【贵阳毒舌说房】那个彻夜排队的项目
本文作者【毒舌说房】刘瞌睡，授权王黄璜独家原创发布，转载请联系作者并注明来源，文中的“我”均为“瞌睡”，侵权必究！
差不多十天前，贵钢突然“火”了。
大晚上的，把烤火的灯搬到大门口，大家坐在塑料小凳子上，等待次序降临。
有人看过图片说：排头那个阿姨，老演员了...不重要了...房子确实也卖得好，因为加推只有一栋...
如果真的买房要靠抢了，下周涨个两千不过分嘛（手动狗头）
特地打车去到地铁口，坐二号线在贵钢站出站。方便是真方便。不太熟路的朋友，建议坐到油榨街站下车，穿过马路方便找到售楼部。
A口是红星美凯龙，B口是首钢6号地块，C口是首钢11号地块。从11号地块步行至萃元小学，3/5分钟吧，在售9号地块到地铁站同样分分钟。
好的地段会带来好的租金。
密度较高的6号地块90平的两居室，租金差不多2000左右；条件最好的11号地块，差不多的配置，租金差不多2600左右。租售比还算不错。
这是普通一天的下午，建筑身上没有阳光修饰，进到11号地块，往园区深处走，属实给我镇住了：
一个楼栋门口有两人组在用水枪清洗路面，另一个楼栋门口有两人组在修剪枝丫，还有推着小车四处巡回捡垃圾的阿姨…
怎么感觉比平时见到的万科物业，还要生猛。顺便问下读者朋友，你们所在的小区，物业人员也这么繁忙吗...
入户大堂也是金光灿烂，这也是我始料未及的，这与建筑外表不符阿这...
园区的绿化水准也很不错，且不谈造型美感。枝繁叶茂的大小乔木，主打的就是一个多。有些区域，甚至很难从一头，看到另外一头。
来到久别的首钢售楼部，还是过去熟悉的味道。沙盘横置在大厅中央，“倒立的裤衩”作为地标，让来的人都忍不住多看两眼。
小沙盘依旧摆在大厅一侧，上面换成了在售地块的模型。9号地块，共11栋楼，超高层（141.6米）和高层（99.5米）的组合。
其实排布和之前的10号地块比较类似，感兴趣的朋友，可以找销售带你去那边小区实地感受下。
目前，1、3、4、8、9号楼全部售罄，接下来打算推出2号楼。优势是未来面朝大裤衩，享受繁华的城市夜景。
在售组团，除了161㎡的大户型，其他选项依旧显得朴实无华。朴实无华不是什么贬义词，只是难以想出漂亮的话去形容它。
很多人提到贵钢就没了兴趣。一是厌倦了类似花果园超高层的房子，二就是贵钢的户型设计一言难尽。
特别是房价涨起来的时候，有人会告诉你，九十方的三房多么重要，巴拉巴拉。有没有一种可能，极致三房的设计，是房价过高、压迫钱包，这种时候出现的特殊产物。
特别是在自媒体“唯户型论”的熏陶下，购房者染上了户型纠结的精神洁癖。所以，贵阳卷出花语墅六十七平三房户型的时候。贵钢依旧：
我倒觉得，九十方的两房，并不是什么不可饶恕的存在。实际生活中，一些家庭的第三个、第四个房间，并没有得到有效利用。
在售住宅和爱琴海商业广场处于同一地块，中间会有连廊连接，对于日常购物吃饭带娃来说是件好事。
地块东北侧、西南侧还有两栋商业建筑。全国范围来看，或者是上次它的招商宣传来看，没有那么强的实力。
作为买房人来说，把它看作主要服务业主的商业中心就行了。它不一定非要做个城市主商圈，次商圈对于日常生活也是妥的。至少底线有所保证。
如果大裤衩能够建成，以及新的贵钢花鸟市场能够有所发力，有了商务商区文化商圈的能力，便是锦上添花。
毕竟，人家单价只要一万。有的人也别动不动就拿观山湖说事：一万我买金阳哪点不行。重点是总有人希望住在老城。
拥有540万方建筑面积，80万方的商业体量，14条不同等级道路的贵钢，是新时期的超级大盘。无论是体量还是地段，都是贵阳房地产不可忽视的存在。
