三道红线之下，新城控股水很深
截止目前，A股4000多家上市公司中，已经有一半左右发布了中报业绩预告，甚至一部分已经发布了中报。
从当前已经发布的业绩预告情况看，绝大部分上市公司都是预增的，考虑到2020年上半年的特殊情况，即便是和2019年比，大半上市公司也是业绩增加。
但是，其中有一个曾经豪情万丈的行业，大多表现不佳。
它就是房地产。
统计局发布的数据显示，7月份，70个大中城市中，59个城市新建商品住宅价格环比上涨，6个城市新房价格环比下降，5个城市持平。
虽然部分城市看起来还在涨，但涨幅非常小。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.8%和0.5%，涨幅均与上月相同。
曾经负面缠身的新城控股，发布了公司最新的经营简报。
以1-6月份为例。
一、销售情况
经营简报称，2021年，1-6月累计合同销售金额约1,176.64亿元，比上年同期增长20.65%，累计销售面积约1,086.96万平方米，比上年同期增长23.87%。
看起来是个非常不错的数据，但是考虑到2020年上半年房地产市场非常特殊，缺乏参考性，我们还是看看2019年上半年的数据。
2019年，1-6月累计合同销售金额约1,224.18亿元，比上年同期增长28.44%，累计销售面积约1,049.52万平方米，比上年同期增长35.50%。
简单对比，我们发现2021年上半年的合同销售和2019年几乎持平，金额有所下降。
更值得关注的重点是，在销售金额下降的同时，销售面积增加了。
这意味着，房价降了。
当然了，由于缺乏销售的城市、户型等详细信息，这种降价没有太大的可比性，但至少在一定程度上能够说明问题。
房价只涨不跌的时代，一去不复返了。
从已经公布的一季报财务数据看，公司一季度整体结算毛利率 20.3%，同比下降 18.7个百分点。这说明可能两个原因，和2019年相比，一是地价贵了，二是售价低了。
数据来源：同花顺iFind，制图：诗与星空
但是从公司近年来的财务数据看，却涨势强劲，和公司的经营业绩完全不搭边，这是怎么回事呢？
原来，这是因为房地产市场特殊的预售机制带来的销售收入延迟入账。
客户交购房款的时候，房企入账为预收账款（合同负债），待到符合一定条件后，才能实现为销售收入。
这就导致收款和做账实现收入，有了一个时间差。
新收入准则实施后，预收款（合同负债）转为收入的主动权在会计手里，于是成了一个“蓄水池”。
数据来源：同花顺iFind，制图：诗与星空
对比公司今年的预收款（合同负债）情况，我们会发现，这个池子的增速从2019年开始就在下降，面临着减少甚至枯竭。
换言之，对于新城控股来说，这才是“真实”的销售情况。
二、新城的三道红线怎么样了
根据 iFind 统计，2021年上半年的报表口径下，剔除预收款后负债率 76%，净负债率 56.6%，现金短债比为 1.53。在三道红线的硬指标下，公司保持黄档。
然而，和2020年年报相比，公司三道线中，有两道都恶化了。2020年的年报中，剔除预收账款后的资产负债率74.12%、净负债率43.65%、现金短债比1.68。
按照这个进度发展下去，黄档变红也不是没可能。
从政策面来看，即便是三道线全部变绿，也不一定特别容易贷到款。因为央行对银行放款过程中，来自房地产企业贷款的比例也做出了限制。大部分银行都已经超额或者接近满额，它们未来只能维持甚至压缩现有的房地产企业贷款。
也就是说，房企想要资金安全睡得着觉，唯一的办法，是三道绿线的基础上，再控制甚至降低来自金融机构的贷款。
然而，季报显示，新城控股一季度就增加了70多亿的贷款。
除此之外，公司还在发债，还有很多隐蔽的贷款。
三、警惕利益输送专用科目
财报显示，公司账面有166亿的预付款和581亿的其他应收款。
对于一家千亿营收规模的公司来说，这两个科目的金额都不太正常。
中弘股份在退市前，正是通过预付款科目向濒临破产的皮包公司输送数十亿的利益，导致公司资金链彻底崩溃。
1、预付款
新城控股的预付款是什么？
数据来源：同花顺iFind，制图：诗与星空
都是拿地预付的土地使用权，在2018年提出“房住不炒”后，公司2019年迅速收缩拿地进度，大幅下降。但到了2020年又回归初心，2021年进一步加大拿地力度。
对于房地产企业来说，拿地很正常，但上文提到，公司的实际销售两年原地踏步，在销售不景气的情况下，拿地的风险也就越来越大，增幅如此之大的拿地速度，给人感觉这是在赌房价未来会涨。
2、其他应收款
数据来源：同花顺iFind，制图：诗与星空
公司2015年上市以来，其他应收款涨了15倍。
作为最容易出现利益输送的项目，这近600亿的其他应收款是什么东西？
财报显示，主要有三部分：应收关联方款项、应收少数股东款项和应收房产合作方款项。
几百亿的往来，都应收的什么？
其实就是借款。
房地产公司为了资金周转，会自发的结盟，这个联盟里的房地产企业，从银行借了钱，如果用不了，大家一起用，利息照付。
从明细表里我们发现，公司在比较难的情况下，借给了股东204亿。
在生意好的时候，这种方式缓解了银行信用不佳的房地产企业的资金链问题，但是，生意不好的时候，借出钱去的房地产公司，就面临着坏账之忧。
更为糟糕的是，公司的其他应付款高达572亿，其他流动负债高达209亿。其他应付款主要是从联盟中借来的钱，其他流动负债都是短期债券。
这都是比银行贷款风险更大的借款，给经营带来潜在的隐患。。
四、经营现金流陷阱
介绍完了其他应收款和其他应付款，再理解公司的经营性现金流就比较容易了。
公司的经营性现金流不能简单的按照报表理解，因为这些从关联方借的钱，公司计入了投资性现金流。而实际上借入借出的钱，是用来盖房子的，就导致经营性现金数据不全。
数据来源：同花顺iFind，制图：诗与星空
合并投资性现金流来看，公司的现金流状况就非常不怎么样了。
五、近千亿的投资性房地产
一季报显示，公司账面有925亿的投资性房地产。
投资性房地产是财政部在2006年新设置的一个会计科目，核算用来出售或者出租的房地产。
房地产公司把准备出售或出租的房子计入这个会计科目，本身没有什么问题。
但投资性房地产计提折旧的方式，大有学问。
会计准则给了两种计提折旧的方式，一种是和普通房产一样，该怎么提怎么提；第二种是不必计提折旧，出报表的时候评估房产的价值，高于账面价值的部分，计入公允价值变动损益，增加或者减少利润。
众所周知，中国长期以来，房地产是涨价的，所以公司的这部分公允价值变动损益也就涨的没边。
最近几年来，公司投资性房地产的评估增值，占利润总额的10%-20%左右。
比如，2020年22亿，当年净利润152亿。
六、总结
剥去伪装后，公司的营业收入水分十足、净利润水分十足、经营性现金流水分十足、三道红线的改善也水分十足… …
倒是炒房的劲头，非常足。根本停不下来。
