越秀北方|地方好，但产品力一般的越秀天玥会被大家买账吗？

越秀天玥4月29日开放售楼处！昌平的越秀星樾刚刚开盘，天玥紧随其后。越秀，你简直太秀了！

今年2月8日，越秀从中海“虎口”里夺食，最终以25.99亿的价格拿下苹果园居住用地，一举成为今年最大的黑马。这个正面硬刚中海的南方企业，今年正式进军北京。越秀企业背景我们就不提了，之前文章已经多次提到。今天我们只聊项目。

天玥开发商旗下的高端产品系“天字系”，我查了一下越秀“天字系”在各城市的口碑，就不过多说明了，大家有兴趣可以查查资料。

南京·越秀天萃

东莞·越秀天悦江湾

中山·越秀天樾湾

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总价600万起步

天玥预计将规划6栋楼，7-11层洋房、15-18层小高层，全部为一梯两户、两梯两户，总共规划500多套，开盘预计出售房源近400套（其余是现房），目前大约300多组排卡，5月底开盘。

产品面积段为81㎡-130㎡，开盘单价预计约7.5万元/㎡，总价区间在600-1000万。

81㎡两居室（总价约600万）

81户型有点暗，南向客厅开窗比不是很大，也就意味着餐厅、玄关、以及卫生间附近都是暗的，餐厅也别指望西向的窗户能给多少光亮，那么小的窗户是没希望的。卫生间又是暗卫，西北角的卧室有个大拐角……

餐厅、客厅是个小长条，特别是客厅，整体活动空间不会很大。3.3米面宽的南向卧室算是合格，但西北角卧室那个窗户实在太小了。

98㎡三居室（总价约720万）

98户型的三居室是项目最多的户型，这户型又是一个大长条，如果北面卧室不开门，厨房窗户又在一个奇怪的位置，那么玄关、餐厅都会比较黑。

卫生间终于变成明卫了，但主卧的卫生间却是暗卫，总之就是别想全明。另外，都98平米了，客卫的卫生间设计那么小是要干嘛……

130㎡四居室（总价约1000万）

132户型终于正常些了，不过还是得吐槽几句，进门直对着卫生间是怎么想的？玄关没了，收纳区跟餐厅在抢空间，主卧卫生间不给窗户，客卫的窗户又小。

这户型我好想给改改，西南角用书房太浪费，直接改成主卧，北面的两个卧室其中一间倒是很适合当书房。

然后是三面朝南，都有飘窗，我总算给你找到加分项了。

02

是地铁房，但距离有点远

离项目最近的地铁站是6号线杨庄站，整体距离大约1000米，步行一般15分钟可以走到，地铁附近还有个京西大悦城，算是不错的配套，能满足大部分购物需求。

项目所在地要注意，就是北邻琅山路，东临苹果园大街，会存在汽车噪音，越秀对隔音处理得不好，就会很吵。如果有朋友真的看上这块地，一定要关注楼栋布局图，在选朝向好的同时，也要注意噪音问题。

距离地块最近的项目是北侧的西山奥园，2000年建成，目前均价5万/㎡；再往北大约1公里，是绿城西山云庐，目前还未交房，目前均价9万/㎡；东侧是琳琅庄园，2002年建成，均价在4.9万/㎡；南侧的首钢苹果园，1998年建成，均价在4.4万/㎡，附近老小区较多。

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紧邻枢纽站的天玥

苹果园板块的亮点在于未来将建综合交通枢纽项目。项目南北区共三块用地，范围内包含M1、M6、S1三个地铁车站；普通公交、快速公交（BRT）、出租车、P+R等多种公共交通。这里距离项目所在地并不远，走路只需要七八分钟就能到。

户型并非全明，设计有很多槽点，产品力一般。就我个人来看，越秀虽然能在石景山正面硬刚中海，但做的产品却不如中海，稍微往南一点，就是之前刚刚开盘的中海长安誉，价格差不多，产品力更强。

本周六，天玥售楼处正式开放，大家去的时候可以和长安誉做对比，价格相同，算是竞品。当然，也可以向我们免费咨询项目优劣，最重要的是找到适合自己的房子

作者：兮研rubby
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来源：雪球
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