自从去年做了一系列宅基地相关的视频，就不断地有朋友通过评论和私信咨询我，城镇居民能不能花钱在村儿里买宅基地、买院子？也有朋友咨询关于农村合作建房的合法性问题。最近又有几个网友问到我，所以，这次就统一回复一下这几个问题。

五种方式，合法实现小院愿望

城镇居民想拥有一个农村小院儿，目前，有五种方式可以实现，法律依据主要是《土地管理法》、《民法典》、《继承法》、《村民委员会组织法》、《宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》、《农村集体经济组织法（征求意见稿）》、个别省市的乡村振兴条例，以及我在工作中接触的案例，和一些官方人士的实操。

事先声明，我不是什么专家，只是一直以来从事房地产相关工作，出身农村，近几年也对乡村振兴事业多有参与，恰好对这些有点熟悉，所说的内容，只限于自身的认识，仅供参考！

先纠正一下，不存在买卖宅基地的概念。宅基地指的是用于村集体成员居住的村集体建设用地，它的所有权归村集体所有，这是我们国家土地公有制在农村的重要体现，农户并无所有权，只有使用权。 所以，很多人讲，我想到农村买块宅基地，这种认识是错误的。

这五种方式各有利弊，实现难度也各不相同，你可以根据自身情况来取舍。

第一种方式，租赁。

直接在农村租个院子，它的优点是普适性强，全国范围内的乡村都可以这么做，基本没有违法违规的风险。但它有两个缺点：

1. 租赁合同受限于合同法，最高只能签20年。

2. 不能按自己的想法重建，只能做一些修缮优化。

3. 租赁获得的使用权不易流转，也很难用做金融工具。

第二种方式，继承。

这种方式一度有很多争议。我可以确定的是目前的法规政策，这是完全受法律保护的一种获取方式，而且可以依法办理不动产权证。这个在之前的视频中，我们也提到过。总之，无论是《民法典》、《继承法》，还是农业农村部的相关说明，这都是一个合法合规且畅通的方式。

第三种方式，购买。

一些村集体经济组织，以合作社的形式整合了村集体的建设用地，开发了一些类文旅的养老民宿项目，对外销售使用权。购买的优点是：

1. 产品优势。产品设计一般比小农户的自建房更具美感，但是这也不绝对啊，有些项目的设计也是玷污土地，惨不忍睹。

2. 流通优势。可以办理不动产权证书，有的项目还可以按揭。房屋使用权可以像商品房一样流转交易，当然也可以租赁或经营获利。

购买的方式，也有以下3个缺点：

1. 法律风险比较高。市场上的这种项目，合法合规的比较少，滥竽充数的极多，不易分辨。上个月我就接触了一个项目，土地性质是“设施用地”，却在公然售卖。

2. 产权年限不高。据我了解，目前多数都是20年的产权，当然也有的是30年、40年，最高有达到50年的，比如张家界。

3. 可选性比较少。全国范围内只有大概100个区县存在这种产品。

第四种方式，合作建房。

顾名思义，城市居民出钱，农民出宅基地资格权和使用权。房屋建成之后，双方都可以办理对应的不动产权证。双方协商好房屋产权切割方案，签定合作建房协议。由农民负责房屋建设的相关证件和合法性保障，房屋竣工后，双方都可以办理相关的房屋不动产权证书。

这种合作建房的模式，跟第二种方式在法理上具有一定的相通性，同样存在一定的法律风险，目前全国范围内有105个试验区，在这些试验区进行城乡合作建房，基本没有什么问题。

第五种方式，户口迁入。

把户口迁入当地村集体经济组织，然后申请宅基地或者在村集体经济组织内部转让获得。这是最直接的方式，也是最不易实现的一种方式。当然，如果你刚好娶了一个当地村的媳妇或者嫁给了当地村民，那对你来说，也是最简单的一种方式了。

综述

对于城镇居民来说，以上五种方式，都是可以依法获得一个农村小院儿的通路；对于农民来说，也是将宅基地使用权让渡，从而获利的一些途径。不同的角度，自然可以有不同的思考和操作。但是，依法依规是保护自己权益的不二法门。

延申阅读——给农民子弟的忠告

我一直不愿意整理这篇文稿，除了懒，还有一个原因，就是在当前多方都在做空乡村的时局下，乡村资产的交易，很难真正使农民获利，更大可能会使得农民在乡村资源的人为价值低点失地失房，甚至丧失掉共享乡村振兴成果的可能。

就目前的情势而言，在乡村振兴实施过程中，宅基地的价值实现，已经是各地各方都虎视眈眈的标的。然而，无论是立法层面、制度层面、执法层面、司法层面都还亟待完善。这也将对行政能力提出较高的要求，做的好，这是农民走向共同富裕，共享发展成果的优质内驱力；反之，将成为乡村社会重蹈房地产覆辙的投机序幕。

最后，请看到视频的你，把这个视频多多转发。留言评论注意方法技巧！

我希望农民子弟能够认清这一点，做到心中有数，避免稀里糊涂失地丢房。也祝愿渴望院落生活的城镇朋友，通过合法的通路实现自己的小院儿梦想。

好，感谢你的点赞和陪伴，我是铁腿李寻乡，关注我，跟你分享一个策划人的三农世界观，咱们下期再见！