法拍房变卖 vs. 一拍二拍！法拍房变卖流拍了咋整？

【法拍房变卖 vs. 一拍二拍！法拍房变卖流拍了咋整？】

 

亲，你知道吗？小编发现很多小伙伴对于法拍房的一拍、二拍和变卖三个环节还有点糊涂，不知道它们具体有啥区别！别着急，华成法拍网现在就带你揭秘！

 

01、一拍、二拍到底是啥？

 

小伙伴们，一拍和二拍就是法院强制执行的司法拍卖，是为了清偿申请执行人债权而对被执行人的财产进行查封、扣押、评估和公开处理的过程。

 

一拍和二拍的竞价周期一般是24小时，而且还有个神奇的规则，就是延时5分钟。如果在最后5分钟没人出价，那最后出价的人就拍得成功了。不过，如果这期间有人出价，竞价时间会延长5分钟哦！竞拍时间以司法拍卖服务系统的时间为准。

 

一拍通常是以评估价的7折起拍，但也可能是其他定价方式。所以，别以为一拍就是7折，还可能是5折、8折，甚至是市场价。

 

如果一拍流拍，那就会进行第二次拍卖，也就是二拍。通常，二拍的价格是一拍价格的8折，当然也有特殊情况下的9折等。二拍的好处就是起拍价相对较低，比如一拍价格是7折，那么二拍价格就是7折乘以80%，也就是5.6折。这么一算，二拍的房子就更划算啦！不过降价幅度不超过一拍起拍价的20%。

 

因为二拍会再次降价，所以竞买人有可能以低于一拍起拍价的价格拍到房子，但也有可能二拍价格远超一拍起拍价。因为降价会吸引更多人竞拍，竞争越激烈，价格就越可能被抬高。所以，看准时机，合适就出手！

 

02、何为变卖？

 

小伙伴们，如果一拍流拍了，再经过二拍还没人买呢？那就进入到变卖阶段啦！

 

能进入变卖阶段的房子一般都有些问题，听我细细道来：

 

①房产金额太大，比如整栋楼、整个小区，或者资产价格超过1亿。这种情况下，超过一般个人能力范围的购买力，对这类房产感兴趣的客户自然较少。

②房产本身存在瑕疵，比如无法办理产权证书、涉及高额税费、长期租赁、有凶宅等。

③房产看起来打折，但实际上与市场价相差无几。有时房屋可能存在一些瑕疵，但价格足够低廉，依然会有人购买。

即使价格降到足够低的变卖阶段，竞拍方式也不同于一拍和二拍的常规模式：

 

首先，变卖阶段的竞拍周期长达60天，你可以随时出价。一旦你出价，就进入24小时倒计时。如果没有其他人出价，房子就是你的了。但如果有人出价，又会进入24小时倒计时，直到出现更高的竞价为止。

 

其次，变卖阶段的保证金不再是评估价的10%，而是变卖起拍价格的全额。比如，如果变卖起拍价格是1000万，那你需要缴纳1000万作为保证金。

 

03、法拍房变卖流拍了怎么办？

 

如果一套法拍房在拍卖过程中流拍，没人买，你可能会疑惑该怎么处理。下面是一些常见的处理方式：

 

1. 重新拍卖：在某些情况下，法院可能会决定重新拍卖流拍的法拍房。重新拍卖的时间和流程将根据法院的规定进行安排。也就是说整个流程重新来一遍。

 

2. 以物抵债：当法拍房无法通过拍卖成功出售时，债务人（原业主）和债权人（申请方）可以商议采取以物抵债的方式处理。以物抵债是指债务人将自己的其他有一定价值的财产（比如房产、车辆、存款等）转让给债权人作为偿还债务的方式。

 

以物抵债需要债务人和债权人达成协议，并且通常需要法院的批准。具体的协商细节将根据双方的情况和意愿来确定。协议可能涉及确定财产评估价值、支付方式等方面的内容。

 

总结起来，一拍、二拍和变卖是法拍房拍卖过程中的三个不同环节。一拍和二拍是司法拍卖，而变卖是指在一拍和二拍后，如果房产仍未成功售出，则进入变卖阶段。

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