城中村改造救楼市，棚改大招重新席卷？

这周五都要放假了，没想到的是楼市又放出了一个指定城市城中村改造大消息，很多人估计又要一夜无眠了，相信大家对前几轮大规模的救市和棚改还记忆犹新，第一次是2008年的金融危机四万亿，第二次是2014年的货币化棚改，涨价去库存。第三次是2016年的棚户区改造，涨价去库存，这几轮救市都已经验证了棚改对刺激房地产确实是个好办法，那这次是否又要再通过棚改救市呢，后面还会有新的更多大招吗，今天咱们好好聊聊。

大家好，我是谢晖。就在7月21号，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议中指出了，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。那很多人看到了城中村改造就开始兴奋了，以为又要经历之前的棚改放水的局面了，因为之前的货币化安置，在短期内制造出了大量原本没有购房的需求，不仅让楼市起死回生，房价更是得到了疯狂上涨，同时也改变了许多人的认知和命运。但这次咱们还是要辩证的看，毕竟，天时地利人和三者都不一样了，这次的改造还是有非常多的不一样的地方，咱们从几个角度来分析一下。

首先，这次改造针对的是超大和特大城市，根据第七次人口普查数据，目前我国共有8个超大城市和11个特大城市。超大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。特大城市呢，包括东莞、西安、杭州、南京、郑州、哈尔滨、长沙、济南、合肥、沈阳。这些可以说是咱们各省金字塔级别的城市了，而以往的棚改是全国范围内，上至北上广深，下至十八线小县城，这个体量完全不在一个级别上，要知道全国可是有600多座城市的，那这次只改造21座城市，其他城市只能看着和羡慕的份了。

而像之前深圳爆出来的统租操作也是非常令人关注的，和以前的旧改是开发商牵头不一样，这一次的主体是地方，只是鼓励民间资本加入而已，并且，也没有具体说明钱的出处，是中央主要拨款呢，还是地方和民间自筹呢，这个还不一定，得看后面的具体落地方案。但是只要引入了民间资本，肯定是要盈利的，不然干嘛去干这件事呢，所以这次的城中村改造是担任了保障房的任务的，还要发展各种新业态，未来要可持续运营，而统租房也必然将是未来一线城中村的大趋势了，这个是符合战略方向的，所以大家可以看看现在哪家大公司新增了这块业务，大概就懂得未来房地产新的发展方向和思路了，所以多看新闻联播是非常有益处的，毕竟，虽然是晚一点获取信息，但总好过完全懵逼、一头雾水的状态吧。

第二，这个通知通篇下来都没有出现棚改的字样，要知道2014年的这一轮棚改，完全是依赖货币化的改造，并且货币化安置比例在逐年上升，在2017年和2018年，货币化安置占比高达60%和50%，货币化安置等效的购房面积占全部商品住宅销售面积的15%和12.6%，也就是相当于那两年有接近一成半的房子是以发现金的模式赔偿的，想想看，安置户一下子拿了一大笔钱，而房子又别拆掉了，那可不是得抓紧去买新的房子了嘛，可想而知如此力度，楼市的需求怎么能不如干柴烈火般的猛烈。

而到了2019年前后，高层也意识到了这一点，对货币化的棚改安置非常谨慎了，取而代之的是房票等各种偏实物置换的政策，目前很多城市的房票可以直接指定开发商或者区域置换，但是在缺乏货币化的刺激下，对楼市的需求影响就小了很多，毕竟，能给钱才是王道，所以这次的改造不会集中式的大拆大建，通知中也说到了成熟一个推进一个，实施一项做成一项。因为改造的目的会更偏向商业化和城市发展，而且城中村多数都是集体土地，后续的改造不一定都是拆除重建，即使是拆迁补偿，房票模式也会是大概率的方式；而改造翻新的模式比例会逐步提高，通过对城中村进行平整、修缮、美化和建设的配套，甚至内部装修等也是城中村改造。

第三，现在的楼市基本是明牌了，以后很长的一段时间内，只有大城市才会有房地产了，97%的城市的房子只剩下居住属性，会慢慢的剥离掉金融属性，这也是符合咱们城市化更深入的进程，要集中力量打造经济和人口更强的增长极点。从近三年的统计数据来看，以上超大特大城市过去3年房地产行业投资额占全国比重大致在30-35%，销售金额占比大致在21-27%，19座城市拿下了3成的市场份额。

而拿房企来说，碧桂园是三四五线最有发言权的，大家都记得给你一个五星级的家，试想一下，乡镇马路还充满泥土的时候，有一家世界500强来县城建房，无论怎样都会比其他小房企靠谱。因为早在2017年碧桂园就突破了5000亿大关，而其中来自三四线城市的销售额占比超过六成，长期以来，“农村包围城市”都是碧桂园的主要打法，而今年连碧桂园也开始抛弃自己的主战场了。

2022年的前几年对三四线基本都保持在900亿左右的投资，而到了去年直接急转直下，在去年上半年拿地权益金额仅为60.9亿元，三四线的占比也从原来的六成变成现在仅仅三成，所以，碧桂园的改变也是当下楼市的最好印证，在三四线卖房是亏钱的买卖了，拿地需要非常斟酌了，作为普通购房人，能做的只有顺应时代的潮流，不要再幻想全国一盘棋的棚改拆迁了，三四线的房子，价值已经明牌。

当然，这次的改造对楼市还是有一定的利好的，因为在一线待过的都知道，城中村是城市的最后一块伤疤，脏乱差是很多人对城中村的印象，而通过这种改造确实能慢慢提升城中村的居住品质和环境，开发商也不需要花重金拿地，之前的视频我也说过，楼市已经在进入存量房时代了，特别是一线城市，放出来的很多地都是外围郊区，开发商都不太愿意去拿了，那就在市区搞城中村开发了，还是要向核心区域回归。而且改造的话，对当下房地产的上下游还是会有比较大的拉动，农民工的就业、标准家居的消费、建筑材料的使用等等。

再拿深圳统租房来说，以前都是单一的出租房、小产权房，而规模化之后，是可以进行融资上市的，这也是有民间资本愿意入局的最大动力，因为现在还没有企业能把这块肥肉吃下来。当然，谁最后会承担改造的成本呢，最直接的就是原本租住在城中村的深漂、北漂、沪漂这些人了，想租更便宜的房子估计会更加困难了，因为原始成本提高了，涨租只是时间的问题。