京投的又一地铁上盖——丰台新宫的森与天成

最近京投置地操盘的森与天成四处打电话，推销他们的新盘

一、交通

丰台区紧邻南四环的一片区域，交通还是非常方便的。好多人买这里就是看重这里便捷的交通，特别是轨道交通

19号线大站快车，直达金融街。4号线也不用换乘直达中关村，

基本从地图上就能看出楼栋的分布，底座已经准备好了。就等上面建房子了。

①、地块：现场看地块的感受，就是路边的地铁上的盖子还是比较高的。整个地块一共分为三块，在地铁上的那一块是比较方正，也是最大的一块，其它两块相对都比较小。并且这三块是分离开来，每一块独立成小区管理。地块的北侧也是地铁上的盖子，

②、交通：这里无论是自驾还是轨道交通，还是非常方便的，特别是地铁，属于两铁交汇，19号线还是始发站

③、公园：这个小区的西面和北面确实是有公园，但是规模相对比较小，东侧的南苑森林湿地公园也是有一定底子，

④、容积率：这个小区的最大亮点是超低的容积率1.04（基本低于1就是别墅小区了。这个绝对算上是低密度洋房社区，这个真还没吹牛）。

社区规模：一共1000多套房子，分为三块地。北侧最大的地块（06号地块，属于地铁上盖，一共11栋楼，约590套，也是这次开盘的位置）。南侧的03号地块（一共6栋，约310套房子）。西南侧最小院子3栋，约210套房子。

一梯两户和一梯三户 竞投的产品更适合刚需和刚需改善

三、户型

该项目户型面积段为76-160平米两居到四居，户型有76平、89平、100平、109平、120平、148平、160平左右不等，

森与天成销售指导价为8.3万元/㎡（总价范围在630-1200万。）（当初拍地的时候，底价成家，楼面价4.1万/平，房子和地块的差价还是有足够的空间，京投置业是有钱赚的）。

①、76平米的两居室

南向三面宽，两个卧室都是朝南，

②、89平米三居室（东西向）

大家一看89平三居两卫户型眼睛就亮，全明格局

③、109平米三居室

109平南北三居双卫，这个户型就是正宗的南北户型了，亮点就是客厅270°转角飘窗（

④、148平米四室

148平南北四居三卫，南北通透，南向三面宽，有一点大平层的感觉，主卧赠送飘窗，

总之：户型小的确实不错，但是数量有点少。其次就是109平米的三居室，估计喜欢的人会很多。148平米的改善户型，算是市场上比较常见的四叶草户型。

四、购买建议

、新房对比：这里与周边新房最能对比的是建发璟院（建发璟院是以106㎡-153㎡三至四居改善户型为主，目前这里就剩下尾盘了）。森与天成的品质确实是不如建发璟院（但是森与天成的刚需和刚改的错配定位，还是可以和建发形成错配。不仅定位的错配，关键是时间也错配了，买森与天成的改善就不如建发璟院的了，改善方面建发璟院的业主就偷着乐吧）。

这里相对比较成熟的配套，特别是交通，8.3W还是有不少人愿意买单的。

③、二手房：与周边的高品质次新房天悦壹号9万左右。泰禾金府大院目前二手挂牌均价为8.5万/㎡，虽然感觉上有那么一点倒挂，但是这两个明显品质要高于森与天成。因此森与天成在我这里基本算是市场价。

最近招商开发的同属于丰台的羊坊地块--招商臻园，招商臻园指导价7.2万/平，销售开盘价6.8万/平，总价660万起。

但是两区交界位置没有什么规划利好，配套基本和西红门共享（关键距离还不算近）。面积段为97-145的三到四居（定位刚改和改善），南北向都有黑科技，得房率85-90%左右。