引爆湖边水库，击穿土拍地价，将如何影响市场？

“不知他人苦，莫劝他人善”，每一位割肉的业主，都有自己的故事。进退两难的，反而是周边的业主和新房，这就是经济学中的“外部性”，二手房市场的冲击如此剧烈与迅速，想必90%的人都没有想到。周末湖边水库一套单价4.7万的低楼层大平层，再次再次引爆了厦门二手房市场，直逼岛内土拍地价，紧跟五缘湾内湾（惊爆！内湾建发豪宅出现2016年单价！），一次性回调20%以上。

我们以岛内大平层低楼层4.7万/平这个价格为矛，来看看它将如何影响整个市场：

1、湖边水库

最直接的影响肯定是同板块的湖边水库，4.7万/平比周边新房开盘5.8万/平低了1.1万，相当于周边新房低楼层大平层记损19%。考虑到小面积的单价一般能够比大平层上浮5%-15%，那么小面积单价大致在5.4万/平（按最高15%上浮计算），同样比周边新房小面积开盘6万/平低了0.6万，低楼层小面积记损10%。

如果湖边水库新房不按照市场进行调价，那么新房的销售还会持续萎缩；二手房反而更容易接受市场调整，过程是缓慢还是迅速，这个没办法直接预测。

2、五缘湾

一路之隔的五缘湾，受冲击影响也不小，特别是在售的几个新房，通过5.7万/平最低价格的营销，开盘劲销。现在湖边水库4.7万/平的单价，比五缘湾新房开盘价低了17.5%。按照上面的方法，小面积新房价格降低的会少一些。

五缘湾新房有自己的逻辑，相对来说比湖边水库好卖一点，但是低价和供给充足会减少需求，一样会影响到五缘湾新房去化。不要觉得五缘湾小面积新房会安全，500万上车岛内次新房/新房，在湖边水库一样能够实现。

3、思明东

4.7万/平单价，比某些思明东5万/平的地块土拍价格都低，价格已经没什么好比的了，思明东还是赶紧上配套吧，更多更优的配套，才能让东部闪闪发亮。

因此，我们未来或许可以看到：思明东的配套建设，比五缘湾还快（五缘湾现在只有房子，太缺少配套）。

4、思明西

影响西明西的主要不是单价，是住宅用地供给，所以我们年初有发文预测《为什么思明西部会增加住宅供地！》。

正好，周末《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过，即使厦门不是超大特大城市，不可否认的是，厦门也将大概率在思明进行城中村改造。

5、岛内外部性影响

大平层或总价高的二手房，从去年下半年开始，降价幅度很大（至少10%），由于成交数量不多，所以没有反应在整个市场中，也不会对大多数人买房产生影响，厦门二手房均价还只是在缓慢下跌当中。

我们需要观察的是，降价行为，何时会影响到小面积市场。大致有这三个因素：老城区新增住宅用地、小面积新房供给增加、小面积二手房跟随大面积降价。

6、岛外外部性影响

影响最直接的是岛外学区房，特别是各个新城学区房，在没有考试成绩的支撑下，新城学区房的泡沫会被“岛内新房供应、岛内二手房降价”刺破，现在还只是在“岛内新房供应阶段”，未来随着更多“岛内二手房降价”，岛外新城学区房的价格将进一步下跌。

其他类型，如岛外刚需盘，更多的是受岛外住宅用地供给的影响，大平层高总价的降价，比较不容易传导给岛外刚需盘，受众群体不同，自然不会太关注此类楼盘。

还有很多需要观察和用数据支撑的论据，内伯将会一点一滴的分享给大家。

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