房屋面积缩水50多平，过户受阻等，买方维权困难重重

房屋面积缩水50多平，过户受阻等，买方维权困难重重

 

（2022）粤01民终11215号

（2021）粤0118民初10241号

2017年6月22日，麦x香（乙方、买方）与大x布公司（甲方、卖方）签订《广州市存量房买卖合同》及附件，其中合同约定：房地产地址（以下简称该房地产）：增城市派潭镇xxx号；建筑面积413.6平方米；该房地产按整套出售并计价，总金额（人民币）9117471元整等内容。

广州市增城区国土资源和规划局于2017年11月3日为位于广州市增城区××潭镇××号房屋核发粤（2017）广州市不动产权第x号《不动产权证》，载明权利人大x布公司，面积359.62平方米，总层数2层。2018年9月6日，广州市增城区国土资源和规划局出具《登记簿查册表》，载明产权人大x布公司，面积359.62平方米。

麦x香分多次分别向大x布公司支付10万元、50万元、129万元、2846727元、4380744元。

大x布公司于2019年6月3日向麦x香发出《催交房款通知》催麦x香于同月15日前交纳未付房款4380744元。

麦x香与大x布公司工作人员蔡x敏的微信聊天记录：2017年11月7日，麦x香：“x敏我的房几时可以去办按揭？”蔡x敏：“等之后房管局移交房本给我们完成就可以开始。”麦x香：“等到什么时候啊？有无一个确定的时候的呀？买到现在都一年多啦。”蔡x敏：“或者嫂子可以打电话问问豪哥。我们之前还在房管局帮忙办理，但是具体还要多久，我没有领导清楚。”

2020年10月19日，广州市规划和自然资源局增城区分局作出《市规划和自然资源局增城区分局关于广州市增城区××潭镇××号房屋过户事项的复函》，函复麦x香称：关于广州市增城区××潭镇××号房屋不能办理过户的原因，锦绣香江项目为广州市清查违建工作所涉项目，根据上级有关工作要求，该局暂停办理该项目的不动产转移登记业务，鉴于相关工作尚在开展中，尚未确定持续时间。

广州市规划和自然资源局于2022年3月6日作出穗规划资源协查[2022]545号《广州市规划和自然资源局关于锦绣香江项目不动产相关情况的复函》，内容为：我局自2019年12月9日起暂停办理锦绣香江项目不动产转移登记。

大x布公司起诉，请求：

一、麦x香向大x布公司支付逾期付款的违约金1025094.10元（违约金以4380744元为基数，按每日0.05%的标准，自2018年5月4日计算至2019年8月15日，共计468天）；

二、本案诉讼费用由麦x香承担。

麦x香向一审法院提出反诉，请求：

一、大x布公司向麦x香支付迟延交楼违约金及资金占用损失共计1762185.45元（以已付房款9117471元为基数，自2018年3月20日起，按年利率6%计算至2020年8月19日；自2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2021年11月19日，实际支付至交付房屋或合同解除之日止）；

二、大x布公司向麦x香支付迟延办证违约损失暂计811970.12元（以已付房款9117471元为基数，自2019年12月14日起，按年利率6%计算至2020年8月19日；自2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2021年11月19日，实际支付至办理房屋产权登记或合同解除之日止）；

三、本案反诉费用由大x布公司承担。

一审法院认为：

（2018）粤0118民初4582号《民事判决书》与（2019）粤01民终9920号《民事判决书》已经认定涉案《广州市存量房买卖合同》及附件补充协议均合法有效，双方当事人应恪守履行。

