房贷利率飞速下降！楼市是否会重演历史？

大周末的大中午，央行悄没声的发了个公告。

随后，全网轰动。

公告说了什么呢？

5月15日，央行联合银保监会提出：

一、对于贷款买普通住房的家庭，房贷利率的下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套房商业性个人住房贷款利率的下限不变。

二、在全国统一的贷款利率下限基础上，央行和银保监会的各地派出机构，按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

这一通话念下来挺绕口。

划重点就是：首套房利率，在5年期LPR基础上，允许再降20BP！

至于二套房，对不起，没有任何变化，不提倡，不鼓励。

LPR是什么东西？

以前我们买房，参考的是基准利率，也就是前几年一直没有变化的4.9%，银行在此基础上，会进行上浮、持平或打折的操作，当时不少城市买房利率普遍要上浮20%以上。

但是，从2019年8月份开始，我们熟知的房贷利率，就不再挂钩贷款基准利率了，开始以LPR报价为“锚”。

每个月20号上午9点半，你都可以在央行网站找到报价。

LPR报价分1年期和5年期，由于房贷动辄二三十年的，所以参考的是5年期以上LPR的报价。

从2020年到现在，5年期LPR经过几次调降之后，已经到了4.6%的水平，这就是现在的房贷基准利率。

举个例子，现在房贷利率参考的是4.6%，各个银行在此基础上进行加点（0.01%就是1个基点），如果首套房加80个基点，那房贷执行利率就是5.4%，如果加100个基点，那执行利率就是5.6%，以此类推。

原来是百分比上浮或者打折，现在变成了基准利率之上加基点，大概就这个意思。

关注蓝白时间久的朋友可能知道，2021年初央行发了“房贷集中度管理制度”，也就是限贷令，银行手里的房贷额度一度非常紧张，房贷压着不批，二手房停贷的城市有很多，当时银行加基点很凶，普遍都是6.37%的利率，爱买不买。

从去年底到现在就不一样了，不断的降准降息降存款利率，银行负债成本下来了，据我所知，很多城市的银行不再加点，房贷都能执行5年期LPR的基准利率，即便有加点，幅度也不大，基本都能做到5%以内。

