逸景翠园：论民间影响力，这才是真正的海珠一哥
（踩盘报告系列）
一点前言本文原策划于2022年10月，因众所周知的 
深度相关，建议各位看官可先行回顾
2022年10月下旬至11月30日，因受到
而到12月，优化防控的后遗症还没完全平复，恢复公共交通后客流量不复往常，虽然鼓励消费可惜街上人流稀疏，解禁堂食反而找不到哪家餐厅有点人气的……
工作日期间乘客寥寥无几的三号线车厢
纵观整个广州，受到前期
逸景翠园外的露宿者（摄于2022年11月）
好了，到如今的2023年2月，黄马、红马、行程马、场所马、水马、铁马已通通扫进历史的垃圾堆，过去的痛就此结束。下面我们开始对逸景翠园进行深度解读。
开始正文
国庆假期过后，当期结束的广州第三轮土拍，海珠区独领风光，其位于海珠中部的广州大道南与洛溪桥西侧两个地块成为本轮土拍仅有实现的溢价成交，分别被保利和中国铁建夺得。
广州第三轮土拍中心区成交详情
其中保利竞得的广州大道南地块更是冲上广州土拍楼面价前十级别。
截至2022年10月，广州前十地王，海珠已独占6席，旧时被戏称为“河南僻乡”的海珠犹如丫鬟翻身，妹仔大过主人婆，未来海珠的价值充满无限想象。
广州前十地王（截至2022年10月）
前文有述海珠西代表宜居，海珠东代表未来，海珠中才是产住融合的人间真实。
纵观整个海珠中部，主要由本土房企朱氏家族的合生创展、珠光集团、珠江投资深度掌控，沿着广州大道的中轴线由北往南，周边分布着赤岗北珠江帝景、新港西愉景雅苑、愉景南苑、广州大道南逸景翠园、南洲沥滘盛景家园（罗马家园）、珠江御景湾等众多兄弟楼盘。
这一次，我们来深度解读海珠中部最具影响力的逸景翠园，它又被称为实实在在的海珠民间一哥。
1 海珠C位
海珠C位
逸景翠园位于海珠区凤阳街道，广州大道南西侧，叠景路南侧，逸景路北侧，通常来说，这个区域属于广州大道南板块。
该地段最大的优势是距离珠江新城CBD及琶洲西区CBD直线距离仅为4km，周边的道路通达性十分便捷，平日自驾20min内均可到达上述区域。
整体的布局可通过下图一窥究竟，珠城、琶洲咫尺之遥，日常通勤轻松出行。
逸景翠园区位图
交通配套
自驾方面，逸景翠园出门往东是主干道广州大道，城区大动脉之一，北连越秀、天河、白云，往南可通番禺。
现阶段10分钟步行范围内并未有地铁站点分布，前往远处的8号线鹭江站、3号线与8号线交汇客村站需要经过接驳。
小区南侧在进行地铁11号线逸景路站建设工程，据广州地铁9月份公布的进度信息显示，11号线土建工程已累计完成84%，逸景路站的开通逐日渐近。
11号线是广州地铁首条大环线，沿线换乘站点众多，可快捷连通广州主城区各大热点地段，是未来可以预见的一大利好。
产品概况
整个逸景翠园分为东、西两个大区，中间以华盛南路分开，共70栋约7000户，建成年份由2000至2016年，楼龄差距跨度大。
东区靠近万达广场和合生广场，西区靠近学校和布匹市场，南部是海珠湿地上涌果树公园，北部是海珠区的两大城中村巨头康乐村和鹭江村。
产品多为12-13层的小高层，28-33层的高层住宅，户型包含1至6房，除了通常的平层产品，还有合生系常见的顶层复式，时至今日顶复还有新房在推，和同一血统的珠江帝景手法雷同，顶复捂盘挤牙膏式出售。
小区内部园林绿化怡人，各组团间设置大面积的林荫绿化步道，口袋公园遍布，儿童活动区域充足，方便住户日常的休闲活动。
历经多年，逸景翠园的业主住户群体以海珠区原住民改善族、布匹贸易产业人员、政府公务员、天河上班族居多，人口构成来源以广府、潮汕、鄂湘赣地区为主，属于多文化融合的大型小区。
逸景翠园小区布局图
小区内部遍布口袋公园
绿树成荫的健身步道
价格区间
参考贝壳的数据，逸景翠园现时的放盘均价约为6.22W（2022年12月均价6.22W,而10月的均价6.35W，估计受到11月的连环影响，部分布行老板深受打击，报价有所下调），历史成交均价大多处于5.2W-6.5W。
相比邻近的赤岗北及琶洲板块10W+的高价，逸景翠园处于相对的价格洼地。
其中两房产品集中在70-80平面积段，总价介于400W-450W，三房产品面积段为100-110平，价格介于550W-700W，四房产品面积段为120-130平，价格介于700W-850W的区间，至于合生系的顶复属于享受型产品，溢价过高，在这里就不多推荐了。
逸景翠园历史价格对比
（左2022年10月，右2022年12月）
逸景翠园近期成交记录
2 多元配套
教育强区
逸景翠园周边学校众多，强校环绕，优质教育充足。
小区内部配套市一级逸景幼儿园，东、西区各分布一个校区，接送小孩无需进出小区，安全有保障。
省一级的逸景第一小学（逸景校区），位于小区的西侧，创办于2003年，建校虽晚，但凭着多年来的强力发展，拥有不俗的教学水平，据闻近年成绩已位于海珠前五。
整体与海珠区的传统强校昌岗中路小学、同福中路小学、海珠区实验小学、宝玉直小学相比也算得上旗鼓相当。该校某年的毕业班，1个考上华附，4个考上六中课改班，只有5%的的学生参加电脑派位。并且在海珠区的抽测中，多年排在区前几名。