关于逾期付款违约金问题。补充协议约定“乙方选择何种按揭方式，按揭贷款支付时间为甲方办妥该房地产权属登记手续之日起6个月内”，而涉案房屋权属登记时间是2017年11月3日，故麦x香原应于2018年5月3日前向大x布公司支付按揭贷款。但从麦x香与大x布公司工作人员蔡x敏的微信聊天记录可知，麦x香于2017年11月7日询问何时可以办理按揭手续，而蔡x敏表示要等且不清楚具体时间。且大x布公司未举证证明其有向麦x香告知涉案房屋登记在大x布公司名下的时间。按常理可知，涉案房屋办理按揭贷款的前提是大x布公司已取得涉案房屋所有权，且大x布公司愿意配合办理按揭贷款手续，因此，综合上述情况一审法院认为麦x香未能办理涉案房屋的按揭贷款手续的责任不可归责于麦x香。而麦x香在大x布公司2019年6月3日发出《催交房款通知》后，于2019年8月15日向大x布公司支付了剩余购房款4380744元，虽然稍迟于通知交款时间，但是麦x香在无法办法按揭贷款的情况下以自有资金来支付该笔巨额款项，无可厚非。因此，一审法院认为麦x香逾期付款的行为并未构成违约，大x布公司请求麦x香支付逾期付款违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。

关于逾期交房违约金及资金占用损失问题。补充协议约定“若乙方选择购买带装修房屋的，则乙方同意交付时间变更为：签订本协议之日起270个自然日内”“甲方无需向乙方发出书面收楼通知，乙方应按本合同约定的交付日期自行到甲方处办理交付手续，签署房产交接确认书”，也即是说，麦x香本可在2018年3月19日自行前往大x布公司处办理房屋交接手续，大x布公司无需通知收楼，但麦x香未举证证明其曾向大x布公司要求收楼，故麦x香无法按时收楼的责任不在于大x布公司，因此，麦x香请求大x布公司支付逾期交房违约金及资金占用损失，缺乏依据，一审法院不予支持。

关于逾期办证违约金问题。合同及补充协议约定“甲方办妥房屋权属登记手续且乙方付清全部购房款之日起一百二十日内，甲、乙双方应携带有关资料到广州增城市国土资源和房屋管理局办理过户手续”“如因乙方未付清房款（包括按揭款项），或未按政府规定交纳办证税费及交齐办证资料，或政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成的办证迟延，则甲方不承担责任且共同办证时间相应顺延”“如因政府相关机关不给予办证协助（包括但不限于测绘机构及时出具相应的面积测绘结果等）等非甲方原因造成的申请办证迟延甲方无需承担任何赔偿责任”，也就是说，合同中并未约定大x布公司需对逾期办证承担违约责任。但是取得涉案房屋的所有权是麦x香签订房屋买卖合同的最终合同目的，若因为合同未约定逾期办证的违约金而任由大x布公司拖延办证时间显然不合理，显失公平，因此，综合一审法院酌定大x布公司应从麦x香提起本案诉讼之日（2021年9月15日）起向麦x香支付逾期办证违约金，违约金以已付总房款9117471元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至一审法庭辩论终结之日（2021年12月14日）。至于此后的违约金，麦x香可另行主张。

一审法院判决：

一、原告（反诉被告）广州大x布旅游开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）麦x香支付逾期办证违约金（违约金以9117471元为基数，自2021年9月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2021年12月14日）；

二、驳回原告（反诉被告）广州大x布旅游开发有限公司的全部诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）麦x香的其他反诉请求。

大x布公司、麦x香均不服一审判决，上诉。

二审法院认为：

结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、麦x香应否支付逾期付款违约金；二、大x布公司应否支付迟延交楼违约金及资金占用损失、逾期办证违约金。针对前述争议焦点，本院认定如下：

一、关于麦x香应否支付逾期付款违约金的问题。其一，根据双方签订的补充协议约定，不论麦x香选择何种按揭方式，按揭贷款支付时间为大x布公司办妥该房地产权属登记手续之日起6个月内，涉案房屋权属登记时间为2017年11月3日，麦x香依照合同约定本应于2018年5月3日前向大x布公司支付按揭贷款。但从麦x香与大x布公司工作人员蔡x敏的微信聊天记录可知，麦x香于2017年11月7日询问何时可以办理按揭手续，而蔡x敏表示要等且不清楚具体时间，之后大x布公司亦未举证证实其有向麦x香告知涉案房屋登记在大x布公司名下的时间。

