中建星光里 适合国贸、望京等上班通勤 朝阳区地铁盘 八十中分校
朝阳小红门11号地块项目「中建星光里」之前公布了设计方案和户型图，昨天（6月15日）获批5栋楼的预售许可，速度真绝绝子~
中建星光里位于南三环外，小红门路东，价格倒挂，销售指导价8万/平，户型面积段为70-128平两居-四居，总价区间在560-1024万。
小红门地名实际上源自南海子公园，当年南海子公园面积达216平方公里，覆盖朝阳丰台大兴三个区，清代给南海子公园整个围起来了，供皇帝狩猎娱乐。
清代南海子一开始有5个门，后来在北红门东边又开了一个门，叫小红门，后来1890年永定河发洪水，南海子公园围墙基本被冲毁，但留下了地名，当年的北红门叫后来叫北大红门，而小红门的地名就一直保留了下来。
所以，小红门这地方在明清时期，就是养牲口供皇家狩猎娱乐的地方，里面还有耕地和菜园子，久而久之，这一片就聚集了大量为皇家服务的长短工，大家一块趴活儿。短打们聚集的地方，城市界面就差了一大截了，一直持续到现在。
小红门这个地方属于朝阳的西南角，挨着丰台和大兴，这种地方就是三区交界。
北京三区或者两区交界，发展好的很少，我能想得到的也就是昌平南和通州台湖，昌平是抱海淀大腿，台湖虽然是三区交界，但也是有经开区的产业加持，比较顶。
但是小红门板块就比较尴尬。
虽然占据了四环的优势，但南四环比北四环差远了，在朝阳区的规划中，南边这片算是纯粹的居住区，未来不会有什么明显职住平衡的规划，就是拆了一大片城中村，大家上楼。空出来的地块，做商品房开发而已。
根据2021年朝阳区发布的十四五规划和2035远景目标纲要来看，朝阳区将集中资源重点发展金盏，望京，垡头这些板块。
至于小红门所属的西南区域，我们从板块控规图可以看到，星光里的北侧是小红门的9号地，未来这片区域规划了大片居住用地（黄色），剩下的绿地偏多，有限的商业部分（红色）。
板块内，没有特别高端的配套，逛街基本就是两公里外的西北方向的新业广场。
而附近两个比较大的配套，让人五味杂陈，西南方向的城环城汽配城和城外城家居广场，很多人都希望这俩能够迁走，腾出地块做商业升级，但是很遗憾，这俩商业都会一直保留，而且城环城汽配城还会扩大升级。
地块北面有不少改善新盘，单价都在10万+，北京天誉12万/平，合生缦云13.5万/平，每平至少差4万，周边二手房保利首开天誉单价也在10万+。
朝阳区 三环边 地铁盘 八十中分校,新国贸 规划大型商业综合体,全盘 300多套房源,样板间已开放 本月就开盘,适合国贸、望京等上班通勤的年轻人,开始验资排卡了！每日1000元优惠福利,最小户型70㎡ 总价500多万.
中建星光里位于小红门路（和谐苑南侧）该地块是今年2月，中建东孚以总价14.26亿摘得朝阳区小红门乡剩余土地一级开发项目11号地（XHM-15），折合成交楼面价约4.73万元/㎡，商品房销售指导价8万元/㎡。
该地块用地规模约1.2公顷，地上建筑规模约3万㎡，地块很小，但无任何配建，纯商品房地块，占地面积约1.2万㎡，容积率2.5，限高60米。
项目位于小红门板块，与最近的分钟寺新国贸（根据《北京市丰台区分钟寺地区FT00-0519 街区控制性详细规划（街区层面）（2022年—2035年）》（草案）6月5日正式公示征求意见）接壤，东临未来的城市临海，周边有八十中分校，以及待开发的住宅与教育地块、新国贸规划的大型商业综合体。
作为“洼地”的东南三环分钟寺地区，定位为中心城区东南新兴商务地标，首都商务新区功能拓展腹地，将打造成为面向未来的智慧街区、绿色街区、活力街区与安全街区。
中建星光里，位于朝阳区小红门乡，东南四环内，距离丰台区边界很近，与地铁10号线成寿寺站直线距离约1.1公里，与亦庄线肖村站直线距离约1公里。
商业上项目北侧不远有兴业广场商业街，另外走三环很快就能通达合生汇、富力广场、SKP这些著名的shopping mall。
中建东孚调用产品系中主打高标准的星光系，携手国际顶尖设计团队，采用现代精工设计风格，打造高雅的光幕立面设计，蓝钻石材+质感铝板+真石漆，材料组合，尽显现代线条的流利之美，展现生活的精致个性。