首钢是17、18年的楼市王者，热度一直持续到20年左右，房产群里时而都会聊到。不过，卖完十号地块之后，它的消息感觉戛然而止。
作为一个超级大盘，首钢做到了配套先行，特别是教育配套，一个初中（十八中分校）、两个小学（翠微小学、翠元小学）。开业的红星美凯龙，地铁2号线贵钢站都在项目内部。
这是一个缺点和优点都很明显的项目。
目前在售9号地块。根据规划资料显示，首钢9号地块容积率6.98，建筑密度49.73％：
相较隔壁11地块，9号地块确实牺牲了一些数值。不过，对比之前组团价格，竟也觉得不错。不是么。
楼栋间距在规划图上实在看不清楚，盲猜一下，三四十米的样子吧，我只能说，尽量往高了买或者考虑边户。
一万块的价格，有不错的流速，并不意外。这个价格买不到同等的地段，且全面、现成的配套。
毕竟，通勤成本、生活成本、教育成本这些方方面面，既是生活的全部，也是房子的很大部分。
贵阳人受够了、听多了，某些房企画下的大饼，居住舒适度稍打折扣，买的时候自然想清楚了这些事吧。
局部的高容积率，带来贵钢整体的低密度，加上前期就做好的物业管理，让片区居住生态走向了正向循环的路。
所以，这里纠正大家一个既往的偏见：
首钢贵州之光并非花果园。
这是超级大盘的开发逻辑，又特别是建立在拆迁棚改上的大盘，一定存在差异化的产品搭配，有的保证利润，有的要赚吆喝，以保证滚动开发的顺利进行。
而观山湖区之所以没有烟火味的原因，也是因为整体的低容积率，带来的全域低密度造成，若非午饭晚饭时间，你在金融城的楼脚行走，显得格外孤独。
如果首钢把价格继续钉在一万左右，总价压的越低，单价没有渐入佳境的话，从富源路乃至龙洞堡的项目，即使目前销售情况有所改观，也会存在瓶颈。
像去年写过的青秀麓谷山语，距离贵钢也就几分钟的车程。在产品设计、地块指标方面，都要好过不少。
又特别是，目前房价趋于稳定，隔壁人称房价鼓风机的融创处于长期停滞状态，剩下的朋友，都得看他脸色。
首钢莫名成了南岳山两边的房价守门员。
但是，对于同在南明，另一头的华润九悦、铁建城来说，三者相安无事，可以说是互不影响。
超级大盘对于物业管理和交通配套要求都特别高，目前万科以及龙湖物业接管的区域来看，都作出了稳定且高质量的管理。
别小看这一点，这将是区别于花果园的重要因素之一。
当然，会有一些显而易见的不利因素存在，作为一个开发周期可能长达十年的大盘，业主需要忍受周围施工占地的干扰。
界面的不断更新，也是他的优势。一旦全部建成完毕，能购享受造城带来的红利，因为届时大环境大配套同时出现。
如果花鸟市场遇上神仙操作，商业气氛渐好，找到属于自己的城市定位。贵钢板块能级或能加强。
一个板块有了特别的禀赋，就有厚积薄发的潜力。比如，金融城板块极强的商务属性，带给中海龙湖天然的优势。
当然，不是非要是商业牛逼才行。可以是学区的不断提高，可以是轨交的强吸附力，可以板块的改头换面。
房子存在于什么样的环境里，决定了它的二手价格。最好是十项全能，短板越少越好。
花果园内部其实不乏大尺度的住宅存在，但是它们或多或少受到大板块、小环境的影响，可以是群租房、是物业服务、是其他。
按照过去首钢的意境大图来看，有些规划如今来看可能有些不合时宜。特别是产品设计能不能迎来大改。
后期如果可以迎来由大及小、由内到外、新的调整，才是贵州之光改头换面的真正时候。只有这样，等到房价再次分化的时候，才能走到市场的前列。
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