青浦城市更新系列报道（终极篇），涉及朱家角、华新等4街镇

内容摘要：青浦城市更新系列报道（终极篇），涉及朱家角“城中村”，香花桥社区“城中村”，华新镇区“城中村”，赵巷二期“城中村”项目。

大家久等了，青浦区城市更新系列报道最后一篇终于完稿。工作量巨大，如果让你为了看这篇文章支付1元钱你愿意吗？请在文末自愿打赏，谢谢。

近日，青浦区城市更新论坛（下文简称“论坛”）在国家会展中心举行。

在本次“论坛”上，青浦区分享了“城中村”改造的“青浦经验”，并介绍了青浦区正在推进的16个“城中村”地块改造项目。这些“城中村”地块项目分别是：

第一轮项目：正在建设中的5个“城中村”项目。分别为徐泾蟠龙、徐泾罗家小区、徐泾老集镇、盈浦街道和重固镇。

第二轮项目：已获市级认定3个项目，分别为华新凤溪、金泽西岑和赵巷318国道沿线。

第二轮项目：待启动的8个“城中村”项目，分别有：

徐泾镇徐盈路东侧“城中村”

徐泾镇诸陆西路南侧、盈港东路北侧“城中村”

徐泾镇老集镇二期、前明“城中村”

徐泾镇诸光路沿线“城中村”

朱家角“城中村”

香花桥社区“城中村”

华新镇区“城中村”

赵巷二期“城中村”

前三期文章，我们分享了第一轮在建的5个“城中村”项目，第二轮已获市级认定的3个“城中村”项目和第二轮待启动8个“城中村”项目之徐泾镇4个项目。

第二轮待启动8个“城中村”项目示意图

本期，我们将重点聚焦第二轮待启动8个“城中村”中的剩余4个项目，即朱家角“城中村”、香花桥社区“城中村”、华新镇区“城中村”、赵巷二期“城中村”。

下面我们就一一介绍一下：

一、朱家角“城中村”地块

朱家角“城中村”地块现状卫星图

朱家角“城中村”地块，位于珠溪路、沪青平公路东北区域。根据《镇总规（2017-2035）》显示，该“城中村”地块除了B002地块东侧“一小块黄色地块”属于横江村单元外（详见附图，图中黄实线地块论坛上展示时并没有图例，故不清楚代表什么含义。），其余都位于老镇区单元（而本次论坛上表述为朱家角“城中村”地块位于老镇区和新镇区，仅供参考）。

另外，朱家角“城中村”地块大部分也在古镇风貌区建设控制范围内（详见附图，古镇风貌区建设控制范围内“城中村”地块有，B001地块、B002地块最西侧地块、B003地块西侧3宗地块、B004地块、B005地块、B006地块、B008地块、B011地块）。

关于朱家角“城中村”项目，我们此前已报道过多次，从这次论坛所展示的资料来看，涉及地块数量与此前一致，还是11个地块。大致区位也与此前的报道基本相符，这次论坛展示的更具象。

论坛展示的该“城中村”地块改造范围面积为773.8亩（约合51.59公顷），该改造范围面积相比此前我们报道的该“城中村”招标的“城市设计研究范围面积”小了6.47公顷。

（今年4月，《朱家角“城中村”地块控详规划编制项目》公开招标公告发布，其中的城市设计研究范围总面积为58.06公顷。该招标还提到该控规最终设计成果提交时间为2023年11月30日。）

其土地利用现状如下：

集体建设用地：437.1亩；

国有建设用地：294.6亩；

农用地：33.2亩；

其他未利用土地：9亩。

集体建设用地占比56.5%。

朱家角“城中村”地块测绘内容

上述朱家角“城中村”地块测绘内容显示，11幅地块总面积为515859平方米（约合773.8亩），涉及实际住户数918户，企业24家。除此，本次“城中村”地块改造还涉及文物保护单位或保护点7处，历史建筑296幢。

