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相信不少人对车位车库不陌生，可以赘述一下：车位，即停车位，英文parking place，指停车的地方，包括露天场所及室内场所。车位按收费可以分为免费车位和付费车位两种，车位分为固定车位和临租车位。

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车位库那些事儿

作为业主，买了房买车卖买车位买车库。嗯，买了房子的，恭喜你，毕竟房子可以有正式购房合同，可以办理产权证和不动产正，那么，“买到的车位车库”呢？可要得看清楚了，不要被忽悠了。

甚至车位车库都开始“开盘销售”了，更有“幸运者”可以得到“买房赠送车位车库”的幸运好事？

其实啊，这些“花钱”“花大钱”“花高价钱”“买来”的“车位车库”，也许有的就是你应得的。

只是一个问题不明白：在不限购的情况下，什么样的商品花大价钱想买不是买不到而是“卖者”不愿意多卖呢？这真是个好玩的“谜”！

先看一则文字：2013年9月5日南都报道了广州市拟追缴已售地下车位土地出让金的政策意向。记者走访发现，广州多个楼盘积极推售车位，部分投资客也在抛售车位，但部分此前有购买意向的业主开始持币观望。相关人士表示，希望赶快把车位销售完毕，补缴土地出让金就与开发商无关了，会省很多事。

说说郑州，据介绍，郑州市公安局、郑州市房管局、郑州市民政局3部门联合下发《关于加强住宅小区消防安全工作的通知》（简称《通知》），纠正将消防车道设置为停车场、消防车道上随意停车以及违章搭建占用、堵塞消防车道等影响灭火救援的违法行为。

谁的车位库？

有观点认为，小区车位、车库的建筑面积是否计入小区的公摊面积作为判断车位、车库权属。一般在商品房销售合同中都有对公摊面积的约定。依据相关的规定，房屋的销售面积是套内面积与公用面积的总和，由摊得公共面积的业主来共同享有公用面积的产权。因此有观点认为，在房屋买卖合同中注明的分摊范围，是判断附属设施所有权是否属于全体业主的基本依据。如果小区车库和车位在销售中并没有被计算在分摊面积范围之内，那么车位、车库的产权应当归开发商所有。若反之，那么业主应当可以享有车位、车库的产权。

现实生活中，车库大多作为小区的专有部分，其有独立的产权。

好吧，开发商一般到此为止，不再进行（省略若干字）。意思是车位、车库产权归开发商。

根据《物权法》第七十四条规定，法律给予业主约定车位、车库权属的权利。一般情况，会有一个事先协商约定，车位、车库的权属后再行由业主进行购买、承租、使用，让权利双方对自己的权利义务都明白，而事实上，不是所有的小区开发商和业主“坦诚布公”的，吧？

当下，也是鼓励开发商多投资修建车位、车库，以缓解小区内停车困难。

有观点认为，如果没有直接的利益驱动，开发商不可能给业主“免费的午餐”。如果不能给予开发商在车位、车库上的“权利”和“利益”，就难免不会降低开发商建造车位车库的“积极主动性”，就会按照最低规划标准配备数量有限的停车位、车库。好吧，说到底还是利益的问题。

国家发展改革委、住建部、交通运输部已于2015年12月15日发布《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》，其中，明确停车场产权归属。明确停车场权利人可以依法向停车场所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记手续，同时对于以出让或者租赁方式取得停车场建设用地使用权可以设定抵押权，进而便利停车场设施的投资者以此进行融资，但《通知》未明确停车场的登记系所有权登记或建设用地使用权登记。而此次《通知》则将停车场建设用地使用权限制为整体转让和转租而不可分割转让和转租。

所有权争议

私家车数量不断激增，不仅车库、车位供不应求现象更加突出，有关小区地下车库、车位权属及其租售问题的争议，也一直存在。

所谓人防车库，是指在民用住宅小区内结合人防工程修建的地下车库，平时是车库，战时依我国《人民防空法》（下称《人防法》）的规定是“可用于防空的地下室”。目前，车库、车位所有权纠纷最多且媒体报导争议成讼的，就是这种形式的车库及其库内的车位。

