重磅！青浦区启动《虹桥商务区青浦辖区》规划与功能提升研究

内容摘要：虹桥商务区青浦辖区启动规划与功能提升研究。

近日，《虹桥国际开放枢纽(青浦区)规划与功能提升研究》的中标（成交）结果公告（下文简称“研究”）。

最终中标单位为上海市上规院城市规划设计有限公司，中标价为1480000.00元人民币。

虹桥商务区内青浦辖区示意图

本次研究范围：

本次研究范围为虹桥商务区的青浦区所辖区域，总面积约 41.27 平方公里。其中，徐泾镇部分为 38.73 平方公里，华新镇部分为 2.54 平方公里。

（说明，这份“研究”显示的虹桥商务区内徐泾镇和华新镇面积，与虹桥商务区官网显示的对应面积不一致；另外，虹桥（商务区）主城片区的面积表述在虹桥商务区官网、《上海市总体规划（2017-2035）》、《上海市虹桥主城片区单元规划》中也都不尽相同，不统一，文章中数据为来源资料原始数据，仅供参考。）

既然研究范围为虹桥商务区内青浦辖区，那么我们先来了解一下该范围。

2010年1月市政府第25号令颁布的《上海市虹桥商务区管理办法》明确，虹桥商务区区域范围东起外环高速（S20），西至沈海高速（G15），北起京沪高速（G2），南至沪渝高速（G50），总面积约86.6平方公里，其中青浦辖区的徐泾镇16.4平方公里，华新镇2.6平方公里。

虹桥商务区地图

另外，2019年11月，发布的《关于加快虹桥商务区建设打造国际开放枢纽的实施方案》明确，按照街镇整建制提升的原则，将原未纳入区域的闵行区华漕镇1.4平方公里、青浦区徐泾镇22.1平方公里、嘉定区江桥镇29.7平方公里、长宁区新泾镇8.4平方公里、程家桥街道3.2平方公里共64.8平方公里作为虹桥商务区的拓展区。至此，虹桥商务区总面积达到151.4平方公里（详见附图）。

经常看我文章的朋友应该会留意到，在我以往涉及徐泾镇的文章中，板块隶属方面我都有类似描述。

本次研究目的：

本次研究工作按照虹桥国际开放枢纽建设“高质量发展、高品质生活、高水平治理”的总体要求，基于更加深入的现状分析，聚焦调整存量和做优增量，面向实施，深化和细化《上海市虹桥主城片区单元规划》的规划，进一步提升地区功能，完善空间规划方案，提高土地资源配置效率，为后续地区规划工作奠定基础。

我们来看一下本次研究工作开展的部分依据，即部分“上位规划”对研究范围给予的定位。

1、《上海市青浦区总体规划暨土地利用总体规划(2017-2035)》

该规划提出将虹桥主城片区青浦部分建设成为上海国际贸易中心的重要承载区，集会展、贸易、创新研发于一体的现代化新城区，重点提供高品质的综合配套服务设施。

2、《青浦区加快推进虹桥国际开放枢纽建设行动方案》

该方案提出将承担国际化中央商务区、国际贸易中心新平台和综合交通枢纽等功能。

虹桥商务区青浦辖区区位图

3、《上海市虹桥主城片区单元规划》

《上海市虹桥主城片区单元规划》是目前官方已公开的规划类涉及虹桥商务区青浦辖区最新的“上位规划”类资料，于2020年2月完成编制，规划范围为虹桥主城片区，是《上海市城市总体规划(2017-2035 年)》确定的四个主城片区之一，总面积 88 平方公里。东至外环路，南至 G50 沪渝高速，西至 G15 沈海高速，北至 G2 京沪高速和闵行区界，涉及长宁、闵行、嘉定和青浦 4 个区。

下面我们来了解一下这份规划的青浦辖区内容，也可以提前洞察本次“研究”的未来方向。

虹桥主城片空间格局

虹桥主城片区进一步依据功能特色，形成核心区、 机场片区、西虹桥、南虹桥、北虹桥和东虹桥六大片区的总体空间格局，对各片区功能进行提升，其中西虹桥指的就是青浦辖区。

该规划提出西虹桥片区范围 19.1 平方公里，总体定位为贸易会展拓展区，重点发展会展产业、 平台贸易、国际交往、配套服务等功能。规划常住人口 8.5 万人，总建筑面积为 1353 万平方米。

未来考虑将承接进博会功能拓展，片区应为完善会展服务配套提供空间保障。参考汉诺威等国际领先会展城市的成功经验，其会展功能、衍生功能和配套设施的建筑量比例大约为 1:1:1。

提升副中心范围内的新增用地开发强度。按照 TOD 开发理念进一步提高开发强度，商办容积率提升至 3.5-4，住宅用地容积率提升至 2.5，调整后的商业商办建筑密度已经达到 50%-60%。

推动已建商务设施业态更新。国家会展中心西侧目前以商务功能为主，为服务进博会吸引的专业人群和企业，通过业态调整提供约 50 万平方米的商业、文体、休闲类配套设施，并提高国际化品质。

加强衍生功能空间预留。为支撑贸易消费和专业服务等功能拓展，在蟠龙路西侧、 崧泽大道南北两侧预留约 30 公顷备用地，并将徐泾工业区约 43 公顷用地作为备用地，鼓励整体转型。