这或许也是朱家角“城中村”作为青浦区最早启动城市更新这项工作的街镇之一，但却一直处于“方案优化”状态的原因之一吧。

朱家角古镇是上海四大历史名镇之一，有浓厚的水乡文化，农业文化，底蕴丰富。

通过“城中村”改造，对区域内文物保护建筑加以修缮和挖掘。

朱家角“城中村”规划示意图

未来这里规划建设内容（建筑面积）：

经营性建筑：47.56万平方米（商品住宅30.03万平方米、商业办公15.74万平方米，文化设施1.79万平方米）；

基础教育设施：1.4万平方米；

区级公共服务设施：0.4万平方米；

文化保护建筑：2.55万平方米，其中需要保护保留的建筑约0.8万平方米，正在进行风貌甄别。

我们逐一地块介绍一下：

B001地块区位图

B001地块，由2宗地块组成，东至中南朱里雅集， 南至淀浦河，西至东井街，北至课植园路。板块上隶属于该镇老镇区单元，在古镇风貌区范围内。

地块现状基础资料：

用地面积：38892平方米

实际住户：207户

居住类房屋建筑面积：25486平方米

企事业单位数：0家

企事业单位建筑面积：0平方米

涉及文物保护：3处

历史建筑：一般历史建筑19幢，保留历史建筑9幢

公共服务设施：4处

未来这里均被规划为了居住用地。

B002地块现状卫星图

B002地块，由3宗地块组成，东至规划港周路，南至淀浦河，西至曲尺浜，北至课植园路。板块上隶属于该镇老镇区单元，其中，最西侧地块在古镇风貌区范围内。

该地块“城中村”范围涉及现状有朱家角织造厂、伟利家具及大淀湖居委会南港等。

另外，B002地块东侧的黄色地块论坛展示没有图例，故不确定代表什么含义，其板块上隶属于横江村单元。但不论是否纳入“城中村”范围，根据今年7月公示的《青浦区朱家角郊野单元村庄规划（2021-2035）》内容显示，包括这里的整个横江村单元内宅基地远期都将被撤并。

地块现状基础资料：

用地面积：109598平方米

实际住户：154户

居住类房屋建筑面积：33303平方米

企事业单位数：1家

企事业单位建筑面积：6853平方米

涉及文物保护：0处

历史建筑：0幢

公共服务设施：4处

未来这里被规划为了居住用地、公共绿地，另外，还有一幅地块填色接近行政办公或基础教育，我们倾向于基础教育用地，可能为幼儿园（仅供参考）。

B003地块现状卫星图

B003地块，由4宗地块组成，东至朱泖河，南至 318 国道，西至漕平路，北至东市河。板块上隶属于该镇老镇区单元，其中，酒龙路以西3宗地块在古镇风貌区范围内。

该地块“城中村”范围涉及现状有胜利幼儿园、青浦仪表厂、水务行政执法支队三中队等。

另外，B003地块北侧同样划了1幅黄色“不明确地块”。

地块现状基础资料：

用地面积：100891平方米

实际住户：257户

居住类房屋建筑面积：43983平方米

企事业单位数：4家

企事业单位建筑面积：28963平方米

涉及文物保护：3处

历史建筑：一般历史建筑74幢，保留历史建筑23幢

公共服务设施：10处

未来这里规划了幼儿园（位于酒龙路东侧，现胜利幼儿园位于酒龙路西侧）、居住用地、商业商务用地、行政用地、公共绿地等。

B004地块现状卫星图

B004地块，由3宗地块组成，东至东湖新村、漕平路，南至陆九房江，西至珠溪路，北至南大港（朱家角市河）。板块上隶属于该镇老镇区单元，并均在古镇风貌区范围内。

从论坛展示的该“城中村”地块范围来看，并没有包括东湖新村、乐湖新村和朱家角菜场等。

地块现状基础资料：

用地面积：36946平方米

实际住户：101户

居住类房屋建筑面积：19488平方米

企事业单位数：1家

企事业单位建筑面积：5511平方米

涉及文物保护：0处

历史建筑：一般历史建筑22幢

公共服务设施：3处

未来这里规划了居住用地、商业商务用地、公共绿地等。

B005、B006地块区位图

B005地块，东至西湖新村，南至南大港（朱家角市河），西至珠溪路，北至东湖中学。板块上隶属于该镇老镇区单元，并同属古镇风貌区范围内。

该“城中村”地块涉及现状东湖中学南侧区域，并不包括东湖中学、西湖新村1区等。根据区教育部门今年初发布《关于印发2023 年青浦教育工作要点的通知》内容显示，这里的老东湖中学将予以保留并改造。

