联大卖场、绿地缤纷城。

另外，今年2月发布的《上海市商业空间布局专项规划(2021-2035 年)》（草案公示稿）中提到，青浦新城枢纽站片区（远期）被规划定位为了“市级商业中心”（点击链接查阅青浦地区级及以上六大商业中心分布）。

交通方面：

项目边上有运营中的17号线漕盈路站和青浦新城站。

另外，位于外青松公路、盈港路交汇处正在建设三线换乘枢纽站，即青浦新城站，未来除了运营中的17号线、示范区线（在建）和嘉青松金线（规划）也将在此实现零距离换乘。

公园：

在项目东侧规划了总面积达601357平方米的上达中央公园，其中规划的绿地总面积约 49.46 公顷(以实测为准)，年度计划显示其中的南园一期工程将于今年8月正式开工。

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资料：青浦区政府网

编辑：大青浦房谈