关于房地产，你不一定需要知道的事儿

目录

这个视频聊聊《房地产》的特点、特殊性

一、房地产的特点

房地产在整个经济中非常特殊，非常重要

1.任何人都有这个需要（刚需）

2.房子会增值（投资品-名酒、艺术品）

并不等于效用，而是等于预期价值

越涨越买，越买越涨

中国70%家庭资产都是“房地产”

美国28.9%

3.房子和信用绑定

因为买房子，很多人会背上二三十年债务

发达国家房子就是由“信用扩张”推动的

1950年15%→涨到70%

房地产→贷款→银行→资产是房产

二、贷款

1.金融产品抵押贷款

贷款→买股票→股票给券商作为抵押物

如果抵押物亏了，要交保证金

不交保证金就→清仓

券商和银行基本上没有风险

2.房地产的抵押贷款

拿房子作为抵押物，亏了就要卖掉

银行作为中间商，要承担风险

房地产崩→信用崩→银行崩→都完蛋

流动性抽干＝加息（类似 可参考利率视频

三、可怕的信用危机Credit Crunch

房地产泡沫很多都是“信用泡沫”

IMF↓

2008年次贷危机里，全球23个双泡沫→21个都严重衰退

全球过去50次经济危机中，2/3（35次）都是房地产泡沫破裂引发的

房地产泡沫→日本90年代危机、欧洲2010年后的欧债危机、美国2008年次贷危机

四、出现泡沫之后的解决方案

印钱or借钱→西班牙还在还钱

五、投资品的价格波动与实体经济

股票大涨→精气神好→消费增加

财富增加，消费就会增加（心理因素）

房地产里：

房价上升，影响不明显（暗爽）消费下滑

房价下跌，还要还贷款，消费下滑

市值蒸发6.2万亿美金，接着两年没怎么受影响↓（反应市场总需求）

2008年次贷危机后，房地产跟着蒸发了，零售数据骤减↓（后面只有2020年疫情刚爆发的时候下跌了）

六、房地产与经济学

经典教材：曼昆《经济学原理》

可能是出早了，要不然也得写好多

七、房价

房地产主要是“供需关系”

7.1需求

（最主要的驱动因素）

有多大的意愿买房，愿意花多少钱

7.1.1人口（人的“刚需” 看人口结构）

一个国家内部的人口相对闭环

金字塔：年轻人多→房地产后劲足

水桶型/倒三角形：

年轻人越来越少→房价承受大压力

老年化的国家→房地产萎靡⬆️

7.1.2人口流动性（底特律Detroit↓）

一个大别墅↓

移民→加拿大和澳大利亚房价涨得猛

人口趋势：看过去再预测未来(下图动态图)

7.2 经济状况

城市或国家整体越有钱→房价越高

欧洲的希腊、土耳其，但是只有1/10德法

7.2.1 看本国数据

GDP：整体经济（企业收入）

人均收入/就业数据→人→房价走势更相关

要分析增长的背后原因和逻辑→持续多久

美国的Midland米德兰：发现石油

7.2.2 外部投资

国际大都市-香港、纽约、洛杉矶

国际游资都是主力军之一

葡萄牙老龄化严重，但是房价翻倍

→国际炒家→买房子度假

7.3 利率

利率高→贷款贵→需求减少

低利率→增加需求

贷款100万 期限25年

利率下调1%→房子便宜10万→9折

7.4 政策

购房优惠、购房限制、税收

国内：对买第二套房

→有限购 或 贷款收紧→降低需求

eg.房价最高的↓

摩纳哥MONACO（🇫🇷南边的一个小国）平均房价5万美金/平米

不用交税 气候宜人

7.5 小结

综合四个因素考量房地产需求↓

市场因素：人口、经济→长期

行政因素：利率、政策→立竿见影

7.6 供给

供给：市场上净增加出售的房子

区域：人口增长 经济发达→弹性小

申请牌照→要新盖的居民楼⬆️

正相关↑

从视频一发17：30开始写 20：53写完

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往期笔记：https://b23.tv/NPhzqBI