地块现状基础资料：

用地面积：9507平方米

实际住户：46户

居住类房屋建筑面积：6871平方米

企事业单位数：0家

企事业单位建筑面积：0平方米

涉及文物保护：1处

历史建筑：0幢

公共服务设施：2处

未来这里被规划为了商业商务用地等。

B006地块，东至西湖新村，南至漕平支路，西至珠溪路，北至淀浦河。板块上隶属于该镇老镇区单元，并同属古镇风貌区范围内。

该“城中村”地块主要涉及珠光新村等，东侧的西湖新村2区并不包含在内。

另外，B006地块东侧同样画有1幅黄色“不明确地块”。

地块现状基础资料：

用地面积：15798平方米

实际住户：46户

居住类房屋建筑面积：10249平方米

企事业单位数：0家

企事业单位建筑面积：0平方米

涉及文物保护：0处

历史建筑：0幢

公共服务设施：3处

未来这里被规划为了居住用地和公共绿地等。

B007-B011地块现状卫星图

B007地块，由3宗地块组成，东至规划港周路，西至朱泖河、张丁江，南至沪青平公路，北至淀浦河。板块上隶属于该镇老镇区单元，不在古镇风貌区范围内。

该“城中村”地块涉及现状有泰基五金制造有限公司、盛胜万里线带有限公司、朱家角镇城市网络化管理中心等。

地块现状基础资料：

用地面积：81184平方米

实际住户：0户

居住类房屋建筑面积：0平方米

企事业单位数：9家

企事业单位建筑面积：65644平方米

涉及文物保护：0处

历史建筑：0幢

公共服务设施：0处

未来这里被规划为了居住用地和公共绿地等。

B008地块，由5宗地块组成（其中北侧的最小地块，论坛展示该地块编号不是很清晰，我们暂且将其归为B008地块），东至酒龙路，西至新风路，南至东市河， 北至淀湖新村。板块上隶属于该镇老镇区单元，均属于古镇风貌区范围内。

