两年能亏8000个小目标，楼市的窟窿能有多大

大家觉得一个小目标多吗，如果你月入5000，你一年能够赚6万块，差不多要1700年才可以赚够，而对于资本而言，钱其实就是数字而已，你欠银行100万的话，银行是你大哥，你欠银行100亿，你是银行大哥，你欠银行一万亿，你是银行的祖宗了。大家对恒大的印象一直还是负债2万亿的状态，但是人家的财报已经难产两年了，到底欠了多少债，这两年又亏了多少钱呢，楼市的窟窿能捅多大，今天咱们好好聊聊。

大家好，我是谢晖。恒大的财报终于面世了 ，这个负可敌国的一家公司给了大家一个震惊的数字，就在7月17号，恒大发布的2021和2022年未经审计的财报，根据财报显示，恒大在2021年净亏损6862亿，2022年净亏损1258.1亿元，两个加起来就是8120.3亿元了，这个亏损是港股地产商同期亏损总额的2.06倍。其实恒大在去年3月就停牌了，至今已经快17个月了，而现在公布财报也是被迫无奈，因为港交所规定，在港交所主板上市的企业若连续停牌18个月，有可能被摘牌，如果9月17号之前恒大还是无法出具复盘指引的话，就会面临退市的风险，要想复牌，其中一条便是公布所有未公布的财务业绩。所以这个公告不是发给大家看的，是取得复牌的一个必选项。

而截止到去年12月31号，恒大总的负债超2.4万亿元，而手中的现金及现金等价物仅有43.34亿元。这个负债体量，堪比苏州一年的GDP了，要知道苏州市2022年GDP总量为2.39万亿元，排名全国第六，恒大的负债挤入第五毫无压力。而其他房企的亏损，在恒大面前只能说只小弟弟，人家都是几个亿几十亿的亏，恒大都是千亿千亿的亏，但是赚钱方面，在楼市最风光的2013-2020的八年时间，恒大的净利润也才2352亿，这家底一下子就败光了，而且大家都知道，负债是有成本的，欠的越多，利滚利出来的话，这个雪球会越来越大，亏损的速度可能连印钞机都得加加班了，而到底是啥原因造成了这么大的亏损呢？

主要是三个方面的亏损，在2021年恒大6862.2亿元的亏损中，在年内经营性亏损1137.5亿元；第二个是，撇减发展中物业及持作出售之已完工物业、投资物业公平值亏损4049.5亿元；第三个是，土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损1802.0亿元，所得税抵免126.8亿元。这里面最大的亏损还是物业的贬值，由于这几年楼市一直在下跌，所以过往拿的地建的房子在一直缩水，打折卖房已经是常态操作，而现在恒大的资产也才1.84万亿，即使完全清算也是不够还债的。在亏损和负债重压下，从年报中看出来，恒大在2022年底员工为10.2万人，而2021年底有12.1万人，精简了近2万人，整体雇员的成本从21年的140.7亿减少到了去年的46.3亿元，算下来，员工平均年薪分别为12万/年及4万/年，可以说很多恒大的员工收入也直接腰斩了。

所以恒大的10万打工人还在这艘船上，他们渴望着大船能够渡过难关，顺利到达彼岸，但是恒大的土地，多数都是在三四线城市，在16-20年棚改货币化这几年为恒大贡献了大量的货值，帮助恒大稳定排名在前三甲。

但是成也萧何败萧何，三四五线帮助了恒大开疆拓土，但是也是拖垮恒大的重要原因，从去年下半年开始，三四五线的房子就不好卖了，价格一路下行，即使各种政策松绑，也无法刺激更多人去买房了，而销售的疲软直接就导致了现金流的吃紧，而降价成了最后的手段了，但是很多人做梦都没想到，在不断降价的背后是烂尾的风险，大家现在看恒大，肯定都是一种看热闹的心态。

但是真正让人揪心的，是恒大背后还没交付的房子，一个个的房子就是一个个家庭，业内人都知道，已经卖出去但是没交付的房款，都还是算作房企的合同负债的，而截至去年底，恒大合同负债7210亿，咱们平均按100万一套来算，那就是72万家庭，一家三口来算，也就是216万人，不知道这200多万人是否看到这个新闻，他们才是最担心恒大的一群人，毕竟很多人是把全部身家都花在一套房上了，如果最终恒大破产清算，那必然是资不抵债，购房款必然会大打折扣，不仅要还贷款，还收不到房，还要承受烂尾房子贬值的痛苦，这个痛苦程度可以跟炒股相媲美了。

而这背后很大的两个弊端就是预售制和公摊，公摊是增加了购房成本，而预售制则是把所有的风险都叠加到购房者身上了，房企用购房者的钱建房，找银行贷款加杠杆扩大土地储备，然后买地，循环操作不断的滚动起来，给一个支点撬动整个市场。所以，恒大的现状也给大家敲响了一个警钟，楼市已经进入到下半场了，高杠杆的周转不适合这个市场了，而民企的雷也让很多人后怕了，几万亿的窟窿都能捅出来，而如果其他房企也去效仿的话，咱们上半年GDP才50多万亿，也就够20家恒大捅一捅了，预售必须尽快取消，让刚需们不用提心吊胆的去买一个几十万上百万的东西。