其二，即便按照大x布公司的陈述麦x香至迟于2018年6月6日已知道涉案房屋已登记在大x布公司名下，其付款时间应自此时起算6个月至2018年12月6日，但由于此时因涉案房屋不动产权证证载面积与双方签订的房屋买卖合同约定面积存在面积差达53.98平方米，双方由此产生争议麦x香于2018年7月5日即向一审法院起诉大x布公司退还面积差异款及赔偿损失等，大x布公司作为开发商及出卖方对涉案房屋存在较大的面积差从而导致双方纠纷存在一定过错，在此情况下仍要求麦x香按照合同约定支付款项有违公平原则，且大x布公司也未提交证据证实大x布公司有通知或催促麦x香其可以配合麦x香办理涉案房屋的按揭贷款手续，因此一审认定麦x香未能办理涉案房屋的按揭贷款手续的责任不可归责于麦x香并无不当。

其三，大x布公司在2019年6月3日向麦x香发出《催交房款通知》后，麦x香于2019年8月15日支付了购房款4380744元，虽然稍迟于上述催款通知要求的支付时间，但麦x香在无法办理按揭贷款的情况下自筹资金支付上述较大数额的款项即便存在稍微迟延的状况，也不应加以苛责，且如上所述考虑双方最初引起纠纷的原因系涉案房屋存在较大面积差大x布公司对此存在过错，因此，一审综合考虑合同约定、合同履行情况及本案案情认定麦x香逾期付款的行为并未构成违约不予支持大x布公司要求麦x香支付逾期付款违约金的诉请并无不当，应予维持。

二、关于大x布公司应否支付迟延交楼违约金及资金占用损失、逾期办证违约金的问题。

（一）关于是否构成一事不再理问题。虽已发生法律效力的（2021）粤01民终22333号民事判决书认定麦x香以涉案房屋至今未予交付给其本人及未予办证至其名下为由主张解除合同与双方合同约定不符不予支持，但该案中麦x香诉请的系解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议并退回购房款及支付利息，该案中并未对本案所涉的逾期交房违约金及资金占用损失、逾期办证违约金的诉请进行审理，麦x香本案中提出该诉请一审进行处理并未违反一事不再理原则。大x布公司上诉主张麦x香该诉请违反一事不再理原则依据不足，本院不予采信。

（二）关于迟延交楼违约金问题。根据双方签订的补充协议约定内容可知麦x香本可在合同约定交付时间自行前往大x布公司办理房屋交接手续，且涉案房屋的不动产权证已于2017年11月办理登记至大x布公司名下，亦无证据证明涉案房屋存在不具备交付条件的情况，因此一审认定麦x香无法按时收楼的责任不在于大x布公司其主张大x布公司向其支付逾期交房违约金及资金占用损失无依据，并无不当。麦x香主张大x布公司应向其支付迟延交楼违约金及资金占用损失无理据，本院不予采信。

（三）关于逾期办证违约金问题。双方签订的合同中并未约定大x布公司需对逾期办证承担违约责任，但一审考虑若因为合同未约定逾期办证的违约金而任由大x布公司拖延办证时间对购房者显失公平及本案案情等因素酌情认定大x布公司应向麦x香支付逾期办证违约金并无不当，但鉴于麦x香对上述已发生法律效力的（2021）粤01民终22333号民事判决已提出再审申请目前尚未有处理结果，且双方因面积差的争议麦x香仍未办理涉案房屋的不动产权转移登记手续，也即涉案房屋的实际过户时间目前尚无法确定，在此情况下一审酌情认定大x布公司应向麦x香支付自其提起本案诉讼之日至一审法庭辩论终结之日的逾期办证违约金并指引麦x香此后的违约金可另行主张有所不当，从本案查明事实及本案案情而言，本案应暂不支持麦x香诉请的逾期办证违约金及资金占用损失的诉请为宜，其如认为自身权益受损，可待将涉案房屋的不动产权转移登记手续办理至其名下后另行主张，届时综合考虑查明事实及合同最终履行情况一并处理更有利于保障和衡平双方当事人的合法权益。因此一审在本案中判令大x布公司向麦x香支付逾期办证违约金存在不当，本院对此予以纠正。

二审法院判决：

一、撤销一审判决第一项、第三项；

二、维持一审判决第二项；

三、驳回麦x香的全部反诉请求。