其小升初派位对应海珠区第六组，派位结果整体质量也有保障。
逸景第一小学小升初派位
逸景第一小学紧邻六中珠江中学，同为省一级学校，目前已民转公，如分派到此，小学到初中基本实现无缝连接，免去日常上课通勤的舟车劳顿。
除了这些公办牛校，民办的华南师范大学附属中学海珠双语学校就在逸景翠园南面，这是一所涵盖⼩学、初中的九年一贯制民办国际化寄宿学校，已于2021年9月正式开学。它是海珠区首个省教育厅直属品牌学校，第一所国际化双语教学的未来学校。华附海珠的高定位，对舍得重金投资教育的家长也是一种不错的选择。
多元化商业
身处7000户数万人的大型小区，商业配套肯定无需担心，日常生活所需在小区底商足可解决，菜市场、餐饮店遍布小区周边，主要以入住人口来源为导向，以潮汕菜系和鄂湘赣菜系居多，身在逸景发愁的是否会被琳琅满目的美食所困惑，不慎患上选择困难症。
出门往东就是广州老四区唯一的万达广场，而合生广场也在邻近，布行市场核心区合生新天地也即将开业。虽然没有地铁导入外来消费人群，但背靠庞大产业人口，万达广场和合生广场成为海珠中部的商业地标。
夜市商业和夜生活是判断烟火气的典型代表，海珠西有宝业路、太古仓，海珠东有琶醍、BBR，而逸景所处的海珠中，则有康乐、鹭江为中心的夜市生活，还有24小时不打烊的志懋酒店。
自然景观
小区南部即是海珠湿地的上涌果树公园，而距离海珠湖及海珠国家湿地公园，仅仅是数分钟的车程。
医疗配套
前往周边大型医疗机构，10分钟可达中山大学附属第二医院（孙逸仙纪念医院南院区），而海珠区的医疗中心昌岗（广州市第二人民医院、南方医科大学珠江医院）或赤岗（广东省第二人民医院、解放军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院），需约20分钟车程。
3 槽点拉满
槽点时间
地处产业中枢
前文所述，海珠中与海珠西有着很大的不同，海珠西重宜居轻产业，而海珠中则有着产住融合的基因。
逸景翠园正位于海珠两大民间产业（布匹及二手车贸易）的区域深腹，也正因为此，相当一部分的业主或租户都是上述产业的从业人员，小区内日常出入的人员较为复杂，更有甚者，出租小区外部底商用作布行的门面或者小仓库。
产住一体化的实质是有了，但居住体验感却大受影响。
从官方角度来说，这些产业往往上不了大台面，是历年规划所忽略的，一直以来任其野生发展，单单依靠民间的发声，影响力不足，被外界所忽视。
被用作经营布行的小区底商
紧邻城中村
逸景翠园北侧直接紧邻康乐和鹭江两大城中村，加上来来往往的布匹从业人员，造成周边环境不佳。这也是其成为全广州受
小区紧邻康乐村和鹭江村
青铜物业
合生楼盘与康景物业是一对难兄难弟，大多数的合生楼盘都是标配康景物业。相对于中海、保利的优秀代表，康景物业风评一向逊色，只能算是倔强青铜的级别。
具体到逸景翠园来说，因租户众多，来往频繁，有时候门岗形同虚设，人员随意进出，大多时候也无可奈何。
当然逸景的康景也不是一无是处，早就2018年就前瞻性地对两轮电动车进行严格管理，将所有电动车排除在小区外，真正做到人车分流，杜绝安全隐患，此举还上了珠江台的报道，受到民众赞赏。
这一招电动车管理确是明智之举，时至今日，其他大多数小区的电动车还是随意停放，像逸景翠园这么规整的入户楼道实属少见。
至于康景物业的拉跨，兄弟楼盘珠江帝景已经成立业主委员会了，相信逸景翠园也会跟着老大哥的榜样，后续对升级物业管理会走出尝试的新一步。
户型独特
在楼市发展的某个阶段，采用弧形外立面显得气派是部分开发商的共识，所以那个年代的出品大多数有着户型不太方正的通病。
独显年代感的经典弧形外立面
具体到逸景翠园，弧形落地玻璃幕墙大行其道，整体外立面偏圆润又未过于另类，涉及到部分户型的卧室有圆弧窗户，采光面增大，但空间利用不足。
弧形落地窗是逸景翠园大多数户型的特色
至于是否能够接受，那就要按个人的审美与需求做衡量取舍。
适用人群
首先，考虑逸景翠园的人群，其一大前提是能够接受其外部环境。
在此前提下，除了周边的产业人群，琶洲及珠城的外溢人群也可选择，毕竟价格优势摆在眼前。
此外，对教育有适当要求的人群，也可以列入考虑范围，逸景翠园也算是海珠区的好学区。
对于未来的增量期望，地铁大环线11号线已具备确定性，琶洲CBD的发展逐步成型。未来的中大国际创新生态谷的推进，五凤、康乐、鹭江的城中村拆迁尚存可能，但需足够耐心。
综合来说，逸景翠园拥有市中心热门地段，加上地铁、优质学位、成熟商圈的加持，虽然周边环境逊色，瑕疵明显，但苦于周边缺少与之匹敌的对手，也不妨碍它以一己之力撑起海珠中轴线，成为实实在在的民间一哥。
2022年的第三轮土拍，保利竞得广州大道南广一电商园的海珠地王，距离逸景翠园不远，但地块面积仅有1.3万平，折合楼面价高达4.8W+，项目建成后体量远小于逸景，将来还难以撼动逸景在海珠中部的霸主地位。
未来，海珠中部的江湖纷争，我们后续一起拭目以待……