项目利用北侧出于采光红线的后撤空间，设计建造移步异景的重园林。
南侧第一排近乎和城市绿地公园零距离，在繁华的cbd坐拥一片静谧的生态土壤，地缘的优势和设计的巧思完美融合社区与城市满足人们对城市森林的场景想象与健康追求。
星光里的用地面积约1.2公顷，地上建筑面积约3万㎡，共规划5栋住宅楼，楼层为3-18层，容积率2.5，绿化率30%。
地块本身规模不大，仅300余套房源，其中商品房总共5栋楼，分别为南北朝向的三栋高层和东西朝向的两栋洋房产品；
主力面积段70-128㎡，有70/77㎡的两居，96/98㎡的三居，和128㎡四居；指导价8万/㎡，总价500多万全部精装修交付。
项目已取得建设工程规划许可证，5月30日营销中心已开放，售楼处样板间均已开放，预计本月就开盘。
与附近的分钟寺区域10万元/㎡+的新房项目存在着明显价格差，而直线距离只有1.5公里左右。项目距离分钟寺豪宅三兄弟只有1500米，限指导价8万/㎡，不但属于朝阳，单价还能便宜4万/平，这个价格，还是有优势的。
中建星光里，适合国贸、望京、金融街、丽泽等各种10号线沿线通勤上班的朋友。
70㎡两居室：户型非常方正，通透全明格局。超大玄关柜空间，客厅+主卧朝东或朝西，双飘窗的设计，U型厨房推拉门设计，独立家政间设计，可配置洗衣机烘干机。
77㎡两居室：南向两居+三面朝阳飘窗设计，迎合年轻人的餐客社交空间。家政间整合进卫生间，提高了整个空间的利用率。
96㎡三居室：南北通透+全明格局，这个户型特点是有一个X空间，这个户型在边户的位置，X空间可以作为一个书房或者小型会客厅，商业话题、闺蜜谈心的私密空间，也可以“格局打开”，把这里作为单独的餐厅，解放更多的公区空间！
98㎡三居室：5米的大横厅，南向双卧室+双卫+双飘窗格局，主卧套间设计3.5米面宽的设计。
128㎡四居室：四叶草布局，八窗全明，采光非常好，4米宽厅、双卧朝南+三飘窗，动静分离，还有独立的玄关柜+餐边柜或家政间的收纳设计，整个空间感很不错。
户型点评：
70平两居：总体方正，动静分区，明厨明卫，没有浪费什么面积，U型厨房好评。
77平两居：我说比较大，客厅面宽偏小，只有3.2米，暗卫差评。
96平三居：主卧套房设计，带飘窗，开间进深比不太理想
96平边户：客厅采光面5米，好评；U型厨房近6平米，比较紧凑，总体空间利用率比较高。
128平四居：标准四叶草户型，舒适度最高。
三、周边二手房对比
小红门片区二手房目前主流价格在7万左右，比如中海城圣朝菲，挂牌房源都在7万上下，唯一高于8万的是2019年的次新房首开熙悦安郡，挂牌价在8.2万左右。
区域内的新房项目，云筑，价格也就是7.5万，都是地段差的地方，云筑强在人大附，对于北京的房价，往往就是产业和通勤决定了下限，而学区决定了价格上限。
至于其他的项目，比如分钟寺三兄弟，基本都是偏豪宅，没有多少可比性。实际这仨项目现在也是“难兄难弟”，降价在走量。
这么一比较，小红门这个地方总体下限当然是有的，但上限也就很一般了。
四、购买建议
1、小红门这个地方的问题，中建东孚自然是晓得的，所以人家在设计产品的时候可算是花了不少心思。
①星光系是中建高端品质住宅产品系列，所以，项目用料应该不用太担心。
②户型设计小型化，舒适度最好的98平米三居和128平米四居，给了楼王2号楼。
总结一下，户型基本没有什么硬伤，看自己钱包选择。
2、通勤方面，不是地铁房，四环实际距离在800米左右，比较适合自驾出行。当然这个地方，到国贸，到金融街，到总部基地，都还可以。
3、我们讲判断一个地方的潜力，主要看两个方面，一个是板块能级，二是供需结构。
板块能级方面，产业和学校，小红门都没有优势可言；供需结构，在这个片区这个价格，找类似标准的产品，也不太容易，所以产品本身还是可以的，但不要期待有多少赚头。
一句话总结，中建星光里，算是就是给大家准备的“自住型”商品房。
房住不炒，不就该这样么......