该“城中村”地块涉及现状有菲恰尔分析仪器、钢管厂文化创意产业园等。

地块现状基础资料：

用地面积：32789平方米

实际住户：95户

居住类房屋建筑面积：7104平方米

企事业单位数：2家

企事业单位建筑面积：25946平方米

涉及文物保护：0处

历史建筑：一般历史建筑86幢，保留历史建筑10幢

公共服务设施：2处

未来这里被规划为了居住用地等。

B009地块，由2宗地块组成，东至朱泖河，西至酒龙路，南至东市河，北至朱家角供销合作社。板块上隶属于该镇老镇区单元，均不在古镇风貌区范围内。

该“城中村”地块涉及现状有佐海工贸、伟建五金建材店等。

另外，B009地块北侧也划了黄色“不明确地块”。

地块现状基础资料：

用地面积：21024平方米

实际住户：12户

居住类房屋建筑面积：1434平方米

企事业单位数：2家

企事业单位建筑面积：8877平方米

涉及文物保护：0处

历史建筑：0幢

公共服务设施：1处

未来这里被规划为了幼儿园、居住用地、公共绿地等。这里的幼儿园应该是补上B003地块内现胜利幼儿园的空缺。

B010地块，东至朱泖河，西至酒龙路，南至淀湖新村，北至酒龙路。板块上隶属于该镇老镇区单元，但不在古镇风貌区范围内。

该“城中村”地块涉及现状有朱家角酒龙路货场等。淀湖二村和祥和公寓不在该“城中村”范围内。

地块现状基础资料：

用地面积：17128平方米

实际住户：0户

居住类房屋建筑面积：0平方米

企事业单位数：3家

企事业单位建筑面积：6622平方米

涉及文物保护：0处

历史建筑：一般历史建筑2幢

公共服务设施：0处

未来这里被规划为了居住用地、公共绿地等。

B011地块，由7宗地块组成，东至酒龙路，西至尚都里，南至珠溪园，北至淀浦河。板块上隶属于该镇老镇区单元，并均属于古镇风貌区范围内。

该“城中村”地块涉及现状有金枫酿酒、天原集团胜德塑料等。

地块现状基础资料：

用地面积：52104平方米

实际住户：0户

居住类房屋建筑面积：0平方米

企事业单位数：2家

企事业单位建筑面积：53509平方米

涉及文物保护：0处

历史建筑：一般历史建筑51幢

公共服务设施：0处

（上述企事业单位建筑面积大于了B011地块总用地面积，不确定为什么。数据采集自官方测绘资料）

未来这里被规划为了商业商务用地、公共绿地等。

年初的区级年度计划显示，朱家角“城中村”项目争取今年四季度获得市级认定，而朱家角镇编制的年度目标为10月份获得市级批复认定，12月启动动迁。

截至目前，朱家角“城中村”地块相关控规调整还尚未公示。

二、香花桥“城中村”地块

香花桥“城中村”地块现状卫星图

香花桥街道“城中村”地块，位于规划的示范区线华青路周边，北青公路两侧。板块上隶属于青浦新城香花桥单元。具体四至北至石家浜，东至新水路（规划），南至新高路，西至新园路。

该“城中村”项目范围基本与我们此前报道的相近。

香花桥街道“城中村”地块区位图

香花桥“城中村”地块改造范围总占地面积高达1251.4亩，原香花桥老集镇区域基本都被纳入在内。涉及很多企业，如德力西、永达汽车4S店、桑达工业气体、和尔得包装等，还有香花新村、香花桥小学、香花桥幼儿园、向阳花幼儿园等。

香花桥“城中村”地块土地利用现状（总占地面积1251.4亩）：

集体建设用地：703.5亩；

国有建设用地：288.2亩；

农用地：110.4亩；

其他未利用土地：149.3亩。

集体建设用地占比56.2%。

该“城中村”地块位于五大新城之一的青浦新城，并涵盖了规划的示范区线华青路站TOD区域，区位优势显著。

论坛展示的香花桥单元规划图

未来这里规划总建筑体量达117.5万平方米，规划建设内容（建筑面积）：

经营性建筑：103.3万平方米（商品住宅57.5万平方米、租赁住宅11万平方米，商业办公20.5万平方米）；

基础设施和公建配套14.2万平方米

从论坛展示的香花桥单元规划来看，“城中村”地块功能主要有基础教育用地、居住用地、商业商务用地、社区级公共服务设施用地、公共绿地等。

从目前的规划来看，现状德力西、香花桥小学和香花桥幼儿园等对应地块用地性质将被调整，这意味着，未来上述地块等将被征收。

“论坛”版、“青浦新城单元”版规划对比

上述这版规划与去年底公示的《青浦新城单元规划》来看，变化还是非常大的。主要体现在如下几点（“城中村”地块）：

1、道路，新增2条道路，即商业地块附近和管浦江东岸；并延伸3条道路，即东侧新水路北延伸，香花桥中路、香花桥南路东延伸。这些道路促使很多地块重新划分。

2、教育，原《青浦新城单元规划》规划了6幅基础教育用地，其中包括了保留现状香花桥小学和幼儿园，另外，从地块大小判断应该还含有2所小学或初中。而在这次“论坛”版中仅规划了3处基础教育用地，从地块大小判断均为幼儿园。现香花桥小学和幼儿园地块，及2所规划的小学或初中均已被规划为了居住用地。

3、商业商务用地，原围绕华青路站5幅商业商务用地，缩减至2幅，并将其中北青公路北侧的大地块再分割成2宗用地（最终图面呈现为3幅），取消的商业商务用地均规划为了居住用地；新增香花桥南路东延伸北侧商业商务用地等。

4、社区级公共服务设施用地，原中部的社区级公共服务设施用地被取消，并将上述功能移到了“城中村”地块东北角，并配套有商业。原这里的居住用地和幼儿园被取消。

今年8月，香花桥“城中村”地块片区控规调整已启动招标。

截至目前，相关控规尚未正式公示，预计“城中村”项目市级认定工作会晚于朱家角项目。

三、华新镇区“城中村”地块

华新镇区“城中村”地块现状卫星图

华新镇区“城中村”地块，本次论坛是官方首次对外公开华新镇区“城中村”地块改造项目，之前大家都只知道华新镇凤溪社区“城中村”项目改造。

华新镇区“城中村”地块位于华新镇北部老集镇核心区域，板块上隶属于该镇镇区单元。

华新镇区“城中村”地块区位图

该“城中村”地块由3幅地块组成（地块编号由文章作者取之，便于说明），总占地面积约为124.26公顷。现状涉及徐谢小区、徐谢新村、华巷小区、华金农副产品批发市场等。

