规划又要变吗？“青浦新城中央商务区的一张效果图”引发的思考

内容摘要：青浦最新招商推介会文章配图与此前公示的新城中央商务区规划存在多个差异。

近日，看到绿色青浦发布的一篇青浦招商推介会的文章，里面有一张配图引起我的关注（详见上图）。

不知道大家看了有什么发现吗？

我第一眼看到这张配图时，就感觉与一周前有关部门发布的《上海市青浦区青浦新城QPC1-0012、QPC1-0008、QPC1-0009单元控制性详细规划局部调整草案公示》（下文简称“公示”）规划内容有差异。

我们先来梳理一下不同之处：

1、新城枢纽站西侧之盈港苑被展示在该渲染效果图上，而原“公示”盈港苑位置为城市发展备建用地。

2、新城枢纽站西侧4幅地块（除盈港苑区域）展示了商业或商务办公建筑，而原“公示”对应区域同样为城市发展备建用地。

3、中央商务区地标建筑，新城枢纽站西侧地块展示的新增建筑，低于对面的绿地中心。正常来说，这种效果图是按照规划数据等比例建模生成的，所以图示应该是真实的规划天际线比例展示。

如果说中央商务区最核心板块都没有更高的建筑，那么中央商务区其他区域放个地标建筑的可能性不大。这是否意味着绿地中心180米高度将长期引领该区域的天际线呢？

4、原青浦之芯岛城市发展备建用地区域，已展示规划建筑。

5、青盈苑与盈港苑一样，也是将其“现状”展示在了该效果图上，而原“公示”对应位置为上达河中央公园的一部分，用地性质为公共绿地。令人不解的是，中央公园在效果图上是有展示的，而青盈苑却呈现现状。这到底是以什么维度在展示呢？

正常来说，招商推介会上向投资商展示的应该是该规划区域“最终规划要素”效果图，作为一位曾负责过多个几十平方公里项目规划的我来说，有以下几点疑惑：

1、原“公示”内容同为“城市发展备建用地”，为什么该效果图有的展示了建筑，有的没有？

2、现盈港苑和青盈苑地块为什么没有完全按照此前“公示”的规划用地性质来展示，而呈现了现状，是不是这代表了某种可能性，也就是说万一后续这里“动”推进有难度，会不会再次回到该区域最初的规划，保留这两个小区，向投资商展示“底线”效果？

或者这就是一张示意的规划效果图而已，不代表未来实际落地方向。

的确，以上内容只是小编从“规划”专业角度与大家分享，一切以正式“公示”的内容为准。

另外，根据需要，对规划内容进行动态调整也属正常。

大家觉得“盈港苑”和“青盈苑”最终去向会怎样呢？

另外，对以上效果图有什么看法，仅仅是一张示意效果图还是有可能会落地的规划方向呢？

欢迎大家积极互动。

令人欣喜的是，青浦区相关招商推介会在线上成果举行，希望“大青浦”引入更多的实力企业，项目尽快落地。

原图：绿色青浦

编辑：大青浦房谈