芜湖新盘放风价1.3万 这个价格让购房者不淡定

芜湖城南有新盘的定价，最近两天在市场上放风，1.3万/平。地产主播们进一步说，这个价格在项目预售后还能再往下调一点。在这个行情下，楼盘还是要做一些优惠活动，释放诚意的。那么，1.3万的价格高了还是低了呢？

嘿，这个还真不好说。

确定一个楼盘的价格高了还是低了，是一件不容易的事情。

因为每一个人的体感是不一样的。

这不，前些天有个全回购房的地块出让成功，政府的回购价格是1.4万。一位网友在下方评论说：这个价格太低了。理由是，地段好，主城区，还是在名校旁边，怎么可能就值这么点钱？同在一个区域里某个在售盘，价格都超过了2万。

但也有其他网友不这么认为，觉得1.4万的价格高了，因为芜湖现在的二手房的价格都在下跌，挂牌价高的房子挂了大半年都卖不动，1.4万这个价格我可以在更好的地段买二手房了，配套也一点也不比这个差。

各有各的理由！各有各的体感。

确定一个新盘的价格，参考的条件很多。1、地价，楼面价格越高，新盘就高；2、产品，做什么样的产品，定位越高，价格越高；3、装修，有没有装修，做什么层次的装修，影响价格制定；4、行情，行情越好，价格越高，还有可能捆绑销售；5、配套，周边有什么生活配套，也影响价格制定。

用以上5小点为基本点形成一个定价模型，去确定一个新盘的价格。现实情况中，也都不一定能很好地设计一个楼盘的价格。设计模型再好，拿不到想要的结果，也不顶用。楼盘卖的好不好，是唯一的评判结果。在当前的行情下，什么模型都不好使。

因为，大家买涨不买跌。

定价模型失灵，不是底层逻辑有问题，而是大环境出现了问题。就像科学家研究发现，现在的月球以每年3.5cm的速度离开地球，放在更长的时间里，基于月球引力而形成的一套既定的规律恐怕也将逐渐失去作用。

比如潮汐发电的效率就越来越低了。

这个在我们这里，被心理学家们称为“思维定式”。即过去是怎么做的，现在还怎么做。这个在芜湖房地产市场，这个相对微观的环境里是这么体现的。放到全国的房地产市场上，也还是思维定式在作怪。

应该说在过去的相当一段时间里，房地产政策做了很多转变。不论是金融方面，政策方面还是方方面面，都做了宽松的调整。

但是，你们发现没？过去“一管就死，一放就疯”的规律也不灵了。以至于鱼眼，对任何楼市政策都失去了体感，已经没有长期的职业经历培训出来的敏感度了。

政策上如此，如今房企在操盘上似乎也没有任何的突破。

拿地，动工，临时展厅，项目发布会，产品发布会，如果还有钱，就喊个歌星唱个歌，售楼部开放，预售，然后进入漫长的销售期。

操盘手换了一波又一波，操盘思路一点都没有变化。我这是在批评那些优秀的项目总吗？非也！放到哪个市场，哪个操盘手都不会有太大的改变。

所以说，问题不在于操盘手，在于大环境已经改变后，市场微观没有感觉到，或者即便感觉到后，也无能为力。

20多年的房地产发展，我们的房地产市场除了买地，造房，销售，还做了哪些调整吗？这一整套的运作逻辑没有发生任何改变，然后，又想在已经发生了重大变化的市场把房子卖出去，说实在话，有点像做一天和尚撞一天钟。

“就这么干吧，大不了换个城市，换个房企，换个项目继续干！”地产项目总大概都是这么想的吧。

房子卖不好，怪经济大环境，说大家都没有稳定的收入，无力支撑起高房价。但是也还有人在这样的市场里换房买房，说明房地产市场还是交易需求存在的。

如果这个市场还是一片死寂沉沉，我们是不是要思考一下，重复了20多年的房地产运作框架出现了问题？是不是一些政策要从根本上调整过来。

比如说商品房预售制度，能不能改成现房销售？比如说商品房公摊面积，能不能改成以套内面积卖？比如说商品房不挂学区，能不能实施真正的就近上学？……我们的商品房市场能不能真正地站在购房者的角度，设定一套符合大部人的游戏规则呢？

因此，要问芜湖一个新盘把价格设定在1.3万/平，是高了还是低了？也是一个“思维定式”的问题。因为，无论他们怎么设定这个价格，都不会符合你的利益。

因为这套运行规则，从根本上讲是迎合过去时代需求而设定的。那么，已经过去的时代需求是什么？是造更多的房子，让更多人住。

现在实际情况是房子多了。那么这个时代的需求是：我们想住更好的房子。就是这么简单！我是鱼眼，下期再见！