三张图解决成都606个购房问题（郫都32周）

楼市供给定量定期，具有预见性。反过来推，看现在的供给就知道未来半年楼市情况。

三张图解决619个成都购房问题，本期讨论郫都区2023年32周楼市行情，其它区域后续更新。

图一

21年供给12000多套，22年供给约5000套，23年至今7个月约3000套。

三年供给接近2万套，卖了约1万5千套，剩下约5000套，整体去化率75%。

这张图解决了2个购房问题：

1、指定郫都区，今年是合适的时机吗？（1个）

2、选择其它区域是不是更好？（1个）

图二

郫都区23年开盘的10个项目以及1个即将开盘的项目。

100～500表示各总价位对应的销售份额

这张图解决了77个购房问题：

第一类：某某项目(在整个市场上)怎么样的问题？（11个问题）

第二类：某两个项目哪个更好的问题？（11选2共有55个问题）

第三类：求推荐个项目这类问题？（11个问题）

量化分析起来很简单，看三个参数：

1、级别。2P表示该项目整体总价200多万，P表示普通项目首拼音，理解为整体定位200多万的普通热度项目。1L表示定位100多万的冷门项目。2P>2L>1L。整体定位200多万意味着开发商对项目的呈现预期要高些。

2、已售。今年已售房源数量，越多越好。

3、去化率。已售房源比率，越大越好。

上述三个参数，哪个项目占得多，哪个就更受市场欢迎，200万一套，多卖100套，多2亿资金进入，在成交面前，其它的分析都是瞎扯淡。

分析：200预算龙湖双项目垄断市场该价位99%的份额，后续都无加推，仅剩映辰可买，恒邦去化率市场第一。

200万以内，准确的100万多点，滨江1P级+600销量+79%量化第一，上周销量11套第一。独占约40%市场份额。简单说，10个在郫县买房的人里面4个买了该项目。

相比起来 嘉祥瑞庭熙岸 就是喜剧人吧？开盘时间超过3个月1L冷门+33套销量+5%去化率。

图三

郫都区开盘的31组户型按价位分组销量。

这张图解决了527个购房问题：

第一类：某某户型(在整个市场上)怎么样的问题？（31个问题）

第二类：某两款户型哪个更好的问题？（31选2共有465个问题）

第三类：求推荐户型这类问题？（31个问题）

分析方法同上，例如200价位双龙湖去化率97%+78%，量化下来恒邦>映辰。结尾✘表示该户型无加推。

相比起来菁蓉滨湖湾A1高层产品1L+18套+18%去化率，在【这个价位】毫无竞争力。

注意是这个价位，同样的菁蓉滨湖湾B2高层在100这个价位的9款户型中虽然有82%去化率，但只有28套销量，与滨江500销量也没得比。

三款户型141位成交客户都做了最有利于自己的选择，这些选择是看了无数这个房哥，那个房姐，花钱买攻略的都有，最后的权益结果比例是90:33:18。并且90的还受限于供给，要不然还要再多。

这就是量化分析的威力。整个过程我毫不关心项目的位置，外立面，装修，甚至价格，折扣。我先找市场热门，然后再去看位置，位置能满足心理预期，一拍即合，购房问题解决了！

那些一来就讲折扣，一来就讲户型赠送，一来就讲外立精致，一来就给你推荐个项目的都不是啥好项目，好项目不愁销没人会给你推荐的。

这套方法一拿出来，开发商直接欲哭无泪！