完善公共服务和基础设施。沪青平公路两侧居住用地采用有机更新和用地兼容的方式完善配套服务。规划安排 76 万平方米租赁房。适度扩大近郊绿环规模。研究 G15 抬升可能性，加强与青浦区 G15 以西地区的交通联系。

围绕进博会场馆，打造知名微旅游目的地，提升区域文化旅游氛围，打造微空间， 提升微体验。

公共活动中心

公共活动中心体系：落实深化三级中心体系

形成“1+3+N”,即一个城市副中心、三个地区中心、多个社区中心的中心体系。青浦辖区规划了虹桥主城副中心和3处社区中心。

虹桥主城副中心区位图

虹桥主城副中心：是引领虹桥主城片区的功能核心，集聚高端商贸、会展和贸易功能，成为面向国际、面向长三角的门户枢纽，服务上海、辐射长三角的前沿和上海建设国际贸易中心的核心承载区。其规划总面积 4.7 平方公里，其中约三分之二面积位于青浦辖区徐泾镇内（即崧泽高架、莱港路、盈港东路和潘和路合围的区域，详见附图）。已开业的首位奥特莱斯，建设中的百老汇、宝龙城和联美汇等商业项目都属于虹桥主城副中心范围。

社区中心：按照 15 分钟社区生活圈的标准，提供完备的社区级公共服务功能。

住房保障

西虹桥现状住房以别墅区、花园洋房为主，是虹桥主城片区主要存量住房地区， 职住分离严重。未来将新增公共服务设施，住宅结构优化，提供多元住宅类型，满足多元需求。

规划新增住宅总量控制在 163 万平方米，其中动迁安置房 11 万平方米。落实 76 万平方米租赁房，可采用多渠道方式予以供应。

规划新增租赁性住房，存量中小套型改扩建。

基础教育设施分布图

基础教育设施

西虹桥新增高中 2 处、初中 4 处、小学 2 处、幼儿园 16 处。规划初中服务半径 1000 米对居住用地的覆盖率达到 80%、小学服务半 径 500 米对居住用地的覆盖率达到 60%、幼儿园服务半径 300 米对居住用地的覆盖率达 到 75%。

道路系统规划

交通设施

促进全区轨道线网规划建设，强化地区轨道支撑，完善线网与站点布局，注重提升对重点地区的轨道覆盖，轨道交通站点(含局域线)600 米用地覆盖率达到 70%。

建议开展沈海高速虹桥主城片区段抬升研究，嘉松公路快速化，适当对部分主干路相交节点采取跨线桥或下穿方式，提升主路通行效率。

从规划图看，徐泾镇范围将有4处分离式立交，其中3处都与诸光路关联，分别是诸光路与天山西路、诸光路与盈港东路、诸光路与沪青平公路；另外一处为蟠龙路与沪青平公路。

用老百姓的话来说，虹桥主城片区青浦辖区最受益的区域当属青浦“东大门”的徐泾镇，同属虹桥主城片区的华新镇2.6平方公里在单元划分上被划成了“虹桥乡村单元 02”，单元定位以生态休闲功能为主，规划期末将实施减量化面积56.44公顷，新增耕地面积下限4.25公顷，单元总建筑面积上限5.98万平方米。该单元的基本农田保护区面积为57.84公顷。

另外，《上海市虹桥主城片区单元规划》中就虹桥商务拓展区仅提了原则性方向，即推动产业功能错位发展、强化交通一张网衔接、统一建设标准和加强政策协同。

本次即将启动“研究”任务书要求：

本次规划研究在既有规划的基础之上，落实虹桥国际开放枢纽建设的最新要求，紧紧围绕虹桥国际枢纽建设“国际化中央商务区”和“国际贸易中心新平台”的发展目标，加强功能业态研究。

按照虹桥国际开放枢纽的总体建设要求，落实青浦区“一核引领、双管齐下、三大功能” 的发展思路，进一步优化规划范围内的空间布局，为区域功能提升做好空间支撑。

在现状分析和既有规划评估的基础上，充分对接虹桥国际开放枢纽“提高综合交通管理 水平”的总体要求，落实沪苏嘉城际线、局域线等规划要求，研究地区交通系统优化总体思 路，重点针对道路系统、公共交通系统等进行优化完善，助力虹桥地区综合交通水平的提升。

对接虹桥国际开放枢纽“集聚创新资源、吸引国际人才”的发展要求，以营造高品质生活环境为导向，提升配套设施品质，彰显郊野资源优势。

明确研究范围的近期发展重点，提出若干具有可操作性的、具有较高显示度的近期行动 项目，推动提升规划落地。

该“研究”的中标公告显示，该研究服务期限为自合同签订之日起至2023年3月31日，也就是说研究成果最晚提交时间为明年的3月底。

（说明：《虹桥主城片区单元规划》中虹桥主城片区一侧G50沪渝高速南侧徐泾镇地块未体现，这与虹桥商务区官网不一致；另外，该“规划”中徐泾镇镇域西侧镇界线轮廓也与虹桥商务区官网、《上海市青浦区总体规划暨土地利用总体规划(2017-2035)》，和《徐泾镇总体规划(2017-2035)》等对应信息不一致。按照《关于加快虹桥商务区建设打造国际开放枢纽的实施方案》中提到的，徐泾镇应该全域纳入虹桥商务区了，期间也未见徐泾镇行政区划的调整公告。）

资料：政府招标、虹桥商务区

编辑：大青浦房谈