1号地块（华新街片区），东至新凤北路，西至新通波塘，北至纪鹤公路，南至华富街-华腾路，总面积83.22公顷。

2号地块（地标片区），东至新府中路，西至新凤中路，北至华硕路，南至姚浜路，总面积21.51公顷。

3号地块（新谊河片区），东至华徐公路，西至新恒路，北至新谊河路，南至华志路，总面积19.53公顷。

华新镇区“城中村”地块基础资料（不含2号地块）：

动迁居民1267户（其中宅基地725户）；

企业等非居463家（含门面房）。

华新镇区“城中村”地块土地使用规划图

该“城中村”项目紧邻虹桥商务区，产业集聚度高，改造后将与南部凤溪社区“城中村”交相辉映，助力华新加速迈入产城融合发展新阶段。

未来，华新镇区“城中村”地块将规划有基础教育用地、商业商务用地、商住混合用地、居住用地、社区级公共服务设施用地和公共绿地等。

25号线华新镇区站点与“城中村”区位关系图

另外，华新镇区“城中村”地块紧邻规划的25号线华新镇区新府中路附近站点。目前25号线华新镇区选线有两种方案：

方案一：沿华志路选线，并在华志路、新府中路和华志路、嘉松中路交汇处附近设置2座站点。

方案二：沿北侧华腾路选线，并在华腾路、新府中路和华腾路、嘉松中路交汇处附近设置2座站点。

根据上述“城中村”土地利用规划显示，华志路、新府中路“城中村”地块（2号“城中村”地块）被定位为了“地标片区”（详见《华新镇区“城中村”地块土地使用规划》），故我们判断，未来25号线选择沿华志路的概率更高。

2022年12月，虹桥商务区同期编制了两份重要规划，即《上海虹桥国际中央商务区国土空间中近期规划》（送审稿）和《虹桥国际中央商务区综合交通专项规划（2021-2035 年）》，其中，25号线华志路选线出自前者，后者25号线选择走华腾路。

本次论坛所展示的为“土地使用规划图”，不过，结合此前及论坛资料，1号地块中的华富公寓比较偏向“保留”，仅供参考）。

该“城中村”地块片区控规调整已于今年8月招标，合同期为一年。

截至目前，该“城中村”地块片区控规调尚未正式公示，该“城中村”项目市级认定批复估计最快也要明年。

四、赵巷二期“城中村”地块

赵巷二期“城中村”地块现状卫星图

赵巷二期“城中村”地块，本次论坛应该是官方首度公开官宣该项目的存在。

该“城中村”项目由2幅地块组成，总占地面积约为35.15公顷（如不含崧泽公寓，占地面积为33.36公顷，该“城中村”地块面积数据均为地图工具测得，仅供参考）。板块上均隶属于该镇镇区单元。

赵巷二期“城中村”地块区位图

西部地块，位于赵重公路、沪青平公路东北。这里应该是赵巷一期“城中村”地块（赵巷318国道沿线“城中村”地块）中赵重公路东侧老集镇“城中村”地块的改造延续。占地面积约32.75公顷（如不含崧泽公寓占地面积为30.96公顷）。

