城中村改造，苦活or机遇？

分辨清楚——城中村改造和棚改到底有何不同？

只适用于8个超大型城市：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉，

和11个特大型城市:杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙和哈尔滨.

国家发文政策原因分析

1.投资盈亏收益可控可靠，目标地区房价以2.5万元为分水岭

这论证了经济可持续性，不是不可持续的棚改以及棚改货币化可以比拟的

而2.5万元房价支撑位也是不同城市平均房价的主要分水岭

这里也是考虑到了各城市可能的有效需求可能存在不足，与城中村改造投资的经济可持续性

那么是否还有别的方面的考量呢？

当然有了，那就是对改造当地进行帕累托改进

如何运用好城中村改造的国家政策呢？

1. 遵循原则：切实改善居民民生福祉
2. 有效激活市场，包括当地家电消费市场，装修市场，服务业市场等
3. 严控当地地方政府债务扩张和债务水平，不能我死之后哪管洪水滔天，切实落实债务债务责任

城中村改造七步法供大家参考

1. 划片区
   

   03:55

   
   ，因为大城市房价区域差距极大，所以要先根据周边平均房价水平进行划片
2. 绘底图
   

   04:15

   
   ，明确城中村地块位置，地块面积，既有建筑体量，规划建设条件，居民意愿，做好摸底调查，确各保数据真实可靠
3. 盘底账
   

   04:44

   
   ，计算明确经济可持续性，投产平衡性
4. 定范围
   

   06:05

   
   ，要遵循肥瘦搭配原则，充分考虑开发潜力与投产基本平衡，根据已经调查得到的居民改造意愿，改造经济性，区块间联动关系，合理确定实施范围
5. 找融资
   

   06:32

   
   ，引入金融机构参与改造的经济可持续性评价，取得它们的认可，为融资奠定基础，从而适度使用金融杠杆撬动更多资本，将资本金控制在25%以内，
6. 找合作
   

   07:09

   
   ，因为它能挣钱，所以可以吸引社会资本合作，借助市场化手段加快项目实施，推荐吸纳乙方进入，成为投资人（可转化投资人主要来源行业规划，销售，房地产开发，施工单位等专业公司），目的是共同做大收益，分享利润，共担风险，实现以施工单位，房企，政府平台等共同出资项目公司，预计社会化投资人最高可提供2/3资本金总额，合理投资杠杆则可为1：12
7. 组公司
   

   08:12

   
   ，创造六方共赢的好局面