《人民防空法》第1章总则第5条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

《中华人民共和国物权法》第6章第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

建设部发布的《关于城市地下空间开发利用管理规定》（1997年10月27日建设部令第58号发布，2001年11月20日根据《建设部关于修改，〈城市地下空间开发利用管理规定〉的决定》修正）第4章第25条：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。

综合《人防法》和《物权法》的规定，我国在法律层面上，仅对“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”所有权及其归属，进行了规定，即“属于业主共有”。

事实上，也很少有案例将将民用住宅小区人防车库所有权判给、业主或者其他主体的决定，也就是说，民用住宅小区人防车库和车位所有权及其归属存在争议：如归国家所有，则明显涉嫌国家侵占民间投资，其对我国社会价值观和基本经济制度的负作用、连锁反应及国际影响；如归民间投资人所有，则不利于战时国家无偿统一调度和使用。

《人防法》则有明确规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。《物权法》则对民用住宅小区人防车库的经营租售问题，做了进一歩的细化，规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。

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《人防法》关于“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”和《物权法》关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定。

那么，民间人防车库投资人（开发商、投资商）仅凭使用权和投资者身份即可对其投资的人防车库及车位进行经营，也可看作为国家对民间人防车库投资人（开发商、投资商）的一种“特别授权”。

住建部和国家人防主管部门现行规定，民用住宅小区人防车库的建设、租售和其他建设工程一样，必须向本地区人民政府建设主管部门和人防主管部门申请办理五证——即“国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证”，并在工地向社会悬挂公示，方准开工建设，竣工后必须领取“人民防空工程平时使用证”，方准开始租售。该五证上显示的建设单位，即为经人民政府依法审查核准的该工程的投资人。一般来说就是本小区的开发商。

事实上，关于民用住宅小区人防车库、车位的法律、法规及其有关內容，都是非常明确的。然而一个小小的车库、车位问题为什么出现这么多“争议”和“误解”？

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有观点认为，部分地方政府主管部门，在做出相关具体规定的时候，未认真读懂弄通相关法律、法规，就草率出台与国家法律、法规相悖的规定，对加深群众的误解，激化相关利益群体之间的矛盾。也有部分参与争议的法律、法学界人士，在发表有关争议的评论文章时，态度缺乏慎重，甚至断章取义，法律法规前后大小紊乱，在法律适用上，不对相关法律、法规做客观全面的分析应用，而是选用或者弃用，更有甚者，对国家法律釆取实用主义和唯我主义的态度，当法律、法规对自己的观点不利时，不去认真检查自己的理解是否有误，却动辄给法律扣上“制度不健全”、“內容不规范”、“规定有缺失”等借口和帽子。

土豪可以任性“买”

花钱“买到”的车位、车库，怎么会可能有猫腻？业主，别激动，可能你“买的”车位车库原本就是“你的”呢！

所以啊，购房业主们，听到卖车位、销售车位，买房“送车位”的，可别先激动，或许“送给”你的车位车库原本就是你自己应得的，或许就是“租的”！租谁的？或许是开发商的，或许是开发商代表所有权和收益权者的，甚至有可能是业主自己的。

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所以，再碰到再听到“卖车位”“高价车位”千万别瞎激动，先“冷静冷静”。

有可能是你“买”了原本“属于自己”的“车库”，还要帮开发商“数钱”，这就尴尬了，这就不划算了。

当然，如果您是托儿，如果你是土豪。即便，还是切不可原本就可以获得使用的，确还要再花钱抢到车位而激动，只是被忽悠了而已。

其实也很简单，如果你的车位车库是“买的”，不用听那么多解释，你让开发商给你办个产权证不就得了，如果没有，亲爱的业主，你凭什么说是买的呢？和租的什么区别呢？！

说了这么多，其实就是一句话：“买”车位库和买房一样的道理，明白了吧？！