这次央行的意思，是各个城市，各家银行，可以按照当地情况，自主确定，在4.6%的基础上，再降20个基点。

也就是说，房贷利率的下限，来到了4.4%。

单算账的话，月供其实没省多少。

按贷款50万、期限30年、等额本息还款估算，利率降20个基点，平均每月月供能少60块钱，30年里利息能少2万块。

但这并不是“蚊子腿也是肉”的问题，而是房贷利率降太快的问题。

请注意：去年底的时候，全国首套房平均利率普遍在5.5%以上。

即便当时5年期LPR已经降到了4.65%的水平，但不少城市的个贷加点普遍高达80BP以上。

这就导致了，几个月之前买房的人，房贷利率少则5.5%，多则高达6%。

但上面说了，今年的形势完全不一样。

自从年初央行全力催促银行放贷之后，不论是放款时间，还是加基点程度，房贷利率下降速度之快，刷新历史记录。

现在绝大部分城市都能执行5年期LPR的基准利率，这相当于把80BP的利差空间给打掉了。

在这个基础之上，央行又调整房贷利率下限，这是什么概念？

这是房贷利率罕见的“飞流直下三千尺”啊！我见过利率下降的，但从来没有见过降这么快的。

再算一笔账。

假设你1月份买房，贷款100万，利率5.65%，等额本息30年，月供是5700多块，30年利息要还107万。

现在买房，也是贷款100万，等额本息30年，利率4.4%，月供直接降到了5000，利息要还80万。

利息总额直接降了20万，月供少了700多块。

要知道，这可是不到4个月的时间啊，几十万的利息，将近1000块的月供，对普通工薪族来说，也是一大笔支出了，省出来的钱买点肉吃不香吗？

所以，这次信号非凡意义在于：央行祭出的是“定向”武器。

什么叫定向呢？

不降政策利率，不降市场利率，只降房贷利率。

我们再看一个消息。

5月16日，央行发公告，开展了1000亿的MLF操作和100亿的逆回购操作，中标利率分别是2.85%和2.10%，都跟前期持平。

15号单独降房贷利率，16号的MLF利率没变，意味着什么呢？

这里要跟大家聊我们的货币机制，从央行到商业银行，再到企业和个人。

央行负责制定政策利率（也就是OMO逆回购利率、MLF利率）——再传导到银行间市场（也就是DR007）——最终到实体的存贷款利率（也就是LPR）。

还举原来的例子吧。

银行是一群孩子，央行是这一群孩子的妈妈。

孩子们的零花钱，不是白给的，是妈妈借的。

既然是借的钱，那就有不同的期限和价格，这就是MLF的利率，每个月16号会公布。

如果孩子借的钱本来就贵，那大家自然都会省着点花。

有的孩子缺钱了，有的孩子手里还有富余，孩子们之间也可以互相拆借周转，这就形成了银行间的利率，也形成了每个月20号公布的LPR报价。

借的钱贵了，买零食也是扣扣搜搜的，借的钱便宜了，花起来也会大手大脚。

这个例子中，蓝白打了个不太恰当的比方，但也可以表达出我想要表达的意思：

从根上来说，央妈的政策利率高低，是决定LPR报价，进而决定房贷利率的核心因素。

原来房贷利率是跟着LPR走的，LPR是跟着政策利率走的。

现在，央行在不用降政策利率，也就是MLF的情况下，绕过5年期LPR的报价，定向降房贷利率的下限，把决定权交给各家银行，各个城市，堪称高明。

类似的事，也在2009年和2015年发生过。

在2009年1月份，工农中建四大行在新年第一天松口：

只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

7折！在85折的基础上继续降！

2015年，央行先后在3月、5月、6月、8月、10月进行了5次降息，3月份的时候5年以上房贷基准利率为6.15%，而12月基准利率已下调至4.9%。

在此基础之上，不少城市的首套房利率已经执行基准利率，或执行8折利率。

房贷利率打折的威力，就要说到2009年和2015年后来发生的事，大家都知道了，不用蓝白多说。

在房地产难熬的2022年，再次出现了房贷利率下限突破基准。

而且，明明是降息就能解决的事，为什么央行要费这么大劲呢？

蓝白提供两个视角：

一，降息的空间很窄了。

二，4月的金融数据。

先说第一个。

在一季度的货政报告里，央行提到了两句话：“密切关注主要发达经济体货币政策调整，兼顾内外平衡”。

还有“密切关注物价走势变化，支持粮食、能源生产保供，保持物价总体稳定”。

美联储货币紧缩的步伐很猛，全年可能加息7次，全球主要国家都步入了加息周期，人民币不可能独善其身。

更何况，在多次降息降准之后，银行手里已经不缺钱了，加上俄乌局势导致的原油、天然气、小麦、玉米，化肥价格飙升，今年央行的首要目标，一定是币值和物价的稳定。

这种局面下，与其动用降息这种“牵一发而动全身”的大招，还不如直接降房贷利率，也说明了房地产的重要程度。

房地产，现在成啥样了？

这就需要聊第二个视角：4月的金融数据。

这份数据，包括4月的PMI数据出来后，很多朋友都催更了。

我本来想单独做一期，可想来想去，4月实在太特殊了，短期的扰动，剧烈的变化，大家早都有预期了，解读起来没有多大意义。

所以趁这个机会，结合调降房贷利率下限，跟大家聊聊。

4月新增社融0.91万亿（前值是4.65万亿）；新增信贷0.65万亿（前值3.13万亿）；

总量降的有多少，大眼一看就知道。

从结构上看，居民端贷款的下降，是重要原因。

房贷减少了605亿元，同比少增4022亿元；

消费贷减少1044亿元，同比少增1861亿元；

经营贷减少521亿元，同比少增1569亿元。

注意看，居民中长贷，也就是房贷的少增的幅度，高达4000亿以上。

这个体量，比消费贷+经营贷加起来降的幅度还要大。

房地产，毕竟是关系到几十个上下游行业的支柱，更关乎地方财政收入，长此以往，如果房贷一直萎靡不振，销售上不去，这是很多城市难以承受之重。

从这个角度，大家也就能理解，为啥房贷利率在几个月的时间里，以罕见的速度，飞快下降了。

不止是房贷利率，截至5月11日，2022年全国累计134个省市，共计出台了231次纾困政策。

频次逐月提升，单单4月，就有66个城市放松调控，超过一季度总和。

解除限购、限贷、限价、限售、减税、给补贴、提高公积金额度，招数也越来越猛。

刚开始是中西部三四线，后来是东北和中部省会，还有沿海三四线，再后来是长三角和珠三角的TOP城市。

像苏州、无锡、南京，几乎同一时间发了生二胎三胎能多一套购房指标的政策，长沙还提出租房换房票，思路都很新奇。

所以，这是一场楼市宽松与楼市下行之间的拔河比赛。

只要房地产销售上不去，开发商不拿地，宽松大潮就不会结束，直到见效为止。

很多朋友的担心是：

利率降这么快，是不是预示了，楼市会重复2009年与2015年之后的历史？

可以肯定的说：不会。

一方面，现在的居民杠杆率、城镇化率、人口进城的速度、房价收入比，已经和当时天差地别。

另一方面，从2017年到现在，全国300多个城市，几千个县城，在人口和财富的分化下，与金字塔尖的十几个城市，有本质区别。

远郊房产的估值，也跟核心主城房产出现了巨大差异。

这一次，利率下限突破基准，是为了稳住楼市“土拍——施工——卖房——竣工”的秩序，稳住上下游数十个行业的工作机会，没有调整二套房的利率下限，就是明确的信号。

退一步说，就算像大家天天念叨的，一二线主城还有保值属性，这一波能稳住。

问题是：你知道，我也知道，所有人都知道的机会，那就不叫机会。

这就必然会导致新房与旧房的分化，改善与刚需的分化，有价值的房产，最终沦为少数人的游戏。

更何况，现在房地产迟迟没有起色的核心原因，一是人口跨区域流动受限，不想贷不敢贷的问题，二是开发商高杠杆玩脱后的融资问题。

这显然不是单纯降利率降首付，解除四限就能解决的。

还有，最近几年，整个市场已经打破了“囤房变富”的执念，有稳定收入、降低负债、存钱的保守意愿，越来越强烈。

理念的转变，是能刻进人骨子里的。