（我们发现论坛所展示的赵巷二期“城中村”地块现状卫星图与该土地使用规划图两者所展示的“城中村”范围有所不同，前者含崧泽公寓，而后者没有包括崧泽公寓。）

该“城中村”地块改造项目涉及现状有赵巷镇政府、新城经济区总部、启园别墅、小泾河住宅、赵巷镇汽车站、消防中队、菜市场等。

东部地块，位于镇中东路、垂姚路东南。占地面积约2.4公顷。从现状卫星图上，该地块范围内仅有零星的几栋地上构筑物。

赵巷二期“城中村”地块土地使用规划图

赵巷镇位于G50数字干线关键节点，本次二期“城中村”2幅地块直线距离最近的17号线赵巷站和嘉松中路站均在1公里范围内。

商业方面，除了奥特莱斯，还有位于嘉松中路站，年底即将开业的长三角Terrace Park商业综合体。

周边产业集聚，有市西软件园、长三角绿洲智谷、红豆数创园等；

赵巷“城中村”地块的改造将推动该镇各类产业要素集聚催生新的“动能”，并给赵巷镇发展提供新的“契机”。

未来，这里将规划有基础教育用地、商业商务用地、居住用地（含2处室内菜场），其中的东部地块主要被规划为了居住用地。

就像上面提到的，这版《赵巷二期“城中村”地块土地使用规划图》与上述的项目现状卫星图所展示的“城中村”范围不一致，规划图中没有将赵巷路、赵华路西南的“崧泽公寓”纳入范围。我们不确定以哪个为准，待后续确认。

赵巷一、二期“城中村”地块区位图

另外，赵巷二期“城中村”地块部分用地已在一期所属的片区控规内，即《赵巷镇区17、18、23街坊控规》（2022年1月批复），《赵巷镇区单元20、28街坊控规》（2021年6月批复）。但我们发现这次论坛所展示的“规划图”相对上述已批复的控规又作了再次调整，如赵华路、赵巷路西北地块，即规划幼儿园南侧，这次论坛规划将这里展示为了公共绿地，而已批复的片区控规显示那里为社区级公共服务设施用地，并为保留用地。

截至目前，赵巷二期“城中村”地块片区控规调整尚未正式公示。

从本次论坛上获悉，青浦区第二轮“城中村”改造将拟申报11个项目，其中8个项目的片区控规已开展编制调整工作，这个项目就是前面我们介绍的第二轮待启动的8个“城中村”项目。

另外3个进度稍慢的项目论坛上并未提及，那么这3个“城中村”项目会是哪里呢？

年初，我们报道了《青浦区住房保障和房屋管理局2022年工作总结和2023年工作计划》，该“工作计划”中提到，除了第一批5个项目在建项目（论坛所指第一轮在建项目），第二批第一轮3个已认定项目（论坛所指第二轮已认定项目），第二批第二轮及第三轮项目还有共计14个拟申报“城中村”项目，主要位于朱家角镇、徐泾镇、华新镇、赵巷镇、夏阳街道、香花桥街道、白鹤镇。

所以，论坛上未提及的3个拟申报项目，很可能来自夏阳街道或白鹤镇。

当然也不能排除香花桥街道，这次论坛该街道仅提到了香花桥单元老集镇区域，而大盈社区老集镇“城中村”项目尚未提及。

也不能排除徐泾镇，我们此前报道过徐泾镇域共涉及19个“城中村”，对比本届论坛所提及的该镇7个“城中村”项目，还有些地块尚未覆盖。

今年8月，《虹桥商务区“城中村”专项规划》编制工作已启动招标，其中包括了徐泾镇全域。

年初的“工作计划”还提到了，今年第二批第二轮认定“城中村”项目2-3个，储备项目不少于3个。今年的《区级年度目标管理任务》中提到了徐泾、朱家角项目四季度争取获得市级认定，这里的徐泾项目并没有明确哪个项目，从历史脉络看，徐泾镇诸陆西路南侧、盈港东路北侧“城中村”和徐泾镇老集镇二期、前明“城中村”两个项目开展工作较早，很可能它们是该镇中优先被认定的项目。

本次青浦区城市更新系列报道终于告一段落，应该说工作量巨大，都是“干货”！

欢迎朋友们多多点赞、分享。

（说明：“城中村”改造区域，通常按照控规编制单元整街坊原则进行划示，所以在“城中村”地块改造范围内不一定意味着一定被征收。除了规划用地性质与现状不同外，通常征收或保留区域需要控规深度才能辨别，本次论坛上所展示的规划图大多为土地使用规划图。另外，由于本次推介的8个项目控规均在编制过程中，均存在未来规划调整的可能性，故本文内容仅供参考，一切请以后续官方的正式公示为准！本文不作为任何投资依据！）

资料：青浦区政府网、青浦区城市更新论坛

编辑：大青浦房谈