西岑地块指导价高达3.8万元/平，第三批“土拍”首轮7幅地块公告
内容摘要：今年上海第三批“土拍”首轮7幅拟出让地块基本情况和规划指标要求公告，合计总出让面积约合752亩，合计起拍价184.59亿元。其中含青浦区2幅地块。
昨天（9月8日），上海市国有建设用地使用权出让公告(沪告字[2023]第094号)和上海市国有建设用地使用权出让公告(沪告字[2023]第095号)发布。即今年上海第三批“土拍”首轮7幅拟出让地块基本情况和规划指标要求公告。
两则公告涉及浦东新区、青浦区、奉贤区、金山区、长宁区、静安区6个地区共计7幅国有建设用地，合计总出让面积为501358.2平方米（约合752亩），7幅地块合计起拍价为184.59亿元。
拟出让地块基本情况和规划指标要求：
2023上海第三批“土拍”首轮7幅地块
其中，青浦区在本次公告中被安排了2幅地块出让面积243253.1平方米（约合364.88亩，第三批青浦区共有3幅拟出让地块），2幅地块起拍价合计约40.49亿元。未来将向市场供应不少于2400套普通商品房。
青浦区金泽镇西岑社区06-01地块等示意图
青浦区金泽镇西岑社区06-01地块等位于西岑科创中心西片区，紧邻华为研发基地。这是该镇近几年来普通商品房用地的首次出让。由多达14幅地块和多条道路地下空间组成的“超级”打包地块，其面积高达了19.75公顷。其中5幅“商务办公住宅组团混合用地”房地联动价高达38000元/平方米。
这什么概念？
西岑和重固镇地块距虹桥枢纽直线距离
今年第二批“土拍”的重固镇毛家角路南侧37-01地块，其房地联动价也才37000元/平方米。而其与虹桥枢纽的直线距离仅为12公里。金泽镇西岑社区地块与虹桥枢纽的直线距离高达38公里。而两地块两项关键性指标也很接近，重固地块建筑高度50米，容积率2.0；而西岑社区的5幅“商务办公住宅组团混合用地”建筑高度均为50米，容积率3幅2.0 ，2幅为2.2。
难道是“华为”的这张金字招牌起了关键性作用吗？
西岑地块“高溢价”或许是以下因素起了关键性作用：
1、西岑科创中心规划定位为世界级科创小镇。
2、近日，在市政府新闻办举行的“高质量发展在申城”系列市政府新闻发布会第九场——“建设战略赋能区，打造数创新高地”青浦区专场”上提到，华为研发基地将吸引3-4万名研发人员。
3、西岑科创中心西片区已纳入了示范区跨省域高新区范围。
4、复旦国际融合创新中心（大家俗称的”复旦大学青浦校区“）将设立中央商务区和西岑双校区，其中的100亩西岑校区便选址于西岑科创中心西片区。
5、双轨交规划，在建17号线和示范区线均设置了西岑站。
综上所述，西岑科创中心规划定位，未来聚集的大量高尖人才，交通的便利性三要素共振提升了该板块的土地“价值”，成为“产城”融合的典范。
金泽镇西岑社区06-01地块等“出让文件”显示，各住宅地块主入口处围墙及门卫应退用地边界6米以上，但同时，包括该“出让文件”及已批复的“上位规划”都提到了“商务办公住宅组团混合用地”为开放式街区，不设围墙，具体以审定的设计方案为准。显然，2处表述上存在矛盾，最终5幅“商务办公住宅组团混合用地”是否允许设围墙看看后续“答疑”中是否明确。
金泽镇西岑社区06-01地块等“出让文件”显示的住宅套数与我们上次报道的上位规划完全一致，即住宅套数总计不少于1829套： 06-08：不少于549套，06-11：不少于160套，07-07：不少于116套，19-14：不少于341套，20-06：不少于663套。
本次住宅为100%全装修交付。
中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 60%，计123969.97平方米以上。
另外，值得一提的是，该“出让文件”中并没有表述该出让宗地范围内须配建保障性住房建筑面积，这或许也是该地块土地“高溢价”的原因之一。通常普通商品房出让地块中须配建住宅总建筑面积5%的保障性住房。
该“出让文件”显示，本次出让地块除了地上出让面积197546.3平方米，还包括了地下空间建筑面积高达234326.2平方米，并可办理相应的不动产权证。
另外，由受让人出资建设06-10地块幼儿园，土地面积6993.0平方米，容积率1.2。
阁游路北侧D11A-01a、D11B-01a地块区位图
本轮公告的青浦区另外1幅地块，即青浦区朱家角镇阁游路北侧D11A-01a、D11B-01a地块位于淀园路、阁游路西北，板块上隶属于朱家角新镇片区，两宗地块用地面积为4.57公顷。
规划住宅套数不少于571套，其中，D11A-01a地块用地面积为27887平方米，规划住宅套数不少于348套；D11B-01a地块用地面积为17820平方米，规划住宅套数不少于223套。
两宗地块房地联动价均为44000元/平方米。
该房地联动价相比朱家角新镇片区上一次“土拍”出让地块“珠湖路西侧D01-09地块”高出了2000元/平方米。2022年7月，恒文投资（文基置业）以总价约9.15亿元摘得珠湖路西侧D01-09地块，溢价率高达8.72%，成交楼板价19678元/平方米，房地联动价为42000元/平方米。
朱家角镇阁游路北侧D11A-01a、D11B-01a地块与珠湖路西侧D01-09地块容积率和建筑高度均一致，容积率1.25，建筑高度24米。
关于本轮公告的青浦区2幅地块更多详情请查阅我们上期报道：
上述地块具体交易时间以2023年10月10日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。
资料：上海土地市场
编辑：大青浦房谈
