这两天，后台有粉丝问小帅小县城的房子还可不可以入手做投资，强烈要求做一期县城房价相关的内容。

今儿咱就来说一说。

县城是中国社会的底色，中国有2800多个县，这里曾经是电商平台们攻城略地的主战场，也是各家巨头公司攻略的新蓝海。

在市容建设上，很多县城的建设速度一日千里，一片片高新区，经济开发区，一栋栋大楼，综合商超都起来了。

浙江和江苏多地有县城房价过万的新闻，甚至一些都市圈内的县城核心地带房价可以到两万。

但冰火两重天的是，鹤岗等小城的房价已经触底，五万块就能买一套大平层。

也有很多博主吐槽，现在结婚啥也别管，没人住农村，起码“一动不动”先给安排上。

啥是“一动不动”？一动是汽车，不动则是城区房产，需求那么多，还敢说没未来？

现象那么多，这小县城的房子到底能不能买？小县城的房价到底有没有未来？

一句话，自住，只要是有钱在县城生活，想怎么买怎么买。

但是，指着投资县城房产赚钱的，劝你要谨慎。

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先理清一个基本概念，避免杠精，我们只讨论小县城房价：

不包含江苏省、广东省、浙江省三个省份县城房价，不包含大城市都市圈之内的县城房价，不包含大城市卫星城县城房价。

无论是大城市房产还是县城房产，决定城市房价未来的是什么？是高质量人口流入。

说白了是接盘侠，为什么深圳可以出现一套千万的房产依然是刚需房，为什么杭州上海学区房屡屡刷新成交记录？

原因是这些地方每年有源源不断的高质量人口流入，人才引进取得显著成效。大学毕业生趋之若鹜。

他们在大城市工作生活、安家落户、结婚生子。

他们是新的接盘侠，深圳的楼市价格高还有另一层因素是供需关系不平衡。

城市建设规划上商业用地多，住宅用地少，每年转让出去的土地的量不够。

学区房则是中产阶层为了保护自己的阶级地位不得不为之的事情，更是供不应求。

那再来看县城呢？别说流入了，大量的县城存在的问题是失血，是人口净流出。

根据国家的相关统计数据显示，自2016年以来，中西部地区人口流出速度进一步加快，并且呈现出了新特点。

以前是劳动人口的迁移，大多是农民工进城打工；2016年之后出现了部分回流，但是在高质量人口、技术型人口的流出上，中西部地区更加明显。

在城市等级上，一二线城市人口普遍净流入，五六线县城普遍全国有六成在净流出。其中东北地区，问题突出。

走的人去哪儿了？看一个河南省的数据，《河南省统计年鉴2017》统计2016年郑州市市辖区常住人口加总人口为471.1万。这里就是流向，都去了一二线城市。

以省份的人口流出数量来看，则更能说明问题，凡是那些没有大型都市圈的省份，人口都在净流出。

2019年，贵州省户籍人口流出数量达到925万人，四川省是725万人。

经济学家任泽平的观点更加直接：一二三线城市常住人口未来仍将持续流入，而五六线城市人口将继续大幅流出。

根据中国的人口普查数据则更明显，中国土地上有三分之一的地方人口密度在下降，下降的全部都是乡镇和街道办事处的人。

乡镇可以解释为大规模的城市化，村里的人都去了城里，那街道办事处呢？街道办事处可就是实实在在的小县城人口快速流失了。

不可否认的是，中国正在出现大量的空心村，也在出现大量的空心城市。

看，人都走了，首付再便宜管啥用，配套设施建设再好管啥用，开发商画得大饼又大又圆，你也得能消化得了。

人都走了，建那么多房子，给谁住？县城的房价炒得再高，买了之后谁来接盘？留在老家的人当然也有消费能力，可他们不能人手三四套房子吧？

新区建设起来了，楼盖起来了，一个个配套设施起来了，可小县城无产业支撑，无持续发展能力的固定问题依然存在。

如此小县城的房价谈何有未来？

2

买房有句顺口溜这么说，中期看政策，长期看人口。长期的我们说明白了，我们再来看看政策的趋势。

国家当前对于房地产的定调非常明确，房住不炒，即去其金融产品属性，尽量削减投资属性，压制炒房行为，让楼市回归健康理性。

今年上半年国家对于楼市的调控动作非常集中，无论是对于经营贷的限制还是集中约谈，各种动作多达一百多次。

释放的信号十分明显，让钱到实业上去，到产业升级上去。

不要再做之前靠着房价上涨发财的春秋大梦，整个国家意志层面很清晰，中国大城市的房价已经足够高，保持楼市大而不破非常重要，让房价软着陆，缓慢增长，释放压力是政策的根本。

对于小城市，国家出台的政策更加重磅。上个月29号，住建部出台了《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》。

直接指出，各地要限制县城居住建筑高度，县城的新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

这份通知的分量是划时代的，它直接打断了县城的大拆大建。

从正面上说，践行绿色经济，加强低碳建设这啥毛病都没有，我们不搞大拆大建那一套了。

说得再直白点：五六层的楼挺舒服，以后就别想着搞什么三十多层的高层住宅了。建完也卖不掉。增加库存压力。

忽如一夜春风来，小城楼市大变天。

他透露出的国家意志是，在继续经济发展和继续推进城市化的过程中，小县城会继续人口流失，在政策层面已经在做相关准备，或者说，这个现状已经被接受。

我们抓大放小，城市的虹吸效应既然不可逆转，那就让中国的大型城市，大型都市圈搞得多多的，县城搞得少少的。

这就意味着，前一个十年，随便来个南方开发商，划个新区，吹吹概念，吵吵学区房弄点配套就能捞一笔的模式已经完全过去了。

通知中还提到：县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。发展绿色建筑与优化公共空间。

控制密度说白了就是控制楼宇数量，人口密度都追求了，还要追求什么高楼吗。

而所谓绿色建筑等宜居考虑就更直白，反正也不让你们建高楼，当然还是要搞得好看一些，最好每一座小城市都是绿水青山，人与自然和谐相处。

当然，一切和谐的前提都是人口数量偏少，或者说是适宜的。

靴子已经落地，政策已经明晰，这份通知之后，小县城的房价免不了又是一场大变局。

3

那有人说了，这大城市房价尤其是热点大城市，几乎每年都会有一定的上涨，他不会辐射带动吗？

醒醒吧，最终决定一个城市房价的本质一定是本身城市的价值，而不是附加价值。

如环北京周边的几个县城曾经都走上过高位，现在呢？

当年那些直接all in准备大赚一笔的都成了高位接盘侠，如今只能挥泪血亏大甩卖，价格已经腰斩，除了房价直接打断腿售卖之外，别无他法。

燕郊房主

北京周边况且如此，离着大城市天高海远的小县城就不用想了。

说了那么多，如果还是没说服你，那你就去投资。

随便找小县城投资，只要你钱多，那些杂牌开发商一定敲锣打鼓地欢迎你。

当然，也欢迎把小帅对这个话题的点评转发给你身边还在纠结的亲朋好友。

如果真的还在纠结，一定想买，那就去浙江江苏的县城，还能看一看。

钱可在你兜里，要谨慎。