厦门房价之锚！

要完成这篇文章，需要收集的数据非常庞大，内伯准备用最简单的语言，汇总出几个观点，分享给大家。

我们年初就在不断分享“改善时代”这一历史时机，这个时期的挑战包括“天量存量房、老旧社区、烂尾楼、人口老龄化、新生儿出生率降低”等，同样也包含一些机遇，如“改善性商品房、房价调整周期来临、老旧社区升级改造、保障房登场”等。

现在房地产市场充满着各种悲观情绪，过渡解读历史挑战下的各种危机，却很少有人能够清晰的表达出机遇在哪里。我们是不是要重新背负20-30年的贷款，拥抱“改善时代”，就成为当下内伯内部分享的一个话题，未来会整理几篇分享给大家。

今天先帮大家梳理一下厦门房价之锚！

房价的决定因素有两个：地价、地段！

地价由政府制定，地段（价格）则由市场需求动态调整。

地价好理解，政府土拍就定好了地价，开发商根据评估选择是否拍地。地段虽然也是由政府提供，但是每个地段上的价格，则由地段上的配套、附加价值来决定，最终反映到市场上就是房价的高低。

有了这个基本理解，我们就来看看厦门房价如何定锚。

厦门民间有一个不成文的说法：厦门房价应该是“5—3—2”（万/平）格局，现在的“8—5—3”（万/平）价格太高了。

通过厦门民间对房价的认知，我们再来看看“从政府角度”出发的房价之锚。

政府能够决定的因素是地价，也就可以调控新房价格；调控新房价格，也就控制了当下改善住房的价格。

虽然政府能够降低地价，来缓解土拍压力，但是无可厚非的是，土拍价格很难低于目前价格的30%，因为买房首付是30%，低于30%意味着清空了购房者的房子资产，政府绝对是不能这么做的。但要记住，市场上的二手房没有这个限制。（PS：30%，是政府调整的最大范围）

厦门岛外房价之锚，我们用地铁社区保障房来做锚点，也就是岛外房价的最低下限。厦门岛内房价之锚，我们用土拍价格来做锚点，可以作为岛内房价动态调整的平衡点。（PS：为什么岛外和岛内的锚点不同，这里不做解释，因为两种不同市场，参考点和定价原则不同，涉及到的经济学原理较多） 

一、厦门岛外房价之锚——地铁社区保障房

厦门保障房一般围绕岛外地铁站建设，销售价格为市场评估价的45%，申请条件等不做叙述。

以上是2023年推出的几个保障房，销售价格从1.27-1.46万/平左右，如果按照最大调整幅度30%进行折算，保障房的价格下限就是0.89-1.02万/平左右，取较大值1.02万/平做下限。

由于商品房的品质、管理、成本比保障房要好要高，且后期二次卖出的成本低于保障房，所以商品房的价格会大于保障房，按照新加坡和香港公共住房的定价经验，厦门岛外商品房房价之锚是1.46万-2.04万/平。（PS：新加坡公租房的价格是市价60-70%；香港公共房屋的价格是市价50-70%）

二、厦门岛内房价之锚——土拍价格

厦门岛内土拍地价这几年的均价在4-4.5万/平之间，加上定配建的要求不同，隐形价格会有所不同。2023年第二轮土拍之后，厦门又取消了定配建要求，其实等同于降低了土拍价格。

如果按照最大调整幅度30%进行折算，岛内土拍的价格下限是2.8-3.15万/平。

以上是建筑人士分享的“高层楼房建筑每平方成本”，根据商品房所在地和商品房高低有所不同，取较大值7441来计算的话，厦门岛内开发商的最低成本是3.54万-3.89万/平，后期上市宣传营销以及预留利润率保持在20%左右的话，厦门岛内商品房房价之锚是4.43-4.87万/平。（PS：2015年财报，华润利润率 22.47%；世茂利润率 21.97%；恒大利润率18.24%）

厦门岛外和岛内的房价之锚，是内伯在非常极端（政府控价下跌30%）的情况计算得出的，非常具有参考和代表性，供大家买房参考。

内伯是谁？内伯是一群互联网从业者，大“家”的邻居。希望用数字化、标准化、透明化的方式，为房地产市场用户提供价值。我们目前没有任何业务，房产学区/家居家装APP已经上线，能够跟大家更多的互动交流，是我们这几年的目标，欢迎大家关注和交流。